Polska Brakuje biur w centrum stolicy

Jak podaje Newmark, wraz ze spadkiem dostępności biur w centralnych lokalizacjach w I kwartale tego roku wzrosło zainteresowanie najemców biurowcami położonymi poza centrum. Aktywność deweloperów utrzymuje się na stabilnym, choć stosunkowo niskim jak dla Warszawy poziomie, przy znaczącej koncentracji w strefach centralnych, na które przypada prawie 90 proc. całkowitego wolumenu powierzchni biurowej pozostającej w budowie.

Na koniec I kwartału 2024 roku całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej w Warszawie wyniosły ponad 6,24 mln mkw., a nowa podaż przekroczyła 48,7 tys. mkw. W tym czasie oddano do użytkowania trzy nowe budynki biurowe oraz ukończono modernizację jednego obiektu. Wśród największych ukończonych inwestycji znalazły się kolejne dwa budynki w ramach kompleksu biurowego LIXA (D i E o łącznej powierzchni ponad 26 tys. mkw., Zachodnie Centrum) oraz Saski Crescent (15,5 tys. mkw., Centralny Obszar Biznesu), który powrócił na rynek w nowej odsłonie. W całym 2024 roku nowa podaż może przekroczyć 100 tys. mkw. i choć będzie o prawie 70 proc. wyższa niż w ubiegłym roku, to nadal będzie to drugi najniższy poziom w historii warszawskiego rynku biurowego.

Na koniec marca 2024 roku w budowie pozostawało prawie 280 tys. mkw., czyli mniej więcej tyle samo, co w IV kwartale ubiegłego roku. Ponad 41 tys. mkw. znajdowało się w biurowcach przechodzących gruntowną modernizację.

W nadchodzących latach coraz częściej będziemy świadkami intensywnych działań w zakresie unowocześniania i zmiany funkcji istniejących obiektów oraz zastępowania starszych biurowców nowoczesnymi budynkami. Warto podkreślić, że przeprowadzanie modernizacji jest także doskonałą okazją do poprawy efektywności energetycznej budynku biurowego zgodnie z normami wynikającymi z przepisów unijnych. Efektem jest wówczas mniejsze zużycie energii, które przekłada się na niższe koszty eksploatacyjne dla najemców oraz zmniejszenie negatywnego wpływu na środowisko naturalne – zwraca uwagę Agnieszka Giermakowska, dyrektor Działu Badań Rynkowych i Doradztwa, lider ds. ESG, Newmark Polska.

W pierwszych trzech miesiącach 2024 roku popyt brutto na warszawskim rynku biurowym wyniósł prawie 139,4 tys. mkw., co stanowi spadek o ponad 11 proc. w porównaniu z I kwartałem 2023 roku i o 45 proc. w stosunku do IV kwartału. W analizowanym okresie żadna z podpisanych umów najmu nie przekroczyła 10 tys. mkw.

Ze względu na malejącą dostępność opcji najmu w strefach centralnych większym zainteresowaniem najemców w I kwartale 2024 roku cieszyły się lokalizacje poza centrum stolicy, na które przypadło ponad 64 proc. całkowitego zarejestrowanego popytu (89,3 tys. mkw.). Z kolei w strefach centralnych podpisano umowy najmu na łącznie 50,1 tys. mkw. W strukturze popytu największy udział miały nowe umowy – 45 proc. Na pozostałe 55 proc. złożyły się renegocjacje i odnowienia umów (36 proc.), ekspansje (10 proc), transakcje na potrzeby własne (6 proc.) oraz przednajmy (3 proc.). Najbardziej aktywnymi najemcami na warszawskim rynku biurowym w ubiegłym kwartale były firmy z sektora produkcyjnego (13 proc.), IT (12,7 proc.) oraz handlu (10,4 proc.) – podaje Anna Szymańska, dyrektor Działu Powierzchni Biurowych w Newmark Polska.

Na koniec marca 2024 roku współczynnik pustostanów w Warszawie wyniósł 11 proc., co oznacza nieznaczny wzrost w porównaniu z poprzednim kwartałem (o 0,6 p.p.) oraz spadek w ujęciu rok do roku (o 0,6 p.p.). W tym czasie najemcy mieli do dyspozycji łącznie prawie 725 tys. mkw. wolnej nowoczesnej powierzchni biurowej. Co ciekawe, biurowce wybudowane w centralnych lokalizacjach po 2020 roku oferują niewiele ponad 55 tys. mkw. biur, co przekłada się na stopę pustostanów wynoszącą około 7,1 proc., czyli znacznie niższą od średniej dla całej Warszawy.

Na rynku warszawskim obserwujemy dalsze pogłębianie się różnic pomiędzy stawkami czynszu. W przypadku starszych budynków biurowych wynajmujący coraz częściej muszą oferować bardzo atrakcyjne czynsze, aby przyciągnąć najemców. Natomiast w najbardziej popularnych lokalizacjach i biurowcach oferujących inteligentne rozwiązania technologiczne oraz z zakresu ESG czynsze utrzymują się na dość wysokim poziomie i wynajmujący są mniej skłonni do znaczących ustępstw. Na koniec I kwartału 2024 roku miesięczne stawki czynszu za wynajem biura w najbardziej atrakcyjnych budynkach w centrum stolicy utrzymywały się w przedziale 22-26 euro/mkw., natomiast poza centrum wynosiły 16-18 euro/mkw. – dodaje Urszula Sobczyk, dyrektor Działu Wycen firmy Newmark Polska.