Polska Przyszedł czas na BTR

Knight Frank i Dentons w sporządzonym wspólnie raporcie po raz pierwszy stosują sformułowanie BTR (build-to rent), które precyzyjniej określa rynek mieszkań najmu instytucjonalnego i wydziela ten segment z całego rynku najmu. Powszechnie dotychczas używany skrót PRS w swojej definicji odnosi się również do prywatnego najmu mieszkań. W kontekście różnic pomiędzy tymi segmentami rynku konieczne było ich jasne zdefiniowanie na nowo.

Na koniec 2023 w ofercie inwestorów instytucjonalnych dostępnych było ponad 16 tys. lokali BTR, z czego blisko 32 proc. zostało oddanych do użytku w tym samym roku. Warto jednak zauważyć, że mieszkania z rąk instytucji stanowiły zaledwie 1,4 proc. całkowitej podaży mieszkań na wynajem w głównych miastach Polski, podczas gdy ponad 98 proc. zasobów stanowi własność prywatna, szacowana na ponad 1,2 mln lokali. Według ekspertów Knight Franka i Dentons, dynamiczny rynek nieruchomości i panujące warunki społeczno-gospodarcze stwarzają nowe możliwości dalszej ekspansji tego sektora w Polsce. Potwierdzają to również ankietowani inwestorzy.

Wzrost popytu jest widoczny szczególnie w dużych miastach – w Warszawie, w Krakowie i we Wrocławiu. Również w tych lokalizacjach ankietowani inwestorzy planują nowe projekty. Warto podkreślić, że coraz lepiej orientują się oni w tym sektorze i rozważają różnorodne opcje zakupu gruntów oraz projektów. Grunty komercyjne, które umożliwiają zabudowę zbiorową, jeszcze rok temu nie przyciągały dużego zainteresowania wśród podmiotów instytucjonalnych, ale obecnie stają się dla nich coraz bardziej atrakcyjne. Zmiana podejścia wynika wprost z przewagi, jakie mają one na gruntami z przeznaczeniem pod zabudowę mieszkaniową. To m.in. lepsza lokalizacja i większa dostępność, a przede wszystkim atrakcyjna cena – komentuje Sylwia Jankowska, investment broker w dziale Capital Markets w Knight Franku.

Przeprowadzony wśród inwestorów aktywnych na rynku BTR barometr sentymentu rynkowego potwierdził, że ponad 40 proc. podmiotów szacuje prime yield w Warszawie na poziomie 5,5-6 proc., a niespełna 20 proc. na ponad 6 proc. Wszyscy ankietowani potwierdzili również, że ich strategia rozwoju przewiduje realizację nowych projektów. Oba wskaźniki potwierdzają zaufanie do tego segmentu rynku. Jednocześnie zapytani o bariery i ryzyka w rozwoju rynku wskazują na koszty finansowania (69 proc.), ograniczoną dostępność gruntów (44 proc.) i ich przeszacowaną wartość przez sprzedających (44 proc.). Z perspektywy prawnej najczęściej wymieniano brak REIT-ów (69 proc.) oraz przejrzystych regulacji podatkowych (62 proc.).

Z ogromnym entuzjazmem obserwujemy dynamiczny rozwój sektora budownictwa mieszkaniowego w Polsce, zwłaszcza w segmencie Build-to-Rent. Sektor BTR na świecie odgrywa kluczową rolę w kształtowaniu przestrzeni miejskiej, efektywnie odpowiadając na rosnące zapotrzebowanie na mieszkania, a także ustanawiając nowe, wyższe standardy jakościowe. Jest to istotne dopełnienie rozdrobionej oferty mieszkaniowej na rynku prywatnym. Ponadto, BTR jest postrzegane jako stabilne aktywo inwestycyjne, które wyróżnia się wysokimi wskaźnikami najmu, przewyższającymi inne istotne sektory rynku nieruchomości, takie jak biura, centra handlowe czy obiekty logistyczne – zaznacza Krzysztof Cipiur, managing partner i head of Capital Markets w Knight Franku.

Ze względu na coraz większą praktykę rynkową, opodatkowanie projektów BTR staje się coraz bardziej przewidywalne. W ostatnim czasie obserwujemy również korzystne zmiany, w tym m.in. możliwość opodatkowania budynków mieszkalnych wynajmowanych długoterminowo osobom fizycznym preferencyjną stawką podatku od nieruchomości (1,15 zł zamiast 33,10 zł). Niewątpliwie ogromnym impulsem rozwojowym dla rynku BTR byłoby wprowadzenie od dawna wyczekiwanych przez inwestorów przepisów dotyczących REIT-ów, co wydaje się możliwe w przyszłości m.in. w świetle niedawno ogłoszonych przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii założeń do tych przepisów – dodaje Tomasz Krasowski, managing counsel w Zespole Prawa Podatkowego w kancelarii Dentons.