Polska Centrum i Służewiec rządzą

Całkowite zasoby biurowe w Warszawie na koniec I kwartału 2024 roku wyniosły 6,2 mln mkw. Największa ich koncentracja znajduje się w strefach centralnych, gdzie zlokalizowane jest 45 proc. całkowitych zasobów, oraz na Służewcu – 17 proc.

Aktywność deweloperów w dalszym ciągu utrzymuje się na ograniczonym poziomie. W trzech pierwszych miesiącach roku stołeczny rynek biurowy powiększył się o 49 tys. mkw., a perspektywie kolejnych kwartałów 2024 roku jest jeszcze 57 tys. mkw. Przy takim scenariuszu będzie to drugi najniższy wynik nowej podaży od 20 lat – komentuje Dorota Lachowska, dyrektorka działu badań rynku w Knight Franku.

Na celowniku deweloperów pozostają strefy centralne, gdzie obecnie realizowane jest blisko 94 proc. powierzchni. Nowe inwestycje powstają głównie w okolicy Ronda Daszyńskiego. Od stycznia do marca 2024 roku liczba wynajętej powierzchni biurowej wyniosła ponad 139 tys. mkw., co było wynikiem o 11 proc. niższym w porównaniu do analogicznego okresu w roku poprzednim.

Zainteresowanie najemców skupiało się w głównej mierze na budynkach położonych poza strefami centralnymi, gdzie wynajęto 64 proc. powierzchni, głównie na Służewcu i wzdłuż Alei Jerozolimskich. Jednocześnie, obserwujemy rosnącą świadomość firm względem zrównoważonego budownictwa, co przekładała się na zwiększoną liczbę powierzchni wynajętej w budynkach posiadających zielone certyfikaty (63 proc. wynajętej w I kwartale powierzchni było certyfikowane) – wyjaśnia Izabela Dąbrowska, dyrektorka w dziale reprezentacji najemcy w Knight Franku.

W strukturze transakcji największy udział przypadł nowym umowom – 48 proc., a za renegocjacje odpowiadało 35 proc. podpisanych umów. W I kwartale wzrost o 6 p.p. zanotowały ekspansje, które stanowiły 10 proc. wynajętej powierzchni. Istotny odsetek renegocjacji i rosnący udział ekspansji wskazują, że dla najemców wciąż istotne jest ograniczenie kosztów, również tych związanych z przeprowadzką i dostosowaniem powierzchni do swoich potrzeb.

Na koniec I kwartału 2024 roku wskaźnik pustostanów w Warszawie wyniósł 11 proc. i był o 0,6 p.p. wyższy względem poprzedniego kwartału. Największy wzrost poziomu pustostanów zanotowały strefy centralne, gdzie oddano do użytku 86 proc. całkowitej nowej podaży (42 tys. mkw.). Wskaźnik pustostanów wyniósł tam 9,6 proc., co oznacza wzrost o 1,1 p.p. w stosunku do poprzedniego kwartału. W dzielnicach pozacentralnych poziom pustostanów wyniósł 12,3 proc. i był na podobnym poziomie jak w ubiegłym kwartale (wzrost o 0,4 p.p.). Większa stabilność wskaźnika w tych lokalizacjach jest związana z niską nową podażą i większym popytem ze strony najemców – dodaje Dorota Lachowska.

Stawki wywoławcze w I kwartale 2024 roku za powierzchnię biurową w Warszawie w większości pozostały stabilne. W nowoczesnych budynkach biurowych położonych w centralnych lokalizacjach czynsze kształtowały się zazwyczaj w przedziale od 18 do 27 euro/mkw. miesięcznie, jednak czynsze za najlepsze powierzchnie w prestiżowych budynkach mogą znacznie przekraczać ten poziom. Poza centralnymi obszarami miasta, czynsze wywoławcze zazwyczaj oscylowały między 10 a 17 euro/mkw. miesięcznie, co stanowiło atrakcyjną alternatywę dla firm poszukujących bardziej przystępnych rozwiązań biurowych. Opłaty eksploatacyjne w I kwartale 2024 pozostają mocno zróżnicowane, jednak zazwyczaj wynoszą od 18 do 38 zł/mkw. za miesiąc.