Polska Regionalna ostrożność

Zgodnie z raportem „At A Glance – rynek powierzchni biurowych w miastach regionalnych w I kwartale 2024 roku” na koniec I kwartału 2024 roku na największych ośmiu regionalnych rynkach biurowych w Polsce deweloperzy oddali jedynie 31 tys. mkw. Pozwoliło to na powiększenie całkowitych zasobów sektora do poziomu 6,7 mln mkw. W Krakowie, drugim po Warszawie największym rynku biurowym w Polsce, oddano Brain Park C (Echo Investment, 13 tys. m kw.), a w trzecim – we Wrocławiu, nowoczesna powierzchnia biurowa powiększyła się o Quorum Office Park A (Cavatina Holding, 18 tys. mkw.)

Zgodnie z zapowiedziami deweloperów więcej powierzchni biurowej w perspektywie kolejnych kwartałów ma zostać oddane do użytkowania w miastach regionalnych niż w stolicy. Do końca 2026 roku w Warszawie przybędzie 280 tys. mkw. nowej powierzchni, a w regionach prognozy nowej podaży zostaną zrealizowane w wysokości około 335 tys. mkw. Dalszy wpływ na decyzje o ewentualnej budowie czy rozbudowie projektów biurowych będzie uwarunkowany popytem i sytuacją makroekonomiczną.

Początek roku pokazuje jednak, że wskaźnik popytu obniża się. Całkowity wolumen transakcji najmu w I kwartale 2024 roku wyniósł prawie 140 tys. m kw., co jest wynikiem o 36 proc. gorszym względem ubiegłego kwartału oraz o 17 proc. gorszym względem analogicznego kwartału w poprzednim roku.

W okresie styczeń-marzec 2024 roku najwięcej powierzchni biurowej zostało wynajęte w Krakowie (44 tys. mkw.), Wrocławiu (25 tys. mkw.) oraz Poznaniu (24 tys. mkw.)

W strukturze popytu, wskaźnik nowych umów zrównał się z poziomem umów zawartych w ramach odnowień.

W latach 2022-2023 najemcy, w obliczu wysokich kosztów relokacji i aranżacji wnętrz, jak i niepewnej sytuacji gospodarczej, w znacznej mierze odnawiali aktualnie trwające umowy. W okresie styczeń-marzec 2024 roku udział nowych umów i odnowienia dotychczasowych kontraktów był niemal równy i wyniósł po około 47 proc. Cztery z pięciu największych transakcji w tym okresie dotyczyło właśnie odnowienia istniejących kontraktów – wskazuje Ewa Nicewicz, starsza konsultantka, Dział Wynajmu Powierzchni Biurowych, BNP Paribas Real Estate Poland.

Ze względu na znaczną ilość powierzchni biurowej dostępnej w budynkach istniejących, jak i będących w budowie, autorzy raportu przewidują, że stawki czynszowe w najbliższych kwartałach pozostaną na dotychczasowym poziomie tj. 16-17 euro/mkw. za miesiąc.

W I kwartale 2024 roku regionalne rynki biurowe nadal notują rekordy, jeśli chodzi o poziom wakatów w istniejących biurowcach. Na koniec marca 2024 roku na ośmiu głównych rynkach regionalnych do wynajęcia oferowane było około 1,19 mln m kw. powierzchni biurowej, co odpowiada wskaźnikowi pustostanów na poziomie 17,8 proc. Daje to wzrost o 0,3 p.p. względem poprzedniego kwartału oraz wzrost o 1,9 p.p. w porównaniu do analogicznego okresu w 2023 roku.

Najwyższy wskaźnik powierzchni niewynajętej odnotowano w Łodzi – 21,3 proc., a najniższy w Szczecinie – 5,5 proc. Jednak jak przewidują eksperci BNP Paribas Real Estate Poland, wraz z ograniczeniem aktywności deweloperów i mniejszą liczbą nowych projektów biurowych w regionach, do końca 2024 roku prognozowany jest spadek pustostanów.

Jednym z czynników warunkujących kształt powierzchni biurowej w regionach może mieć zmiana modelu na czterodniowy tydzień pracy. Już teraz pojawiają się pierwsze firmy, które wprowadzają pilotażowo lub na stałe to rozwiązanie. Przykładem jest Herbapol, który zapowiedział całkowite wprowadzenie czterodniowego tygodnia pracy dla wszystkich pracowników od 1 stycznia 2025 roku. Czy takie rozwiązanie jest możliwe w całym kraju?

Według szacunków Eurostatu zajmujemy drugie miejsce w Unii Europejskiej pod względem liczby przepracowanych godzin w tygodniu ze średnią 40,4 godz. Polki i Polacy są jednym z tych społeczeństw Europy, które najdłużej pracują, jednak nie zawsze przekłada się to na efektywność pracy. Jak wynika z badań przeprowadzonych w Wielkiej Brytanii, skrócenie czasu pracy o 20 proc. w skali tygodnia bez utraty wynagrodzenia doprowadziło do spadku poziomu stresu, zwiększenia lojalności pracowników wobec pracodawcy oraz wyraźnie poprawiło równowagę między życiem zawodowym a prywatnym. Nie wpłynęło natomiast na pogorszenie wydajności pracy – podkreśla Małgorzata Fibakiewicz, dyrektorka Działu Wynajmu Powierzchni Biurowych, BNP Paribas Real Estate Poland.

Perspektywa czterodniowego tygodnia pracy może budzić jednak obawy ze strony pracodawców i państwa ze względu na wyniki konkurencyjności i produktywności Polski względem innych krajów Zachodniej Europy.