Polska Ciasne, ale własne

Popyt na mieszkania, mimo coraz bardziej zaporowych cen, cały czas rośnie, a wraz z nim zainteresowanie kredytami hipotecznymi. Według danych BIK w czerwcu 2024 roku liczba zapytań o ten produkt była wyższa o blisko 52 proc. w skali roku, na co wpływ miały m.in. pierwsze od 2021 roku obniżki stóp procentowych. Polacy, nawet, gdyby chcieli kupić własne „M” za gotówkę, potrzebowaliby kilku lat, aby odłożyć pieniądze potrzebne na 20-procentowy wkład własny. Niestety, prognozy agencji Cushman & Wakefield wskazują, że podwyżki cenowe nie dadzą polskim konsumentom ani chwili oddechu. Na niekorzyść portfeli Polaków może paradoksalnie zadziałać m.in. kolejny rządowy program wsparcia oraz niewystarczająca dostępność gruntów. Jak wynika z danych Cushmana, aktualny zasób mieszkaniowy w Polsce obejmuje około 15,2 mln lokali i jest zdominowany przez nieruchomości należące do osób prywatnych.

W ciągu ostatnich pięciu lat deweloperzy wybudowali około 62 proc. nowych mieszkań w Polsce, a 36 proc. podaży mieszkaniowej pochodziło od osób prywatnych. Jednocześnie w 2023 roku zaledwie 2 proc. wybudowanych mieszkań łącznie przypadało na lokale komunalne, społeczne czynszowe oraz zakładowe – komentuje Karolina Furmańska, associate, ekspertka rynku mieszkaniowego w Cushman & Wakefield.

I kwartał tego roku przyniósł historycznie najwyższą kwartalną liczbę, jeśli chodzi o start budowy nowych mieszkań. W okresie od stycznia do marca deweloperzy rozpoczęli realizację prawie 42 tys. mieszkań – o 79 proc. więcej niż w odpowiadającym okresie 2023 roku i o 33 proc. więcej niż w 2022. Ponadto firmy deweloperskie otrzymały pozwolenia na budowę o 45 proc. więcej mieszkań rok do roku. Tym wzrostom towarzyszy też rosnąca na największych rynkach liczba lokali w sprzedaży. Według danych Otodom, na koniec czerwca w ofercie na rynku pierwotnym pozostawało ponad 50 tys. mieszkań oferowanych na sprzedaż. Liczba mieszkań oddanych do użytku w pierwszych pięciu miesiącach 2024 roku również utrzymuje się na wysokim poziomie i jest jedynie niewiele niższa niż w pierwszych połowach roku w latach 2019-2023.

Bez względu na liczbę rekordów, jakie notuje rynek mieszkaniowy, Polska nadal mierzy się z bardzo poważnym niedoborem mieszkań. Statystyczny deficyt mieszkaniowy wynosi około półtora miliona brakujących lokali. Z całą pewnością można powiedzieć, że liczba ta jest niedoszacowana i nie uwzględnia różnych typów mieszkań. Z jednej strony nie uwzględnia ona pracowników korporacyjnych, sezonowych, zagranicznych, migrantów wojennych i studentów, a z drugiej – jest zakłócona przez “drugie domy”, czyli nieruchomości mieszkalne używane okresowo i zlokalizowane na przykład w kurortach. Nie bez powodu gminą z największą liczbą mieszkań na tysiąc mieszkańców są Międzyzdroje czy Mielno, a Warszawa znajduje się dopiero na 11. pozycji – tłumaczy Karolina Furmańska.

Alternatywą dla zakupu mieszkania jest wynajem – także ten instytucjonalny, czyli w ramach projektów PRS. I chociaż na rynku pojawiło się kilka ciekawych i kompleksowych ofert dla mieszkańców największych miast, to według autorów raportu nie wypełnią one luki podażowej. W ciągu najbliższych lat liczba mieszkań na wynajem ma powiększyć się o kolejne 30 tys. Polskie lokale odbiegają też od standardów europejskich rynków – na duży deficyt wpływ ma m.in. wskaźnik przeludnienia mieszkań oraz mniejszy niż w Europie Zachodniej średni metraż.

Obywatele Polski mają jedne z najmniej korzystnych warunków mieszkaniowych w UE, zarówno pod względem liczby mieszkań, jak i ich jakości. Średnia powierzchnia mieszkania w Polsce wynosi 75,5 mkw., co oznacza, że jest ona o 21 mkw. mniejsza od średniej unijnej. Ponadto w niektórych miastach, takich jak Gdańsk, Wrocław czy Poznań, średnia wielkość lokali na przestrzeni ostatnich lat zamiast rosnąć, maleje. Również średnia liczba pokoi na osobę w Polsce jest niższa o 0,5 od średniej europejskiej i wynosi 1,1, a wskaźnik odsetka populacji żyjącej w przeludnionych mieszkaniach wynosi 35,8 proc., będąc aż o 19 p.p. powyżej średniej. Stawia nas to w czołówce krajów z jednymi z najmniej atrakcyjnych warunków mieszkaniowych w Europie, co w połączeniu z wysokimi kosztami mieszkań stanowi poważną barierę uniemożliwiającą osiągnięcie akceptowalnego standardu życia – mówi Ewa Derlatka-Chilewicz, head of Research, Cushman & Wakefield.

Na koniec maja 2024 roku, średnie ceny ofertowe nowych mieszkań na rynku pierwotnym w głównych miastach Polski nadal rosły, a największy, bo 21-procentowy wzrost odnotowano w Krakowie oraz Łodzi. Wysokie wzrosty odnotowano także w Poznaniu (+18 proc.), Wrocławiu i Gdańsku (+17 proc.). Najmniejsze zmiany cen ofertowych w ujęciu rocznym wystąpiły w Katowicach (+10 proc.). Z perspektywy pięcioletniej Kraków ponownie dominuje ze wzrostem aż o 105 proc. Znaczące wzrosty odnotowały też Wrocław i Łódź – odpowiednio 87 i 81 proc., a Gdańsk i Warszawa – odpowiednio 74 i 78 proc.

Ceny na rynku pierwotnym w Polsce wykazują silny trend wzrostowy, co było stymulowane przede wszystkim programem Bezpieczny Kredyt 2 proc. Od momentu jego wprowadzenia do zakończenia ceny ofertowe na rynku pierwotnym wzrosły o 13 proc. w Warszawie, o 12 proc. w Krakowie i o 11 proc. w Gdańsku – podaje Karolina Furmańska.

Ceny rosną również na rynku wtórnym. Dla przykładu, ceny ofertowe w Krakowie wzrosły aż o 28 proc. w skali roku, a w Warszawie – o 26 proc. W Gdańsku i Katowicach podwyżki były najniższe spośród grupy największych miast, aczkolwiek także dwucyfrowe, wynosząc 17 proc.

Przy założeniu średnich cen i średnich zarobków netto dla każdego z miast w maju 2024 roku, przeciętny mieszkaniec Warszawy odkładając połowę pensji potrzebowałby pięciu lat, aby odłożyć środki na 20-procentowy wkład własny, potrzebny na zakup 57-metrowego mieszkania. Mieszkańcom Wrocławia, Krakowa i Gdańska zajęłoby to ponad cztery lata, a Poznania i Łodzi – ponad trzy. W Poznaniu i Katowicach stosunek ceny do średniego dochodu netto mieszkańców jest najlepszy, a czas oszczędzania na własne "M" relatywnie najkrótszy, bo wynoszący kilkanaście lat, i to zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym. Warszawa jest najdroższym miastem, gdzie na nowe mieszkanie trzeba oszczędzać aż 24 lata, a na używane – 26 lat, przy założeniu odkładania aż 50 proc. rocznych zarobków netto na ten cel.

Raptowny wzrost stóp procentowych po 2021 roku wyhamował dostęp do kredytów. W wyniku startu rządowego programu oraz po pierwszych obniżkach stóp referencyjnych widać jednak powrót zainteresowania klientów bankowym finansowaniem. Według danych BIK w czerwcu 2024 roku liczba zapytań o kredyty mieszkaniowe wzrosła o blisko 52 proc. rok do roku. Liczba potencjalnych kredytobiorców wyniosła na koniec czerwca ponad 27,4 tys., co oznacza wzrost o 25 proc. w skali roku. Jednakże, w porównaniu do kwietnia 2024 roku, zauważalny jest spadek o 15,6 proc., co jest podyktowane zakończeniem z początkiem II kwartału przyjmowania wniosków w ramach Programu Bezpieczny Kredyt 2 proc. Średnia wartość wnioskowanego kredytu mieszkaniowego w czerwcu 2024 roku wyniosła prawie 443 tys. zł i wzrosła o 15,9 proc. rok do roku. W odniesieniu do maja 2024, średnia wartość kredytu wzrosła natomiast o 1,7 proc.

Jak prognozują eksperci Cushmana, pod koniec 2024 i w 2025 roku można spodziewać się dalszego wzrostu cen mieszkań, zwłaszcza jeśli nastąpi wdrożenie zapowiadanego programu rządowego „Mieszkanie na Start”.

Biorąc pod uwagę wciąż wysokie stopy procentowe i ogólną niepewność, deweloperzy mogą nie być w stanie zwiększyć podaży na tyle, aby wzrosty cen spowolniły. Sytuacji nie pomaga też niższa na największych rynkach dostępność gruntów mieszkaniowych, których ceny cały czas rosną. Zgodnie z danymi NBP, na koniec 2023 roku ceny ziemi netto pod wielorodzinne projekty mieszkaniowe wzrosły średnio o 20 proc. w skali roku w przeciętnych lokalizacjach i o 32 proc. w bardzo dobrych lokalizacjach. Dalsze podwyżki są tylko kwestia czasu, zwłaszcza biorąc pod uwagę nadchodzącą reformę planowania przestrzennego, która w pełni dotknie nas w styczniu 2026 roku – podsumowuje Karolina Furmańska.