Polska Wielka fala transformacji

Podaż atrakcyjnych gruntów pod nowe projekty mieszkaniowe w największych miastach Polski pozostaje bardzo niska. Nieliczne działki, które pojawiają się w sprzedaży, osiągają bardzo wysokie ceny. Absolutnym rekordem stołecznego rynku w ostatnich latach była transakcja zakupu gruntu przy Browarach Warszawskich z lutego br., za który Monting Real Estate zapłacił firmie Archicom 96 mln zł, co w przeliczeniu na 1 mkw. PUM daje aż 16 tys. zł. Deweloperzy są skłonni płacić duże sumy także za działki położone w lokalizacjach bardziej peryferyjnych, jak na przykład w stołecznym Ursusie, gdzie Marvipol Development nabył teren o powierzchni ok. 30 tys. mkw. za kwotę ok. 70 mln zł. To również jest kwota bez precedensu dla gruntów zlokalizowanych na przedmieściach.

Wczoraj komercja, jutro mieszkania

W obliczu coraz niższej dostępności działek, na których można szybko zrealizować inwestycję mieszkaniową, deweloperzy coraz chętniej sięgają po tereny zabudowane, na których istnieją obiekty o innej funkcji, które można przebudować lub wyburzyć i zastąpić nowymi. Jak wielka jest skala zjawiska konwersji funkcji? Zespół ekspertów JLL wykonał unikalne w skali Polski badanie, w którym przeanalizował wszystkie zmiany i przepływy pomiędzy poszczególnymi sektorami na rynku nieruchomości. Pod uwagę były brane inwestycje, które w ciągu ostatnich pięciu lat zmieniły swoją funkcję z pierwotnie zamierzonej na taką, która o wiele bardziej odpowiada obecnym potrzebom rynku.

Na funkcję mieszkaniową (włącznie z projektami alternatywnymi) zmieniono w sumie ok. 1,1 mln mkw. dotychczas istniejących powierzchni, w tym handlowych, biurowych i innych. Największymi z „dawców” terenów na mieszkalnictwo były biurowce (łącznie 733 tys. mkw.) oraz obiekty handlowo-usługowe (ponad 345 tys. mkw.). Dane zebrane przez JLL uwzględniają następujące typy budynków i projektów: wyburzone, modernizacje istniejących, w budowie oraz planowane (gdy inwestorzy ogłosili zmianę planów inwestycyjnych dla terenu). Dla porównania - największa galeria handlowa w Polsce, łódzka Manufaktura ma „tylko” 127 tys. mkw. powierzchni, a stołeczna Westfield Arkadia – ok. 117 tys. mkw.

Warto podkreślić, że ponad 485 tys. mkw. biurowców, galerii handlowych, hipermarketów i kin już zostało lub niedługo będzie zburzone, by przygotować nieruchomości pod rozwój projektów mieszkaniowych. Duża część z ujętych w badaniu nieruchomości nie znajduje się jeszcze w fazie realizacji lub ich budowa dopiero się rozpoczęła, ale deweloperzy oficjalnie ogłosili zmianę planowanej funkcji. Takich projektów jest łącznie ok. 556 tys. mkw. i są to także tereny po wyburzeniu dotychczasowej zabudowy. Sztandarowym przykładem takiej inwestycji jest transakcja we Wrocławiu, gdzie Develia sprzedała firmie Vastint wielkopowierzchniową galerię handlową Arkady Wrocławskie. Rozbiórka już trwa - nowy właściciel planuje zrealizować na odzyskanej działce projekt typu mixed-use z wiodącym komponentem mieszkaniowym.

Bardzo ciekawym zjawiskiem, które ujęliśmy w naszym badaniu są przejęcia kin w Warszawie i Poznaniu, na których miejscu powstaną duże kompleksy mieszkaniowe na nawet 300-350 mieszkań. W taki właśnie sposób, na tym samym gruncie może powstać znacznie więcej PUM, w niektórych przypadkach nawet dwu-lub trzykrotnie. Szacujemy, że w wyniku przepływów powstanie łącznie ok. 370 tys. mkw. powierzchni użytkowej więcej, niż w pierwotnej zabudowie. Jest to ogromny potencjał dla deweloperów poszukujących możliwości ekspansji dla swojej działalności – komentuje Tomasz Lewandowski, dyrektor Działu Gruntów i Inwestycji Średniego Formatu, JLL.

Biura ustępują mieszkaniówce

Zasoby biurowe w Polsce coraz bardziej się starzeją i wyzwaniem dla właścicieli staje się komercjalizacja starszych biurowców. Naturalną drogą są więc konwersje i zmiany funkcji. Z danych JLL wynika, że na gruntach, które były zabudowane biurami lub przewidziane pod realizację nowych biurowców, deweloperzy zrealizują lub już zrealizowali w ciągu ostatnich pięciu lat około ok. 604 tys. mkw. PUMu. mieszkań, lokali PRS-owych czy hoteli.

Zmiana funkcji jest naturalną drogą, którą powinni podążać deweloperzy. Są to często inwestycje trudne w realizacji w wielu aspektach, m.in. technicznym, formalno-prawnym czy planistycznym. Wymagają one większego zaangażowania czasowego i zatrudniania szeregu doradców. Niemniej, dają szerokie możliwości i pozwalają na nowe życie unikalnych lokalizacji. Często są jedyną szansą na maksymalizację potencjału danego gruntu. Trend ten jest obserwowany od wielu lat w Europie Zachodniej, a ze względu na starzenie się zasobów biurowych będzie coraz mocniej zakorzeniał się nad Wisłą – przewiduje Joanna Kieszczyńska, dyrektor w Dziale Gruntów i Inwestycji Średniego Formatu, JLL.

Tylko w ostatnich trzech latach z mapy Warszawy zniknęło ok. 240 tys. mkw. powierzchni biurowej wybudowanej po 1990 roku. Wyburzenia były szczególnie widoczne w dwóch rejonach stolicy – w centrum i na Mokotowie, w szczególności na Służewcu Przemysłowym. Są to miejsca, w których zaczynała się historia polskiego rynku biurowego i w których istnieje najwięcej najstarszych obiektów. Preferencje najemców powierzchni biurowych mocno przesunęły się w kierunku budynków znajdujących się w COB oraz w „zagłębiu” biurowym na Woli, czyli lokalizacjach oferujących wyższy standard oraz lepszą infrastrukturę komunikacyjną. W efekcie coraz więcej dawnych biurowców czeka adaptacja lub wyburzenie na cele mieszkaniowe, a biurowa monofunkcja Służewca Przemysłowego będzie stopniowo zanikać.

PRS na fali wznoszącej

Coraz mniejsza dostępność i wysoka cena gruntów o przeznaczeniu mieszkaniowym utrudnia deweloperom budowę mieszkań na sprzedaż lub wynajem dla klientów indywidualnych. Stąd wynika podejście, w którym projekty PRS powstają na gruntach usługowych. Aż 80 proc. obecnie realizowanych jednostek powstaje właśnie na działkach o takim przeznaczeniu. Według obserwacji JLL, projekty PRS na gruntach komercyjnych są z reguły większe niż te na terenach pod „mieszkaniówkę”. Jednocześnie ceny transakcyjne tych gruntów były przeciętnie niższe od gruntów mieszkaniowych, w przedziale pomiędzy około 25 proc. a 35 proc., w zależności od lokalizacji. W najbardziej atrakcyjnych punktach różnica ta może jednak sięgać nawet 50 proc.

Eksperci JLL przewidują, że w nadchodzących latach nowe realizacje z segmentu PRS będą wiodącymi w centrach dużych miast oraz na terenach poprzemysłowych i zdegradowanych, które będą wymagały nakładów na wyburzenia lub adaptację istniejącej zabudowy. Dodatkowo część budynków biurowych ulegnie konwersji na najem instytucjonalny – szczególnie w tych miastach, gdzie w okresie ostatnich dwóch-trzech lat występował wysoki współczynnik pustostanów. Jedną z takich konwersji, która już została zapowiedziana, będzie dotyczyć budynków Arkońska Business Park A1 i A2 w Gdańsku, czyli pierwszych w historii tego miasta biurowców klasy A.

Prywatne domy studenckie też zastępują biura

Rynek PBSA – podobnie jak pozostałe sektory rynku mieszkaniowego – boryka się z problemem niskiej dostępności gruntów pod nowe inwestycje. Prywatne domy studenckie powinny w miarę możliwości znajdować się w pobliżu ośrodków akademickich lub być z nimi dobrze skomunikowane, dlatego też optymalne lokalizacje dla nich to centra miast lub dzielnice „wewnętrzne”. Ponieważ w takich rejonach większość działek – na ogół bardzo drogich – absorbowana jest przez deweloperów mieszkaniowych, także podmioty inwestujące w projekty PBSA coraz częściej kupują i przekształcają na akademiki obiekty o innej funkcji, na przykład stare biurowce. Dobrym przykładem może być tu realizacja firmy Zeitgeist Asset Management, która kilka lat temu zakupiła obiekt biurowy przy ul. Solec na warszawskim Powiślu, a następnie przekształciła go w nowoczesny obiekt PBSA na 220 łóżek. Podobne plany ma litewski fundusz 1 Asset Management, który przejął dwa budynki dawnego kompleksu Lipowy Office Park przy ul. Żwirki i Wigury i ich planuje ich przebudowę na domy dla studentów pod marką SHED Living.