Polska Stabilizacja i stagnacja

Po II kwartale 2024 roku całkowite zasoby powierzchni biurowej w Warszawie wyniosły 6,26 mln mkw.

Według szacunków Cushman & Wakefield warszawski rynek biurowy powiększy się w tym roku o około 98 tys. mkw. w ramach siedmiu budynków biurowych. Warto jednak podkreślić, że moment największej aktywności w finalizowaniu projektów biurowych mamy w tym roku za sobą – 65 proc., czyli 63,7 tys. mkw. nowej podaży zostało bowiem oddane do użytku w I półroczu. Obecnie w budowie znajduje się około 215 tys. mkw. w ośmiu inwestycjach, co jest znacząco niższą wartością od średniej wielkości podaży w przygotowaniu w latach 2012-2023 - zauważa Ewa Derlatka-Chilewicz, head of Research, Cushman & Wakefield.

Niższa aktywność deweloperów jest podyktowana wysokimi kosztami pozyskania finansowania oraz relatywnie niską płynnością na rynku inwestycyjnym. Według prognoz agencji stagnacja może potrwać nawet do końca 2026 roku, a większość projektów, których realizacja może rozpocząć się w najbliższych 12-24 miesiącach, będzie zlokalizowana w najbardziej atrakcyjnych miejscach umożliwiających deweloperom maksymalizację zwrotu z inwestycji.

Popyt na stołecznym rynku biurowym w I półroczu 2024 roku wyniósł 316,4 tys. mkw. i był nieznacznie, bo o 2 proc. niższy względem analogicznego okresu w 2023 roku.

Zbliżona względem ubiegłego okresu aktywność na rynku najmu to dowód na stopniową stabilizację sektora biurowego i rezultat widocznego trendu optymalizacji zajmowanej przez najemców powierzchni. Podobna do I półrocza 2023 roku była też liczba podpisanych umów – pomiędzy styczniem a czerwcem najemcy sfinalizowali 362 transakcje. Utrzymująca się relatywnie wysoka liczba umów świadczy o wysokiej płynności biurowego rynku najmu, a ograniczanie zajmowanej powierzchni jest szerszą strategią dostosowywania się najemców do wyzwań nowego modelu pracy - zauważa Jan Szulborski, business development & insight manager, Cushman & Wakefield.

Do największych transakcji zawartych w tym okresie możemy zaliczyć renegocjację umowy przez Bank Gospodarstwa Krajowego w budynku Varso II (13,6 tys. mkw.), renegocjację umowy przez spółkę z branży finansowej w budynku T-Mobile Office Park (13,1 tys. mkw.) oraz renegocjację umowy przez spółkę Mercer w budynku Nimbus (7,3 tys. mkw.).

W I połowie 2024 roku w Warszawie w strukturze popytu przeważały renegocjacje, które stanowiły około 51 proc. wszystkich zawartych umów. Udział nowych umów wynosił 42 proc., a ekspansje około 7 proc.

Według naszych prognoz najbliższe kwartały na biurowym rynku Warszawy staną pod znakiem stabilnej aktywności najemców, jednak na ostateczne tempo rozwoju rynku wpływ będzie miał ogólny klimat gospodarczy, a także strategia międzynarodowych najemców firm dotycząca ewentualnej redukcji kosztów i ekspansji - ocenia Ewa Derlatka-Chilewicz.

Wskaźnik powierzchni niewynajętej po I połowie 2024 roku w Warszawie wyniósł 10,9 proc. i był o 0,1 p.p. niższy w porównaniu do I kwartału 2024 roku i o 0,4 p.p. niższy niż w analogicznym okresie 2023 roku. Przekłada się to na dostępność powierzchni na poziomie 680,4 tys. mkw. i oznacza spadek o 9,4 tys. mkw. względem I kwartału 2024 roku i o 26 tys. mkw. względem I połowy 2023 roku.

Wraz ze spodziewanym ograniczeniem nowej podaży w latach 2024-2026 będziemy obserwować dalszą kompresję wskaźnika powierzchni niewynajętej, co pozwoli warszawskiemu rynkowi na wchłonięcie nadwyżki dostępnej powierzchni biurowej w istniejącym zasobie. Dodatkowo, struktura pustostanów różni się w zależności od lokalizacji - tłumaczy Vitalii Arkhypenko, analityk rynku, Cushman & Wakefield.

Obecnie najwyższy wakat utrzymuje się w strefach niecentralnych (12,3 proc.) i pozostaje na zbliżonym poziomie jak w latach 2021-2023. Z kolei w strefie Centralnej, dostępność powierzchni w czerwcu 2024 roku wyniosła 9,1 proc. i jest o 3,8 p.p. niższa względem końca 2021 roku.

Odczuwalna przez ostatnie 24 miesiące presja na wzrost stawek czynszu na szerokim rynku była napędzana przez rekordowo wysoką waloryzację umów najmu o wskaźnik cen towarów i usług (HICP w 2022 roku dla strefy euro wyniosło 8,4 proc. r-d-r i 6,2 proc. r-d-r w 2023 roku).

W II kwartale 2024 roku stawki za najlepsze powierzchnie biurowe w Warszawie wyniosły 22-26 euro/mkw. za miesiąc w strefie Centrum oraz 13,50-16,50 euro/mkw. za miesiąc w lokalizacjach pozacentralnych i nie uległy zmianie względem końca 2023 roku.