Polska Rynek mieszkaniowy czeka na rząd

Jak wskazują eksperci JLL, ostatnie trzy miesiące to okres przestoju pomiędzy dwoma programami dopłat, którym towarzyszy informacyjny chaos związany z nowym programem dopłat do kredytów. Wypowiedzi pozwalające wnioskować, że subsydiowanych kredytów może w ogóle nie być, stanowiły zimny prysznic zarówno dla części nabywców, jak i deweloperów.

W II kwartale 2024 roku wyniki sprzedaży okazały się słabsze niż w pierwszych trzech miesiącach roku. W relacji do I kwartału spadki sprzedaży były mocno zróżnicowane w zależności od miasta. Największe odnotowano w Krakowie i Warszawie, odpowiednio 27 proc. i 19 proc., podczas gdy w Poznaniu i Łodzi wyhamowanie sprzedaży było nieco mniejsze: 10 proc. i 7 proc. k-d-k. Jedynie w Trójmieście liczba sprzedanych mieszkań była na podobnym poziomie jak w minionym I kwartale (spadek tylko o 2 proc.).

Warto podkreślić, że zasadniczy spadek popytu miał wprawdzie miejsce już w I kwartale tego roku, ale przekonanie uczestników rynku o nieodległym uruchomieniu programu „,naStart”, który miał ruszyć od 1 lipca, w połączeniu z doświadczeniami z I połowy 2023 roku i wpływem programu „Bezpieczny Kredyt 2 proc.” na popyt, podtrzymały zakupy dokonywane w pierwszych miesiącach roku przez nabywców przewidujących wzrost cen i kurczenie się oferty. Podobnie ocenili sytuację deweloperzy. Spokojnie ruszali z inwestycjami i wprowadzali do sprzedaży kolejne projekty, z wyższymi cenami z myślą o nowej fali popytowej w kolejnych miesiącach – relacjonuje Kazimierz Kirejczyk, senior strategy advisor, Housing Sector, JLL.

I połowa 2024 roku okazała się być nie tylko zdecydowanie słabsza sprzedażowo niż II połowa 2023 roku (kiedy funkcjonował program BK2), ale również słabsza niż I połowa 2023 roku (kiedy to zapowiedź programu wywołała już wzrost zakupów i rezerwacji).

II kwartał przyniósł po raz trzeci z rzędu dość dużą liczbę lokali wprowadzonych do sprzedaży. Łącznie na sześciu głównych rynkach do oferty weszło prawie 15,3 tys. nowych mieszkań, o 8,5 proc. mniej niż w poprzednim kwartale. Liczba nowych wprowadzeń po raz kolejny była większa od sprzedaży, co sprawiło, że oferta na koniec czerwca wzrosła o ponad 14 proc., a nabywcy mogli wybierać mieszkania z puli około 48,4 tys. jednostek.

Podobnie jak w przypadku liczby transakcji silne zróżnicowanie pomiędzy miastami było także widoczne w skali nowej podaży. W porównaniu z poprzednim kwartałem liczba nowych jednostek w Łodzi i Poznaniu była wyraźnie mniejsza, co jednak z uwagi na słabszą sprzedaż, nie przyczyniło się do ograniczenia oferty. Łódź nadal pozostaje na drugiej pozycji, zaraz po Warszawie, pod względem liczby mieszkań dostępnych w ofercie. Nabywcy mogą wybierać spośród ponad 8,2 tys. jednostek. Podobnie w Poznaniu, oferta jest na rekordowym poziomie ponad 7 tys. lokali. Duża liczba mieszkań wprowadzonych do sprzedaży w II kwartale, na rynkach takich jak Kraków i Wrocław, sprawiła, że oferta w tych miastach wyraźnie się zwiększyła i wynosi obecnie 6,7 tys. w Krakowie, a we Wrocławiu 7,3 tys. mieszkań. Wzrósł również wybór dla nabywców poszukujących mieszkań w stolicy – na koniec czerwca w Warszawie dostępnych było prawie 12,4 tys. mieszkań.

Wśród sześciu największych miast Poznań zazwyczaj znajdował się na jednym z ostatnich miejsc, jednak ostatnie dwa kwartały 2024 roku odmieniły tę sytuację. Do poznańskiej oferty trafiły nowe, duże projekty. Tylko w I kwartale deweloperzy wprowadzili do oferty ponad 3 tys. nowych mieszkań, a potem w II kwartale kolejne 1,7 tys. Z drugiej strony popyt na początku roku okazał się być słabszy niż oczekiwano. W II kwartale tego roku deweloperzy sprzedali nieco ponad 1,1 tys. mieszkań, co jest wynikiem tylko trochę lepszym niż w I i II kwartale 2022 roku. W rezultacie liczba dostępnych mieszkań na koniec czerwca była w Poznaniu najwyższa w historii tego rynku i wyniosła powyżej 7 tys. jednostek. Oznacza to, że przy tempie sprzedaży z II kwartału potrzeba ponad półtora roku, aby sprzedać mieszkania znajdujące się w ofercie. Poznań znalazł się zatem w sytuacji od dawna niespotykanej. Rynek, który do tej pory uznawany był za najbardziej stabilny, z podażą równoważącą popyt, wszedł w fazę nadwyżki podażowej.

W porównaniu do pozostałych dużych rynków Poznań nie wykorzystał najprawdopodobniej w całości potencjału programu programu BK2. Roczny wolumen sprzedaży w 2023 roku przekroczył 5,3 tys. mieszkań, ale nie był to rekordowy wynik, tak jak w 2021 (7,4 tys.) czy 2019 roku (6,4 tys.). Główną przyczyną takiej sytuacji mogła być konkurencja inwestycji zlokalizowanych w innych miastach aglomeracji poznańskiej, która stanowi alternatywę dla potencjalnych nabywców. Warto podkreślić, że Poznań pod tym względem wyróżnia się na tle kraju, a skala sprzedaży w gminach okalających Poznań jest porównywalna ze sprzedażą w samym mieście – zwraca uwagę Aleksandra Gawrońska, dyrektor Działu Badań Rynku Mieszkaniowego, JLL.

Średnie ceny lokali, które pozostały w ofercie na koniec czerwca 2024 roku, najbardziej wzrosły (w porównaniu do cen z końca marca) w Warszawie (4,9 proc.) i Łodzi (4,6 proc.), a najmniej we Wrocławiu (0,5 proc.). W Krakowie i Trójmieście wzrosty wyniosły odpowiednio: 3,3 i 1,7 proc. k-d-k. Jedynym rynkiem, gdzie odnotowano niewielki spadek średniej ceny, był Poznań, z poziomem korekty -0,7 proc. k-d-k. W 12-miesięcznym okresie największy wzrost, powyżej 20 proc., miał miejsce w Warszawie (20,1 proc.). Podobnie, na poziomie 18 proc. wzrosły ceny w przypadku Łodzi. Kilkunastoprocentowy wzrost średnich cen mieszkań w ofercie został także odnotowany w Krakowie, Trójmieście i Poznaniu (między 12 a 14,8 proc. r-d-r), podczas gdy we Wrocławiu wzrost wyniósł 8,9 proc.

W 2023 roku widoczna była duża różnica pomiędzy cenami w ofercie, a średnią ceną mieszkań sprzedawanych przez deweloperów, co miało związek z kupowaniem przez dużą część nabywców mieszkań w granicach limitów cenowych w ramach programu kredytów BK2.

W I i II kwartale 2024 roku średnie ceny ofertowe sprzedanych lokali wyraźnie wzrosły we wszystkich analizowanych miastach, co oznaczało kolejne rekordowe poziomy. W efekcie zbliżyły się one na części rynków do cen oferty. Co więcej, z uwagi na niższą sprzedaż w ostatnich miesiącach i wobec wydłużającego się okresu oczekiwania na nowy program dopłat do kredytów „naStart”, deweloperzy bardziej elastycznie podchodzili także do możliwości negocjacji, oferując w wybranych inwestycjach lub pulach mieszkań promocje i upusty – wyjaśnia Aleksandra Gawrońska, dyrektor Działu Badań Rynku Mieszkaniowego, JLL.