Polska Czesi mogą odetchnąć

Tempo dostarczania nowej powierzchni było wolniejsze w porównaniu do I kwartału, kiedy to zrealizowany popyt był najniższy od 13 lat. Na rynku pojawiło się jedynie 117,5 tys. mkw. nowej przestrzeni, ale łączna ilość tej dostępnej na wynajem przekroczyła poziom 12 mln mkw.

Niewielka ilość nowej powierzchni dostarczonej w ostatnim kwartale ma znacząco wzrosnąć do końca roku. Według dostępnych danych na rynek ma trafić łącznie 658,2 tys. mkw. Największa aktywność budowlana ma obecnie miejsce w regionie Karlowych Warów (gdzie znajduje się 36 proc. całej powierzchni w budowie), a następnie w regionie morawsko-śląskim oraz w regionie Pragi i środkowych Czech. Niewątpliwie jest to dobra wiadomość dla inwestorów, że po trzech latach ekstremalnie niskich wskaźników pustostanów i bardzo ograniczonej dostępności powierzchni na rynku, wskaźnik pustostanów wzrósł o 88 punktów bazowych do poziomu 2,92 proc. w ostatnim kwartale i oczekuje się dalszego wzrostu – mówi Josef Stanko, dyrektor działu badań rynkowych w Colliersie.

Wspomniana wartość 2,92 proc. nie obejmuje powierzchni podnajmowanej (około 2 proc.) oraz projektów, które są rezerwowane tuż przed zakończeniem budowy i czekają na swoich najemców (około 3 proc.). Faktyczny wskaźnik pustostanów koreluje więc z ogólnym trendem obserwowanym w Europie Środkowej i jest zbliżony do oficjalnych danych z sąsiednich rynków: 8-8,5 proc. w Polsce i na Węgrzech oraz 5 proc. na Słowacji.

W poprzednich latach wzrost wskaźnika pustostanów wynikał głównie z ukończenia nowych projektów, obecnie zaś jest również spowodowany ilością pustej powierzchni w istniejących projektach – dodaje Josef Stanko.

Eksperci sugerują, że mniejsze zapotrzebowanie na powierzchnię magazynową wywołane jest osłabionym popytem rynkowym.

Nowi klienci nie wchodzą na rynek z zewnątrz. Jest tak nie tylko z powodu ogólnego spowolnienia gospodarczego w całej Europie, ale także ze względu na konkurencję o powierzchnię z sąsiednich krajów, które nie są dotknięte wysokimi kosztami najmu i energii, brakiem dostępnej siły roboczej czy słabymi zachętami dla przedsiębiorców. Na koniec warto także wspomnieć o wyjątkowo długich procesach uzyskiwania pozwoleń, niedokończonej infrastrukturze transportowej oraz ograniczonej podaży gruntów, które stanowią istotne przeszkody – wylicza Miroslav Kotek, szef działu nieruchomości przemysłowych w Colliersie.

W porównaniu do I kwartału 2024, II kwartał odnotował wzrost zrealizowanego popytu brutto. Wyniósł on 462,9 tys. mkw., z czego 75 proc. stanowił popyt netto (311,8 tys. mkw.).

Musimy jeszcze poczekać, aby przekonać się, czy rynek powraca do wcześniejszej długoterminowej średniej zrealizowanego popytu, ponieważ znaczący wzrost w II kwartale był spowodowany kilkoma dużymi transakcjami – dodaje Josef Stanko.

W I połowie 2024 roku zrealizowany popyt brutto wyniósł 622 tys. mkw., co stanowi spadek o 33 proc. w ujęciu rocznym. Rynek nadal zdominowany jest przez umowy przedwstępne, a większość dostępnej powierzchni znajduje się w projektach w budowie. Renegocjacje stanowiły 34 proc. całego zrealizowanego popytu.

Z danych Industrial Research Forum wynika, że nominalne czynsze w najbardziej pożądanych lokalizacjach w Czechach spadły o około 5 proc. do poziomu 7-7,50 euro za mkw. miesięcznie. Ten spadek odzwierciedla obecną sytuację na rynku. Podaż przewyższa popyt, a na niektórych podrynkach odnotowuje się zmiany w dynamice rynku na korzyść najemców. Zmiany te są powolne, ale widoczne chociażby w rosnącej liczbie zachęt oferowanych potencjalnym najemcom. Ta grupa jest również teraz w silniejszej pozycji do negocjowania niższych czynszów niż w poprzednich burzliwych latach, kiedy dostępność powierzchni była bardzo ograniczona.