Polska Polskie magazyny ze złotym medalem

Pierwsze półrocze 2024 roku zakończyło się całkowitym popytem na poziomie blisko 2,7 mln mkw. co oznacza duży, bo 22-procentowy wzrost w skali roku.

Najemcy z nawiązką nadrobili słabszy wynik z I kwartału bieżącego roku, wynajmując w kolejnych trzech miesiącach aż 1,76 mln mkw. powierzchni magazynowej. To najlepszy wynik na rynku magazynowym w Europie i drugi taki przypadek, gdy popyt kwartalny w Polsce przekraczał wartości obserwowane w Niemczech. Warto dodać, że aż 56 proc. całkowitego wolumenu transakcji najmu w II kwartale stanowiły duże transakcje wynoszące od 20 tys. do 130 tys. mkw. – komentuje Damian Kołata, partner, head of Industrial & Logistics/E-Commerce CEE, Cushman & Wakefield.

Trzy największe umowy najmu zawarto w tym czasie na rynku wrocławskim i bydgosko-toruńskim. W okolicach Wrocławia dodatkowe 126 tys. mkw. wynajęła międzynarodowa platforma e-commerce, a firma LX Pantos przedłużyła umowę i rozszerzyła powierzchnię najmu do 100 tys. mkw. Z kolei w okolicach Bydgoszczy LPP Logistics uruchomiło na powierzchni 104 tys. mkw. magazyn do obsługi zamówień internetowych.

Podobnie jak w zeszłym roku, około 60 proc. powierzchni wynajęto w ramach nowych umów i ekspansji, które zamknęły się wynikiem 1,66 mln mkw. (24 proc. wzrost rok do roku). Pozostałe 40 proc. popytu stanowiły przedłużenia.

Znaczące zmiany odnotowała struktura branżowa popytu netto, w którym wyraźnie wzrósł udział firm z sektora handlowego i e-commerce odpowiadających za 34 proc. podpisanych umów. Z kolei udział operatorów logistycznych obniżył się do poziomu 22 proc. wobec 36 proc. w I połowie 2023 roku. Dalszy wzrost sektora e-commerce, popularyzacja strategii ESG (a co za tym idzie, poszukiwania powierzchni wyższej jakości) oraz procesy nearshoringu powinny wspierać popyt w perspektywie długoterminowej – prognozuje Adrian Semaan, analityk rynku, Cushman & Wakefield.

W czerwcu 2024 roku całkowite zasoby powierzchni magazynowej w Polsce wyniosły 33,52 mln mkw., co oznacza wzrost o 9 proc. w ujęciu rocznym.

Rynek magazynowy w Polsce nadal dynamicznie się rozwija. W I połowie 2024 roku deweloperzy dostarczyli 1,64 mln mkw. i niewiele mniej zaplanowane jest do ukończenia w II półroczu. Tym samym już niebawem całkowite zasoby magazynowe w Polsce przekroczą 35 milionów mkw. – mówi Damian Kołata.

W II kwartale deweloperzy dostarczyli na rynek prawie 786 tys. mkw. nowej powierzchni, z czego 44 proc. pozostało niewynajęte. To z kolei spowodowało ponowny wzrost wolumenu powierzchni niewynajętej, który na koniec czerwca wynosił 2,80 mln mkw. Wskaźnik pustostanów wzrósł nieznacznie do 8,3 proc. (+1,6 pp. w skali roku oraz +0,1 pp. w skali kwartału), czyli najwyższego poziomu od września 2020 roku (8,5 proc.). Na przestrzeni ostatnich 12 miesięcy największe wzrosty wskaźnika powierzchni niewynajętej odnotowano w województwach: lubuskim (o 8.6 pp. do 19,3 proc.), pomorskim (o 5,6 pp. do 7,1 proc.), małopolskim (o 4,9 pp. do 6,1 proc.) i łódzkim (o 3,1 pp. do 10,8 proc.). Warte odnotowania spadki dotyczyły regionów: zachodniopomorskiego (o -3,4 pp. do 4,0 proc.), śląskiego (o -1,9 pp. do 5,9 proc.) oraz wielkopolskiego (o -1,0 pp. do 5,9 proc.).

Aktywność deweloperska nieznacznie się obniżyła, co wraz z wyraźnym spadkiem wolumenu inwestycji spekulacyjnych może doprowadzić do kompresji wskaźnika pustostanów w perspektywie kolejnych 9-12 miesięcy. W II kwartale 2024 roku rozpoczęto budowę około 460 tys. mkw., z czego tylko 184 tys. mkw. spekulacyjnie. Tym samym na koniec czerwca w budowie znajdowało się łącznie 1,99 mln mkw. – dodaje Adrian Semaan.

W ujęciu regionalnym, najwyższą aktywność budowlaną obserwuje się w regionie Dolnego Śląska, gdzie powstaje 568 tys. mkw. Z tego aż 40 proc. wchodzi w skład projektu P3 Wrocław w Kątach Wrocławskich, z przeznaczeniem dla międzynarodowej platformy e-commerce. W II kwartale 2024 najwięcej nowych inwestycji uruchomiono w regionie śląskim (156 tys. mkw., w tym 81 tys. mkw. spekulacyjnie) i mazowieckim (146 tys. mkw., w tym 67 tys. mkw. spekulacyjnie).

W I połowie 2024 roku, miesięczne stawki bazowe czynszów utrzymały się na stabilnym poziomie 3,60-6,50 euro/mkw. dla projektów typu big box oraz 5-7,50 euro/mkw. dla projektów typu SBU/City Logistics. Dzięki zachętom finansowym oferowanym najemcom, m.in. okresowym zwolnieniom z czynszu czy dopłatom do adaptacji powierzchni, czynsze efektywne mogą być niższe o maksymalnie 15-25 proc. od stawek bazowych.