Polska Rynek szyje na miarę

Polski rynek magazynowy nadal rośnie, z 1,4 mln mkw. nowej powierzchni dostarczonej w I połowie 2024 roku, co podniosło całkowitą podaż do 32,3 mln mkw. Jak wskazują autorzy raportu, ten znaczący wzrost jest świadectwem odporności sektora, pomimo trudnych warunków gospodarczych.

Zauważamy, że niektóre procesy charakteryzują się inną dynamiką niż w poprzedzającym okresie. Nadal obserwujemy wzrost czynszów, ale już w znacznie mniejszym stopniu niż w 2023 roku. Niezmiennie zwiększa się całkowita podaż powierzchni, która – dzięki realizacji 1,4 mln mkw. w I półroczu – osiągnęła wielkość 32,3 mln mkw. Sytuacja wygląda inaczej w przypadku podaży w realizacji. Niezmiennie powstają nowe budynki, ale ich powierzchnia w pierwszych sześciu miesiącach roku spadła do poziomu 2 mln mkw. Powód? Zmniejszenie liczby powierzchni realizowanych spekulacyjnie. Prym wiodą magazyny BTS – dedykowane konkretnym najemcom – tak wnioski z raportu komentuje Krzysztof Foks, head of Research w grupie Redd.

Trend ten jest szczególnie widoczny w regionach takich jak Wrocław, Warszawa, Górny Śląsk i Polska Centralna, gdzie popyt na obiekty szyte na miarę pozostaje silny. Na przykład Wrocław prowadzi z 562 tys. mkw. nowej powierzchni magazynowej w budowie, następnie Warszawa z 285 tys. mkw., Górny Śląsk z 271 tys. mkw. oraz Polska Centralna z 269 tys. mkw.

Stabilizacja czynszów w ocenie autorów raportu wynika głównie ze zwiększonej dostępności powierzchni po wzroście podaży w ubiegłym roku. Na koniec I półrocza 2024 roku 2,4 mln mkw. powierzchni magazynowej było dostępne od zaraz, co stanowi wzrost o 15 tys. mkw. w porównaniu do końca 2023 roku.

Eksperci Redd zauważają jednak, że pojawiły się regionalne różnice w stawkach czynszowych. Na kluczowych rynkach, takich jak Warszawa i Wrocław, czynsze nadal rosły, zwłaszcza w najlepszych lokalizacjach miejskich, gdzie popyt pozostaje wysoki. W bardziej peryferyjnych lokalizacjach, gdzie wskaźniki pustostanów są wyższe, odnotowano spadki czynszów, szczególnie w starszych budynkach, które konkurują z nowoczesnymi, bardziej ekologicznymi obiektami.

Pomimo wyzwań gospodarczych, które ograniczyły ogólny popyt, zwłaszcza ze strony sektorów TSL oraz przemysłu, najemcy z sektora handlu detalicznego i e-commerce stali się głównymi motorami napędowymi popytu w I połowie 2024 roku. Sektory te korzystają z rosnącej konsumpcji, wspieranej przez spadającą inflację i rosnące realne dochody.

Wyraźnie kontynuują się także trendy związane z nearshoringiem i reshoringiem, gdzie firmy przenoszą produkcję bliżej swoich łańcuchów dostaw, aby zredukować ryzyko operacyjne. Przykładem tego jest projekt LCube Szczecin-Goleniów, gdzie wynajęto powierzchnię chińskiej firmie Copper Joint Electric, działającej m.in. w sektorze energetyki wiatrowej. Lokalizacja w Parku Przemysłowym Goleniów, gdzie działają już inne firmy powiązane z tą branżą, odegrała kluczową rolę w tej decyzji.

ESG nie jest już tylko modnym hasłem, ale kluczowym czynnikiem wpływającym na decyzje najemców, którzy coraz częściej priorytetowo traktują rozwiązania energetyczne oraz zrównoważone praktyki budowlane. Najemcy nie tylko oczekują zrównoważonych praktyk, ale także długoterminowych zobowiązań właścicieli, aby budynki spełniały najnowsze standardy efektywności energetycznej i wspierały ich cele ESG.

W II połowie 2024 roku eksperci grupy Redd przewidują dalszą stabilizację stawek czynszowych. Jak oceniają, prawdopodobnie wzrośnie jednak presja na właścicieli nieruchomości, aby wprowadzać bardziej efektywne energetycznie technologie, co jest spowodowane rosnącymi kosztami operacyjnymi wynikającymi z inflacji, wyższych cen energii i płac minimalnych. W ocenie autorów raportu można także oczekiwać ożywienia aktywności operatorów logistycznych oraz utrzymania popytu ze strony sektora handlu detalicznego i e-commerce. Dodatkowo, automatyzacja i robotyzacja będą odgrywać coraz większą rolę w strategiach najemców, szczególnie w sektorach produkcji i e-commerce, gdzie firmy dążą do zwiększenia efektywności i ograniczenia zależności od kurczącego się rynku pracy.