Polska Wrocław mocno się trzyma

Na koniec czerwca 2024 roku całkowita podaż nowoczesnej powierzchni biurowej we Wrocławiu wyniosła 1,37 mln mkw. W centrum miasta zlokalizowane jest około 36 proc. powierzchni, co czyni tę strefę kluczowym obszarem w stolicy Dolnego Śląska. W I połowie roku na rynek wprowadzono 32,4 tys. mkw. nowej przestrzeni biurowej, co stanowi spadek o 1 proc. w porównaniu do analogicznego okresu roku poprzedniego. Za nową podaż odpowiadały dwa oddane do użytku projekty biurowe – Quorum Office Park A (18,2 tys. mkw.) i B10 Office (14,1 tys. mkw.).

Na koniec analizowanego półrocza w budowie, w ramach czterech projektów, znajdowało się około 41,6 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej. Jest to spadek o 72 proc. w porównaniu do analogicznego okresu poprzedniego roku. Większość powstających zasobów, czyli 68 proc. (28,6 tys. mkw.), jest zlokalizowana w strefie południowej miasta, natomiast pozostałe 13 tys. mkw. powstaje w strefie zachodniej.

Obecnie największą nowo powstającą inwestycją biurową we Wrocławiu jest Swobodna Spot. Docelowo Echo Investment postawi na osiedlu Powstańców Śląskich dwa biurowce. W najbardziej optymistycznym wariancie do końca 2026 roku w mieści przybędzie około 90 tys. mkw. nowoczesnych biur – prognozuje Jarosław Pilch, head of Tenant Representation, Office Agency, Savills.

Jednym z istotnych wyzwań, z jakimi zmierzył się regionalny rynek, był spadek popytu – całkowity poziom najmu wyniósł 49,9 tys. mkw., co oznacza spadek o 43 proc. rok do roku. W połowie 2024 we Wrocławiu dostępnych było 251,5 tys. mkw. wolnych biur, co przełożyło się na wskaźnik pustostanów na poziomie 18,2 proc. To więcej o 210 punktów bazowych w porównaniu z rokiem ubiegłym. Wskaźnik pustostanów różnił się w zależności od strefy miasta: najwyższy odsetek niewynajętych biur odnotowano w centrum, gdzie pustostany sięgnęły 25,8 proc. W strefie zachodniej wskaźnik wyniósł 17,7 proc., natomiast najniższy poziom pustostanów (8,7 proc.) zarejestrowano w strefie południowej.
Warto zauważyć, że mimo wymagającej sytuacji rynkowej Wrocław odnotował najwyższy poziom absorpcji netto wśród miast regionalnych w I połowie 2024 roku, który wyniósł 27,5 tys. mkw. Dominującym sektorem reprezentowanym przez najemców pozostaje IT, które odpowiadało za 46 proc. wynajętej powierzchni. Istotną rolę odegrał również sektor produkcyjny z 19-procentowym udziałem.

W I połowie roku we Wrocławiu dominowały renegocjacje, które stanowiły aż 54 proc. wszystkich podpisanych umów. Nowe kontrakty, w tym te podpisane przez właścicieli powierzchni, odpowiadały za 42 proc. popytu. Warto również zaznaczyć, że w tym czasie nie odnotowano żadnych umów przednajmu, co wciąż wskazuje na ostrożne podejście najemców – mówi Dorota Kościelniak, dyrektorka Działu Reprezentacji Najemcy w Savills Polska.

Ważnym czynnikiem kształtującym dynamikę wrocławskiego rynku jest też hybrydowy model pracy. Firmy coraz częściej poszukują mniejszych biur, których powierzchnia wynosi średnio od 300 do 500 mkw. Umowy najmu na biura od 800 do 1 tys. mkw. w dzisiejszych realiach stają się rzadkością i uznawane są za jedne z większych. W obliczu dynamicznych zmian rynkowych, obserwowany jest również wzrost czynszów za najlepsze projekty biurowe we Wrocławiu. Poziom miesięcznych stawek na koniec I półrocza oscylował między 14 a 16,50 euro za mkw.

Wrocław pozostaje kluczowym ośrodkiem biurowym i mimo wielu rynkowych wyzwań, widzimy tam zainteresowanie ze strony najemców, największe w gronie firm z sektora IT oraz produkcyjnego. Oczekujemy, że w kolejnych kwartałach rynek będzie się stabilizował, a nowo powstające strategiczne projekty do 2026 roku istotnie wzmocnią ofertę biurową – dodaje Dorota Kościelniak.