Polska Magazynowe Kujawy rosną w siłę

Pomimo widocznego odbicia po stronie wynajmu, wskaźnik pustostanów w Polsce urósł szósty kwartał z rzędu, osiągając w czerwcu 2024 8,1 proc. W II kwartale wyhamowała jednak spekulacyjna aktywność budowlana (poniżej jednego mln mkw.), co pozwala przypuszczać, że wskaźnik pustostanów wkrótce zacznie spadać. Niepewność geopolityczna i powolne ożywienie gospodarcze nadal wpływają na uczestników rynku, prognozy wskazują jednak na perspektywy wzrostu dla kluczowych rynków i sektorów.

Według Oxford Economics, Polska ma wyprzedzić wyniki innych europejskich gospodarek, a wzrost PKB przyspieszy z 2,5 proc. w 2024 do 3,9 proc. w 2025 roku. Prognozowana dynamika dla strefy euro jest bardziej zrównoważona, jednak wciąż znacząca – PKB ma wzrosnąć o 0,8 proc. w 2024 i 1,7 proc. w 2025. Wraz z hamowaniem wzrostu cen, należy spodziewać się obniżek stóp, co otworzy drogę do stabilizacji i większej przewidywalności. Warto jednak pamiętać, że cykl na rynku nieruchomości pozostaje opóźniony względem całej gospodarki i efekty mogą być widoczne dopiero po pewnym czasie. Popyt brutto na poziomie ponad 2,6 mln mkw. był trzecim najlepszym wynikiem w I półroczu, ustępując jedynie rekordom z lat 2021 i 2022. Co więcej, wynik ten przewyższał rezultaty analogicznego okresu ubiegłego roku o około 35 proc. Warto jednak zauważyć, że do tej pory w 2024 roku rynek był w dużej mierze napędzany przez przedłużenia istniejących umów najmu, które stanowiły około 40 proc. całkowitego wolumenu transakcji. W efekcie nowy popyt był umiarkowany, choć wciąż o 16 proc. wyższy niż w roku poprzednim – mówi Maciej Kotowski, director, Research & Consultancy.

Nowy popyt obserwowany w analizowanym okresie był w dużej mierze zdominowany przez sieci handlowe, które odpowiadały za 45 proc. wynajętej powierzchni. Wyniki te były dodatkowo wzmocnione przez stopniowy powrót aktywności sektora e-commerce, w ramach którego w I półroczu wynajęto w sumie około 100 tys. mkw. Dynamika firm logistycznych i produkcyjnych przejawiała się natomiast głównie w formie odnowień istniejących umów. Operatorzy logistyczni przedłużyli umowy na prawie 500 tys. mkw., co stanowiło 48 proc. całkowitego wolumenu renegocjacji. Kontynuacja najmów to dobra wiadomość dla rynku. Z jednej strony świadczy o stabilnym biznesie ich użytkowników, a z drugiej o dobrym stanie starszych obiektów – dodaje Tomasz Mika, head of Industrial Agency.

Chociaż rynki Wielkiej Piątki pozostają najbardziej aktywne, na wysokie wyniki w I półroczu wpłynęły także pozostałe regiony Polski. Odpowiadały one w tym okresie za prawie 25 proc. całkowitego nowego popytu, w porównaniu z zaledwie 10 proc. w samym pierwszym kwartale. Na mapie wyróżniły się rynki regionalne Kujaw i Lublina, gdzie łącznie podpisano umowy na ponad 200 tys. mkw. Niemniej, tzw. Wielka Piątka odpowiadała za aż 1,2 mln mkw. nowego popytu w Polsce odnotowanego w I połowie 2024 roku. Na czele były Warszawa i Górny Śląsk, z prawie 300 tys. mkw. wynajętymi na każdym z wymienionych rynków.

W I połowie 2024 zawarto 12 transakcji o łącznej wartości około 300 mln euro. Znaczącą część tego wolumenu stanowiła sprzedaż Panattoni Park Poznań XI do EQT Exeter za ponad 90 mln euro. Kupiona nieruchomość to w pełni skomercjalizowany kompleks dwóch budynków, których najemcami są DHL Supply Chain i Arvato. Drugą największą transakcją była sprzedaż spółce Hillwood dwóch parków o łącznej powierzchni 82 tys. mkw., zlokalizowanych około 15 km od centrum Warszawy (Warsaw West Parks). Równie istotną transakcją było przeniesienie własności MDC2 Park Kraków South (90 tys. mkw.) na rzecz otwartego funduszu inwestycyjnego Generali Real Estate Logistics Fund.

W I połowie 2024 wśród aktywnych inwestorów nadal przeważały strategie oportunistyczne, value-add oraz core+. Średnia wielkość zawieranych transakcji oscylowała wokół 25 mln euro, co świadczyło o ograniczonym popycie kapitału na zwiększanie ekspozycji na naszym rynku. Z uwagi na brak ewidencji transakcyjnej w segmencie najlepszych obiektów magazynowych ich wycena w dużej mierze opierała się na sentymencie rynkowym i wskaźniku eksperckim. W drugiej połowie roku spodziewamy się poprawy ewidencji zamkniętych transakcji typu prime. Niemniej jednak na koniec czerwca 2024 stopy kapitalizacji dla najlepiej wycenianych magazynów typu multi-let (pięcioletnia średnia najmu) szacowane były na poziomie 6,75 proc. w regionach oraz 6,5 proc. dla Warszawy – podsumowuje Sławomir Jędrzejewski, head of Industrial Investment, JLL.