Polska Drogi wynajem w polskich miastach

Jak wskazują eksperci międzynarodowej agencji doradczej Cushman & Wakefield w raporcie “Mieszkaniówka na rozdrożu 2.0”, Polska doświadczyła jednego z najszybszych wzrostów czynszów w całej Unii Europejskiej – w ostatnich pięciu latach w największych miastach wzrosty te były dwucyfrowe. Autorzy raportu podają, że średnie czynsze za dwupokojowe mieszkanie w Warszawie są wyższe niż w Pradze, Wiedniu czy Bratysławie. Na szczęście daleko im do tych z Londynu, Zurychu czy Dublina.

Na przestrzeni ostatnich pięciu lat czynsze mieszkań na wynajem wzrosły we wszystkich krajach Unii Europejskiej, a średni wzrost wyniósł 10,9 proc.

Po wybuchu wojny w Ukrainie obserwowaliśmy duży spadek dostępności mieszkań na wynajem, a czynsze poszybowały w górę w bardzo krótkim czasie. Na niską ofertę nałożyła się galopująca inflacja i wzrost kosztów życia, a także wysokie stopy procentowe, które wywindowały raty kredytów do niespotykanych wcześniej poziomów. W ujęciu pięcioletnim czynsze najmocniej wzrosły w Krakowie i Poznaniu, odpowiednio aż o 50 i 48 proc. Kolejne miejsca zajęła Warszawa ze wzrostem 47 proc. i Łódź (+41 proc.). Najmniejszą, ale wciąż znaczącą zmianę odnotowano we Wrocławiu i Gdańsku, gdzie czynsze od 2019 roku zanotowały wzrost o 36 i 31 proc. – podaje Karolina Furmańska, ekspertka rynku mieszkaniowego w Cushman & Wakefield.

Pomimo tej dynamiki, przy analizie nominalnych czynszów Warszawa jest dopiero na 13 miejscu pośród innych stolic europejskich. Na czołowych miejscach pod względem najwyższych cen za najem znajdują się Dublin, Amsterdam, Kopenhaga i Luksemburg. Jeszcze wyższe ceny dotyczą Londynu, gdzie w czerwcu 2024 roku wynajem dwupokojowego mieszkania w centrum wynosił ponad 2,5 tys. euro, a poza centrum około 2 tys. euro. Podobnie w Bernie, stolicy Szwajcarii, ceny wynajmu w centrum miasta to około 2,2 tys. euro, a poza centrum około 1,7 tys. euro.

Warto też zwrócić uwagę, że w Warszawie obserwujemy znaczącą różnicę w stawkach czynszowych w centrum i miasta dzielnicach obrzeżnych. W czerwcu 2024 roku było to średnio aż 260 euro (około 1110 zł). Różnice w średniej cenie pomiędzy centrum miasta a jego peryferiami wyniosły w czerwcu 2024 od 89 euro w Atenach aż do 472 euro w Kopenhadze – dodaje Karolina Furmańska.

Od II połowy 2022 roku popyt na mieszkania na wynajem zaczął się stabilizować, a liczba ofert stopniowo wzrastała, aby ostatecznie przebić poziomy sprzed wybuchu wojny. W czerwcu 2024 roku w Warszawie tylko na portalu Otodom było dostępnych na wynajem niemal 7 tys. wolnych mieszkań. Zwiększona podaż przełożyła się na zahamowanie wzrostu czynszów, a w niektórych miastach nawet odnotowano korektę.

W Krakowie mediany czynszów ofertowych wzrosły dla wszystkich typów mieszkań (jedno-, dwu-, trzy- i czteropokojowych). W wielu miastach obserwowaliśmy wzrost czynszów dla największych mieszkań – np. w Sopocie, Poznaniu i Gdańsku. Katowice i Warszawa odnotowały delikatny spadek mediany dla mieszkań na wynajem o największych metrażach – tłumaczy Karolina Furmańska.

Za czteropokojowe mieszkanie na wynajem, patrząc na mediany czynszów w największych miastach w Polsce, najwięcej, bo aż 6,9 tys. zł zapłacimy miesięcznie w Warszawie. W Gdańsku będzie to 6,5 tys. zł, a najmniej w Łodzi (około 3,4 tys. zł) oraz Poznaniu i Katowicach – po 3,9 tys. zł.

W ocenie Cushman & Wakefield, dalszy rozwój sektora PRS znacząco i pozytywnie będzie wpływał na polski rynek najmu.

Jego skala jest jednak wciąż mała w stosunku do całego rynku najmu, który w Polsce reprezentowany jest przede wszystkim przez indywidualnych wynajmujących. Obecnie rynek PRS obejmuje nieco ponad 16,6 tys. mieszkań w największych polskich miastach, a na najbliższe lata planowane jest powstanie kolejnych 30 tys. Oficjalne dokładne statystki liczby mieszkań na wynajem nie są znane, ale przyjmując, że prywatnych wynajmujących jest z pewnością niemal milion. To nadal prywatni wynajmujący dyktują więc warunki – podkreśla Karolina Furmańska.

Trzej najwięksi gracze na rynku PRS to Resi4Rent, Vantage Rent i Life Spot. Razem kontrolują niemal połowę działających na rynku projektów PRS. Wzrost podaży mieszkań wynajmowanych przez instytucje może w dłuższej perspektywie przyczynić się do stabilizacji najmu i postrzegania go jako bezpiecznej i pewnej opcji do zamieszkania, z jasnymi zasadami i możliwością negocjacji zachęt czy nawet obniżenia stawek czynszów przy dłuższych umowach najmu. Eksperci Cushman & Wakefield wskazują, że ważnym aspektem tego sektora jest profesjonalizacja zarządzania nieruchomościami, co zwiększa komfort najemców i oferuje elastyczne formy najmu, odpowiadając na potrzeby rosnącej liczby osób wybierających najem jako alternatywę wobec zakupu coraz droższych mieszkań.

Współautorzy raportu “Mieszkaniówka na rozdrożu 2.0” wskazują kilka czynników, które mogłyby przyczynić się do szybszego rozwoju rynku PRS.

Wysokie koszty finansowania, wynikające z wysokiego poziomu stóp procentowych, były największą barierą rozwoju PRS i spowodowały ograniczenie liczby transakcji w ostatnich dwóch latach. Gdy ten problem zniknie, a tego spodziewamy się w najbliższym czasie wraz ze spadającą inflacją, zainteresowanie inwestorów PRS wzrośnie i to geometrycznie. Fundamenty popytowe nadal są bardzo silne, zarówno jeśli chodzi o sektor PRS, jak i inne podsektory rynku living: domy studenckie, coliving czy mieszkania serwisowane dla seniorów – tłumaczy Karolina Furmańska.

Czynnikiem niewątpliwie hamującym dziś inwestycje w sektorze najmu inwestycyjnego są niekorzystne dla niego przepisy podatkowe. Od 1 stycznia 2025 roku zmianie ulegnie w szczególności definicja budowli jako przedmiotu opodatkowania w ramach podatku od nieruchomości. Zapowiedziana nowelizacja ustawy o podatkach i opłatach lokalnych niewątpliwie wpłynie nie tylko na sektor PRS, ale i cały rynek nieruchomości – dodaje dr Joanna Prokurat, Partner w dziale doradztwa podatkowego TPA Poland.