Polska Biura bez spekulacji

Liczba realizowanych projektów pozostaje ograniczona na większości rynków. Deweloperzy w dużej mierze uzależniają swoje plany inwestycyjne od zawarcia wstępnych umów najmu – liczba projektów spekulacyjnych pozostaje niska. Jedynym wyjątkiem jest Praga, gdzie liczba prowadzonych budów zwiększyła się niemal dwukrotnie w porównaniu do końca roku 2023.

Ogólny udział niewynajętych powierzchni, jakie są dostępne w stolicach regionu CEE, zwiększył się minimalnie w I połowie 2024 roku i wyniósł 11,6 proc., w porównaniu do 11,5 proc. w IV kwartale 2023 roku. W perspektywie średnioterminowej, niższa liczba realizowanych projektów spowoduje spadek pustostanów. Mniejsza dostępność będzie bardziej odczuwalna w segmencie biur klasy „prime”, ponieważ najemcy coraz częściej przenoszą się do obiektów oferujących wyższą jakość.

W I połowie 2024 roku łączny popyt na biura w Warszawie wyniósł 316,4 tys. mkw. Była to wielkość porównywalna z tym samym okresem w 2023 roku. Przedłużenia umów stanowiły 51 proc. łącznego wolumenu transakcji. W I połowie roku deweloperzy oddali do użytku w Warszawie ponad 60 tys. mkw. biur. Rok 2024 będzie kolejnym, charakteryzującym się obniżoną podażą nowych obiektów - szacunki przewidują, że wyniesie ona około 100 tys. mkw.

W Bratysławie w I połowie roku zawarto umowy najmu na 105,7 tys. mkw. powierzchni, podczas gdy średnia pięcioletnia dla okresów półrocznych wynosi 95,4 tys. mkw. Największą aktywność odnotowano w centralnej dzielnicy biznesowej, która oferuje szeroką gamę usług dla pracowników i charakteryzuje się wysokim poziomem dostępności.

W Budapeszcie, popyt brutto wyniósł 238,2 tys. mkw., co oznacza 22 proc. wzrost r-d-r. Popyt netto wyniósł 128,4 tys. mkw. Przedłużenia umów najmu stanowiły 46 proc., zaś nowe umowy – 34 proc. wszystkich transakcji.

W Bukareszcie, popyt brutto wyniósł w I połowie 2024 roku około 156,4 tys. mkw. i był o 5 proc. niższy niż w tym samym okresie 2023 roku. Popyt netto również spadł w tym czasie o 8 proc., osiągając poziom 78,1 tys. mkw. Przedłużenia i renegocjacje umów stanowiły 50 proc. łącznego wolumenu transakcji zawartych w I połowie 2024 roku. Wynik ten był minimalnie (o 1,5 proc.) wyższy niż udział 48,5 proc. osiągnięty w I połowie 2023 roku.

Na rynku biurowym w Pradze w I połowie roku odnotowano znaczący popyt na biura - wyniósł on 327,3 tys. mkw. Popyt netto wyniósł natomiast 183 tys. mkw. i był wyższy o 33 proc. r-d-r. Wynikało to z faktu zawarcia znaczącej umowy najmu z jednym z największych czeskich banków.

Spodziewamy się, że w II połowie 2024 roku poziom popytu na biura będzie się stopniowo zwiększał dzięki poprawiającym się wskaźnikom ekonomicznym. Najemcy są gotowi zapłacić ekstra za biurowiec najwyżej jakości, a także za przyjazne dla środowiska biura znajdujące się w dogodnych lokalizacjach. Wielu z nich nadal pozwala swoim pracownikom na pracę hybrydową. Wszystko to sprawia, że znaczną część aktywności na rynku stanowią przedłużenia aktualnych umów najmu. Wysokość nowej podaży pozostanie w kolejnych dwóch latach ograniczona. Mniejsza liczba realizowanych projektów przełoży się na dalszy wzrost stawek czynszu, szczególnie w obiektach typu „prime”. Pragnąc przyciągnąć nowych najemców lub utrzymać aktualne poziomy wynajęcia biur, starsze obiekty będą konkurować stawkami czynszu i elastycznością w długości okresów najmu – zauważa Mateusz Polkowski, head of Research & Consultancy, JLL.

Obecna sytuacja w sektorze biurowym w Europie Środkowo-Wschodniej odzwierciedla ostrożne, ale strategiczne podejście zarówno deweloperów, jak i najemców.

Przy wskaźniku pustostanów utrzymującym się powyżej 10 proc. i ograniczeniu nowej podaży, spodziewamy się stopniowego zacieśniania rynku. Prawdopodobnie doprowadzi to do wzrostu stawek czynszów za najlepsze powierzchnie, szczególnie
w dobrze zlokalizowanych obiektach wysokiej jakości. Ogólne ożywienie na rynku będzie jednak łagodzone przez utrzymującą się sytuację gospodarczą, a także dynamicznie rozwijające się hybrydowe modele pracy – przewiduje Charles Boudet, CEO w iO Partners.