Polska Ewolucja w parkach handlowych

Jak podają autorzy raportu, do końca I połowy 2024 roku łączna powierzchnia nieruchomości handlowych wyniosła 17,3 mln mkw., z czego 17 proc. przypadło parkom handlowym, a 9 proc. tzw. centrom convenience. W okresie od 2018 roku do końca czerwca 2024 roku te formaty stanowiły 59 proc. nowej powierzchni handlowej, a eksperci przewidują, że w kolejnych latach ten trend będzie utrzymywał się na wysokim poziomie. Nowe parki handlowe pojawiają się przede wszystkim w małych miastach i projektowane są zgodnie z zasadami zrównoważonego rozwoju na podstawie przyjętych strategii ESG.

Parki handlowe znów na prowadzeniu

W całym 2024 roku podaż nowej powierzchni parków handlowych prawdopodobnie osiągnie kolejny rekord i według prognoz przekroczy poziom 400 tys. mkw. GLA, potwierdzając wiodącą pozycję tego formatu na polskim rynku retail. Łącznie od 2020 roku podaż nowej powierzchni w parkach handlowych w Polsce wyniosła ponad 1,5 mln mkw. GLA, a najaktywniejszym graczem w tym segmencie był inwestor Trei Real Estate, który wprowadził na rynek około 123 tys. mkw. GLA w ramach 24 obiektów spod szyldu Vendo Park.

Koncentracja na coraz mniejszych miastach

W I półroczu 2024 roku otwarto łącznie 22 parki handlowe, zlokalizowane w różnych częściach kraju. Ponadto, na koniec czerwca 2024 roku w Polsce powstawało kolejne 365,3 tys. mkw. w ramach analizowanych formatów, a 44 proc. tych projektów zlokalizowanych jest w miejscowościach o liczbie mieszkańców poniżej 100 tys.

Wraz z dostosowywaniem oferty do skali lokalnych rynków i potrzeb konsumentów, parki handlowe i projekty typu convenience stały się bardziej popularne w mniejszych ośrodkach miejskich. Warto zauważyć, że istniejąca powierzchnia w ramach tych dwóch formatów, zlokalizowana w miastach liczących 50 tys. mieszkańców i mniej (1,4 mln mkw.), jest obecnie większa niż w przypadku miast liczących od 100 tys. do 500 tys. mieszkańców (0,9 mln mkw.). Z drugiej strony, ekspansja parków handlowych i centrów typu convenience jest również obserwowana w głównych polskich aglomeracjach (powyżej 500 tys. mieszkańców). Przy rozwiniętej sieci centrów handlowych w centralnych dzielnicach, w połączeniu z ograniczoną dostępnością gruntów i postępującą suburbanizacją, pojawiła się luka w ofercie handlowej w miastach satelickich – komentuje Maciej Kotowski, director, Research & Consultancy JLL.

Jednym z powodów dynamicznego rozwoju formatu parków handlowych w mniejszych miejscowościach jest większa dostępność atrakcyjnych gruntów.

W największych miastach są one z reguły przeznaczane na inwestycje mieszkaniowe. Co więcej, około 1,4 tys. jednostek administracyjnych w Polsce ma ograniczoną lub nie ma żadnej nowoczesnej oferty handlowej. Wśród nich jest 600 małych i średnich miast, co potwierdza ogromny potencjał tych rynków w kontekście rozwoju handlu detalicznego – tłumaczy Jacek Wesołowski, dyrektor zarządzający Trei Real Estate Poland.

Największe braki w dostępie do nowoczesnej oferty handlowej obserwowane są w miastach o populacji 5 tys. – 15 tys. mieszkańców. W Polsce aktualnie jest około 350 takich miejscowości, które zamieszkuje ponad 3 mln ludzi. Liczby te potwierdzają duże perspektywy rozwoju, jakie stoją przed formatem parków handlowych i centrów convenience.

Zielona przyszłość

Strategie ESG stanowią obecnie jedną z największych przewag konkurencyjnych na szeroko rozumianym rynku nieruchomości. Według danych PLGBC na tę chwilę w Polsce funkcjonuje około 200 obiektów handlowych poddanych ekologicznej certyfikacji budynku LEED lub BREEAM, co stanowi 59 proc. całkowitej nowoczesnej powierzchni handlowej. W przypadku parków handlowych rozwiązania ESG systematycznie zyskują na popularności.

Poza aspektem prośrodowiskowym, implementacja rozwiązań ESG w parkach handlowych przejawia się także w zwiększeniu dostępności do obiektów wśród osób z niepełnosprawnościami oraz zapewnieniu wysokiego poziomu komfortu zakupów na przykład osobom starszym i rodzinom z dziećmi.

Jacy najemcy operują w parkach handlowych?

Rynek parków handlowych dojrzewa i ewoluuje, co znajduje odzwierciedlenie w strukturze najemców. Obecnie obserwowany jest trend wzrostu zainteresowania obecnością w parkach handlowych wśród marek, które dotychczas nie były tam obecne. W ocenie autorów raportu, jest to efekt chęci dotarcia do nowych grup odbiorców oraz „bycia bliżej” konsumenta.

W dalszym ciągu większość powierzchni w parkach handlowych zajmują sklepy z tzw. segmentu value retailers, czyli marki takie jak Pepco, Action, TEDi czy Dealz. W przypadku nowoczesnych parków powstałych w latach 2019-2023 odpowiadają one za 32 proc. powierzchni najmu. Na drugim miejscu (około 16 proc. powierzchni) znajdują się operatorzy spożywczy, a za nimi plasują się placówki z segmentu elektroniki (12 proc.) oraz zdrowia i urody (7 proc.). Można zauważyć jednak wzrost zainteresowania obecnością w parkach handlowych wśród marek modowych – aktualnie zajmują one średnio około 10 proc. powierzchni najmu, a ich udział rośnie w nowo powstających inwestycjach. O ewolucji formatu świadczą również obserwowane w ostatnim czasie debiuty marek działających dotychczas głównie w ramach centrów handlowych – swoje pierwsze placówki otworzyły w parkach handlowych takie sieci, jak Sphinx, Starbucks, Apart, Yes czy Verona.

Parki handlowe stają się coraz atrakcyjniejszym miejscem do rozwoju biznesu. W ich tenant-mixie pojawiają się debiutujące marki. Do końca przyszłego roku łączna powierzchnia tego formatu powiększy się przynajmniej o dodatkowe 500 tys. mkw., tworząc nowe możliwości dotarcia do lokalnych odbiorców. W dużych aglomeracjach coraz wyraźniej zaznacza się projektowanie w duchu koncepcji miast 15-minutowych. W tym kontekście parki handlowe odgrywać będą bardzo istotną rolę i rozszerzać swoją ofertę między innymi o kluby fitness, punkty gastronomiczne, centra medyczne czy place zabaw dla dzieci. Staną się tym samym miejscem integrującym lokalną społeczność, oferując znacznie więcej niż możliwość zaspokojenia podstawowych potrzeb zakupowych – podsumowuje Dagmara Filipiak, senior director, Lead of Retail Agency JLL.

Istotną rolę w rosnącej popularności parków handlowych wśród najemców odgrywają również aspekty stricte finansowe. Średnie stawki czynszów w tego typu obiektach wahają się w przedziale od 8 do 20 euro/mkw. za miesiąc. Dla porównania stawka czynszu w dużych galeriach handlowych w Warszawie wynosi nawet 135 euro/mkw. za miesiąc i około 45-65 euro/mkw. za miesiąc w miastach regionalnych (200 tys. – 500 tys. mieszkańców).