Polska Stabilne czynsze i rosnący popyt

Według autorów raportu, stolica umacnia swoją pozycję w regionie Europy Środkowo-Wschodniej, a pozytywne, dominujące trendy stanowią solidną podstawę dla dalszego rozwoju sektora.

Kluczowe dane dotyczące rynku biurowego I-III kwartał 2024

6,26 mln mkw. – całkowita podaż powierzchni biurowej
277,1 tys. mkw. – całkowita powierzchnia w budowie (wzrost o 5 proc. r-d-r)
75 tys. mkw. – nowa podaż (wzrost o 270 proc. r-d-r)
10,7 proc. – wskaźnik pustostanów (wzrost o 10 p.b. r-d-r)
492,2 tys. mkw. – całkowity popyt (spadek o 10 pb. r-d-r)
51 tys. mkw. – absorpcja netto (spadek o 43 proc. r-d-r)

Ożywienie przednajmów (umowy typu pre-lease) i mocna podaż

Z raportu Savills wynika, że w III kwartale 2024 roku nastąpiło znaczące ożywienie na rynku przednajmów. W tym czasie w centralnych lokalizacjach Warszawy zawarto umowy najmu na około 38,6 tys. mkw. powierzchni biurowej w projektach będących w trakcie budowy.

Dobry wynik przednajmów w III kwartale roku sprawił, że ich udział w całkowitym popycie od początku roku do końca września wyniósł 9 proc. To pozytywny sygnał dla rynku; najemcy z większym optymizmem oceniają biznesową przyszłość oraz swoje zapotrzebowanie na nowoczesne powierzchnie do pracy i odważniej podpisują umowy pre-lease, a deweloperzy robią wszystko, żeby biurowce jak najszybciej pięły się w górę. Wkrótce nowe budynki zaczną wypełniać lukę powstałą w wyniku opóźniania inwestycji w poprzednich kwartałach. Warto zauważyć, że wstrzymywanie projektów w przeszłości skutkuje obecnie ograniczoną dostępnością dużych powierzchni w najlepszych lokalizacjach, co zmniejsza wybór dla najemców poszukujących najwyższej klasy przestrzeni – podkreśla Jarosław Pilch, director, head Of Tenant Representation, Savills Poland.

W okresie od I do III kwartału 2024 roku na warszawski rynek biurowy dostarczono 75 tys. mkw. nowej powierzchni, przewyższając tym samym wynik całego 2023 roku (61 tys. mkw.). Największe ukończone projekty to: trzecia faza Lixa (26,3 tys. mkw.), Saski Crescent (15,5 tys. mkw.) oraz Vibe A (15 tys. mkw.). Ponad 70 proc. nowej podaży trafiło do centralnych lokalizacji miasta.

Stabilne stawki czynszowe w prestiżowych lokalizacjach

Jak wskazują autorzy raportu, warszawski rynek cechuje się stabilnymi czynszami w kluczowych i centralnych dzielnicach miasta. Stawki za najlepsze powierzchnie biurowe w Central Business District utrzymują się na poziomie 22,50–26,00 euro/mkw. miesięcznie, co jest korzystną wiadomością dla inwestorów i właścicieli nieruchomości. Najlepsze lokalizacje przyciągają zarówno firmy krajowe, jak i międzynarodowe.

Pomimo większej ilości powierzchni w przygotowaniu oraz w budowie, w ciągu najbliższych dwóch lat wzrost zainteresowania najemców większymi biurami i podpisywane duże umowy przednajmu mogą wywierać dalszy wpływ na wzrost czynszów w najlepszych, centralnych lokalizacjach. W strefach poza Centrum, gdzie konkurencja będzie większa, czynsze powinny pozostać stabilne, będąc alternatywą dla najemców poszukujących atrakcyjnych cenowo biur.

Rosnące zapotrzebowanie na elastyczne przestrzenie biurowe

Jak zauważają eksperci Savillsa, elastyczne powierzchnie biurowe, w tym coworkingi, cieszą się coraz większym zainteresowaniem. Operatorzy tego typu biur w 2024 roku wynajęli już łącznie 22,4 tys. mkw. powierzchni. Ten trend jest odpowiedzią na zmieniające się potrzeby firm, które coraz częściej pracują w oparciu o hybrydowy model pracy. Pracodawcy poszukują przestrzeni, które pozwalają na elastyczne dostosowanie powierzchni do potrzeb zespołu, co wpływa na wzrost popularności krótkoterminowych umów najmu. Warszawa jest liderem w tym segmencie, oferując szeroki wybór elastycznych przestrzeni w nowoczesnych biurowcach.

Autorzy raportu zwracają uwagę, że o ile operatorzy biur flex są skoncentrowani na biurach w centralnych lokalizacjach, to właściciele budynków w innych częściach miasta sami urządzają w nich przestrzenie do pracy współdzielonej. Takie działanie ma pomagać w zarządzaniu wakatami, a dodatkowo dawać najemcom, w razie potrzeby, opcję do szybkiego wynajmu dodatkowej powierzchni.

Zrównoważony rozwój w centrum uwagi inwestorów

Zrównoważony rozwój i ekologiczne budownictwo to obecnie kluczowe aspekty na rynku biurowym w Warszawie. Coraz więcej inwestycji uwzględnia certyfikaty środowiskowe, takie jak BREEAM i LEED, co zwiększa atrakcyjność budynków w oczach najemców. Właściciele starszych biurowców również podejmują działania, aby dostosować swoje budynki do nowych standardów. Inwestycje w modernizację, poprawę efektywności energetycznej oraz wdrażanie rozwiązań przyjaznych środowisku stają się coraz bardziej powszechne. Dzięki temu, Warszawa nie tylko zyskuje na prestiżu, ale również przyciąga firmy, które stawiają na zrównoważony rozwój w swoich strategiach biznesowych.

Z naszego doświadczenia wynika, że właściciele starszych nieruchomości są w stanie efektywnie zarządzać wynajmem swoich powierzchni, pod warunkiem przeprowadzenia inwestycji skutkujących wprowadzeniem nowoczesnych i energooszczędnych rozwiązań – zauważa Daniel Czarnecki, director, head of Landlord Representation, Savills Poland.

Utrzymujący się wysoki popyt i stabilne pustostany

Popyt na warszawskie biura pozostaje na stabilnym poziomie. Łączna powierzchnia wynajętych biur w okresie od stycznia do września 2024 roku wyniosła 492,2 tys. mkw. Największą aktywność wykazywały firmy reprezentujące sektory: finansowy, IT, usług dla biznesu oraz produkcyjny, co świadczy o dynamicznym rozwoju tych branż w stolicy.

Mniejsza podaż powierzchni w najlepszych lokalizacjach zachęca deweloperów do wznowienia prac nad projektami, które do tej pory były zawieszone. Tak jak w przypadku współpracy Ghelamco i PKP przy realizacji inwestycji przy Dworcu Gdańskim. Z drugiej strony widzimy jednak inwestorów, którzy rozważają zmianę przeznaczenia swoich projektów biurowych w drugorzędnych lokalizacjach, na przykład na inwestycje mieszkaniowe – wskazuje Jarosław Pilch.

Na koniec września w Warszawie dostępnych było 670,7 tys. mkw. powierzchni biurowej, co przekładało się na wskaźnik pustostanów na poziomie 10,7 proc. (spadek o 20 p.b. w ujęciu kwartalnym). W centralnych strefach wskaźnik ten wyniósł 8,9 proc. (spadek o 20 p.b. r-d-r), podczas gdy w strefach poza centrum wzrósł do 12,2 proc. (wzrost o 40 p.b. r-d-r).

Daniel Czarnecki zaznacza, że Służewiec i Centrum to jedyne strefy biurowe, w których pułap 100 tys. mkw. niewynajętych biur jest przekroczony – odpowiednio 208,5 tys. mkw. i 19,7 proc. pustostanów oraz 152,8 tys. mkw. z 8,4 proc. Dla porównania, w strefie CBD dostępne jest około 98 tys. mkw. (9,7 proc. pustostanów). Strefami o najmniejszej dostępnej powierzchni biurowej są Północ (5,8 tys. mkw., 4,6 proc.) oraz Ursynów i Wilanów (7,6 tys. mkw., 6,2 proc.).