Polska Coraz mniej covidowych pustostanów

Całkowity popyt od początku roku wyniósł 492 tys. mkw. W okresie między I a III kwartałem, nowe umowy (włączając kontrakty pre-let) stanowiły 44 proc. popytu. Udział renegocjacji był niewiele niższy i ukształtował się na poziomie 42 proc. Na koniec września w budowie było około 260 tys. mkw. powierzchni biurowej, co potwierdza stabilność w tym segmencie.

W III kwartale 2024 warszawski rynek biurowy odnotował kilka znaczących transakcji. Wróciły dawno niewidziane umowy pre-let i to w wyjątkowo spektakularnej skali: Santander wynajął blisko 25 tys. mkw. w The Bridge, a firma z sektora medialnego zajęła ponad 10 tys. mkw. w biurowcu Office House. Łącznie umowy pre-let stanowiły aż 22 proc. całkowitego popytu zarejestrowanego w III kwartale. Taki wynik to raczej odstępstwo od reguły, a nie nowy trend na stołecznym rynku. Najemcy szukający wysokiej jakości powierzchni biurowej powyżej 5 tys. mkw. znajdą ją głównie w obiektach w fazie realizacji.

Nieruchomości oddane w latach 2020-2023 notują obecnie poziom wynajęcia zbliżony do 97 proc. i oferują mocno ograniczony wybór modułów na wynajem. Renegocjacje nadal pozostają na fali, pomimo mniejszego udziału w samym III kwartale. Od początku roku do końca września stanowiły one 42 proc. aktywności na rynku. Ciągłe dostosowywanie się do modelu hybrydowego, poszukiwanie elastyczności w okresie najmu i wysokie koszty aranżacji biura skłaniają najemców do odnawiania umów niż poszukiwania nowych lokalizacji. W minionym kwartale aktywność deweloperska utrzymała się na stabilnym poziomie kwartalnym i wyniosła około 260 tys. mkw. Dzięki transakcjom pre-let, poziom wynajęcia inwestycji w budowie przekroczył 20 proc. Nie oczekujmy jednak, że spowoduje to wzrost liczby spekulacyjnych startów nowych projektów. Ograniczona aktywność deweloperów to nowa rzeczywistość, w której będziemy funkcjonować przez kilka najbliższych lat – komentuje Mateusz Polkowski, Head of Research & Consultancy

W III kwartale 2024 współczynnik pustostanów odnotował kolejny niewielki spadek w skali kwartału i wyniósł 10,7 proc. Wakat
w centrum miasta kształtował się na poziomie 8,9 proc., natomiast poza nim wyniósł 12,2 proc.

Nieco słabszy, ale wciąż stabilny popyt na wysokiej jakości biura spowodował, że „covidowe pustostany” w budynkach dostarczonych w latach 2020-2023 zostały już prawie całkowicie wchłonięte. Obecnie dostępne jest tam jedynie 3,6 proc. powierzchni. Najwyższy wskaźnik pustostanów notują budynki oddane w 2024 (25,8 proc.). Należy jednak pamiętać, że to niecałe 20 tys. mkw. w całkowitym wakacie sięgającym ponad 670 tys. mkw.. Większość wolnej powierzchni jest skoncentrowana w obiektach starszych niż 15 lat – głównie na Służewcu, w Centrum i COB. To właśnie te obszary w najbliższych latach będą podlegały największej transformacji w zakresie podaży biurowej – dodaje Mateusz Polkowski.

Stawki czynszu za najlepsze powierzchnie biurowe odnotowały kolejny wzrost. Przyczyniły się do tego spadek wakatu w obiektach dostarczonych na rynek w ciągu ostatnich lat oraz wysokie koszty aranżacji powierzchni. Na koniec III kwartału, czynsze w Centralnym Obszarze Biznesu sięgnęły 28 euro/mkw. miesięcznie, natomiast w Centrum wzrosły do 25,50 euro/mkw. miesięcznie. Trend wzrostowy dotyczył również niektórych stref poza centrum miasta, jednak tu dynamika zmian była mniejsza. Kolejne kwartały przyniosą dalszy wzrost cen, napędzany spadającą dostępnością powierzchni premium i kosztami wykończenia ich.

Największą transakcją biurową w bieżącym roku była sprzedaż 49 proc. udziałów w portfelu należącym do CPI Property Group za 250 mln euro funduszowi zarządzanemu przez Sona Asset Management. Łączna wartość wszystkich aktywów należących do portfela przekroczyła 1 mld euro. Prawdziwie przełomową transakcją stał się jednak zakup Studio B w centrum Warszawy. Obiekt, zbudowany w 2023 roku przez Skanskę, został nabyty przez szwedzki fundusz Stena Real Estate za 86 mln euro. Sprzedaż ta stała się nowym punktem odniesienia dla stopy zwrotu wśród operacji biurowych w Polsce, ponieważ była pierwszą prawdziwie prime'ową transakcją w środowisku wciąż podwyższonych kosztów finansowania. Innym ważnym przedsięwzięciem była sprzedaż Concept Tower. Biurowiec został zakupiony od CPI Property Group przez czeskiego inwestora, Wood & Company Real Estate Fund.

W okresie od stycznia do września sektor biurowy odnotował wolumen transakcyjny o wartości około 1 mld euro, czyli ponad dwukrotnie więcej niż w całym 2023 roku. Co istotne, oprócz dużej transakcji w portfelu CPI, rynek był również napędzany transakcjami typu Core zarówno w Warszawie, jak i w miastach regionalnych. Równocześnie, transakcje typu Core+ i Value-add nadal cieszyły się dużym zainteresowaniem inwestorów, z uwagi na atrakcyjną wycenę aktywów. Rosnąca liczba aktywnych oferentów, zaobserwowana w 2024, przyniosła stabilizację obecnego poziomu stóp kapitalizacji dla najlepszych nieruchomości na większości rynków, a pierwsze transakcje produktów premium ustanowiły nowy punkt odniesienia dla centralnych lokalizacji w Warszawie – przekonuje Marcin Sulewski, head of Office Investment, JLL.