Polska Ruch na rynku inwestycyjnym

Jak wskazują autorzy raportu „At a Glance. Rynek inwestycyjny w Polsce w III kwartale 2024 roku”, od początku tego roku liderem w krajowym wolumenie inwestycji są aktywa biurowe (37 proc. udziału). W okresie od stycznia do września zawarto w tym segmencie rynku 31 transakcji, których łączna wartość wyniosła ponad 990 mln euro. To ponad 3,5 razy więcej od wolumenu zanotowanego w tym samym okresie rok temu.

W III kwartale 2024 roku odnotowano kilka kluczowych transakcji. Stena Real Estate przejęła od Skanski warszawski biurowiec Studio B (18 tys. mkw.) za ponad 86,3 mln euro, co było największą transakcją w sektorze biurowym w tym okresie. Z kolei Sona Asset Management nabyła 49 proc. udziałów w portfelu biurowym CPI (Vulcanion) Biura od CPI Group, co przekłada się na aż 315 tys. mkw. powierzchni biurowej.

Na drugim miejscu na rynku inwestycyjnym znajdują się aktywa magazynowo-logistyczne (28 proc. udziału), które pozostają mocnym koniem pociągowym rynku. Od stycznia zawarto umowy o łącznej wartości ponad 751 mln euro, z czego udział ostatniego kwartału wyniósł 59 proc. Wśród kupujących w ostatnim kwartale najbardziej aktywni byli inwestorzy amerykańscy, którzy zainwestowali w tę klasę aktywów ponad 255 mln euro (57 proc. kwartalnego wolumenu). Największą transakcją w tym okresie było przejęcie przez fundusz Greykite od White Star portfela Diamond Business Parks (141 tys. mkw. powierzchni przemysłowo-logistycznej).

Dużym zainteresowaniem kupujących cieszyły się także aktywa mieszkaniowe przeznaczone na najem komercyjny, dla których zawarto transakcje o łącznej wartości blisko 240 mln euro.

Jak zauważają autorzy raportu, na rynkach finansowych na świecie widać pierwsze oznaki stabilizacji. W ujęciu kwartalnym stopy kapitalizacji dla najlepszych aktywów nieruchomości komercyjnych w Polsce pozostały na niezmienionym poziomie z perspektywą spadku dla wybranych klas aktywów w nadchodzących kwartałach.

W porównaniu z polskimi obligacjami skarbowymi, polskie nieruchomości komercyjne stają się coraz bardziej atrakcyjne, ale uwzględniając istniejące ryzyka, jeszcze trochę brakuje do przyciągnięcia większego kapitału międzynarodowego. Polska pod względem stosunku ceny do ryzyka nadal musi mocno konkurować z krajami Europy Zachodniej, przy czym główne źródła tych ryzyk takie jak konflikty zbrojne i celne, migracja czy wreszcie kryzys fiskalny pozostają wspólne dla całego kontynentu.

Dzięki stabilizacji stóp kapitalizacji i wzroście stawek czynszowych aktualni inwestorzy mogą liczyć na lepsze całkowite zwroty. W ostatnim czasie obserwujemy również większą dynamikę transakcji na aktywach portfelowych, co pokazuje, że inwestorzy zauważają strategiczną przestrzeń do ich optymalizacji i docelowo wzrostu wartości, uwzględniając przy tym pozytywne prognozy makroekonomiczne oraz planowane na 2025 i 2026 wydatkowanie środków z Krajowego Planu Odbudowy – podkreśla Karolina Wojciechowska, zastępca dyrektora, Dział Rynków Kapitałowych BNP Paribas Real Estate Poland.

Eksperci BNP Paribas Real Estate Poland zauważają, że wprowadzone przez Europejski Bank Centralny kolejne obniżki stóp procentowych pozwalają patrzeć z nadzieję na rynek inwestycyjny i że zaczynamy wchodzić w kolejną fazę cyklu koniunkturalnego. Według prognoz do końca roku stopa depozytowa w Europie powinna spaść do poziomu 2 proc., jednak w dłuższym horyzoncie czasowym szanse na zejście poniżej tej wartości są znikome, dlatego odbudowa wolumenów będzie procesem powolnym i wymagającym przyzwyczajenia się do nowego standardu w zakresie polityki monetarnej.

Niemniej jednak łączna wartość zawartych w tym roku umów będzie o ponad 65 proc. wyższa niż w 2023 roku i z dużym prawdopodobieństwem przekroczy 3,5 mld euro. Dodatkowo w tym roku najlepszy wynik w historii pod względem wolumenów transakcji osiągnie sektor najmu instytucjonalnego wprowadzając wraz z innymi alternatywnymi klasami aktywów nową przestrzeń dla inwestorów, co w przyszłości zaowocuje pogłębieniem rynku i większą odpornością na wahania koniunktury – podkreśla Mateusz Skubiszewski, starszy dyrektor, dyrektor Działu Rynków Kapitałowych BNP Paribas Real Estate Poland.