Polska Popyt na energooszczędne magazyny

Jak wynika z raportu, w III kwartale 2024 roku w budowie pozostawało niecałe 2 mln mkw. nowych obiektów magazynowo-przemysłowych. Przy stosunkowo stabilnym poziomie aktywności najemców przełożyło się to na stopniowy spadek wskaźnika pustostanów (kwartał do kwartału), który na koniec września wyniósł 8 proc. Według prognoz współczynnik powierzchni niewynajętej będzie ulegał dalszej kompresji w 2025 roku.

Na koniec III kwartału 2024 roku całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowo-przemysłowej w Polsce zbliżyły się do poziomu 34 mln mkw., co oznacza wzrost o 9,3 proc. w porównaniu z analogicznym okresem w ubiegłym roku.

Nowa podaż od początku roku przekroczyła 2,09 mln mkw. i była niższa o 33 proc. od odnotowanej w pierwszych dziewięciu miesiącach 2023 roku. W III kwartale 2024 roku deweloperzy dostarczyli na rynek tylko 454,4 tys. mkw., czyli o prawie 14 proc. mniej niż w tym samym okresie w ubiegłym roku i o 42,2 proc. mniej w porównaniu z II kwartałem tego roku. Według prognoz Newmark Polska rynek powierzchni magazynowo-przemysłowej w Polsce powiększy się w tym roku o 3-3,5 mln mkw.

Na koniec września 2024 roku w budowie pozostawało niewiele ponad 1,94 mln mkw. powierzchni magazynowej i przemysłowej, tj. o 2,1 proc. mniej niż w II kwartale 2024 roku i o ponad 22 proc. mniej niż w tym samym czasie rok wcześniej. Najwięcej nowych magazynów niezmiennie powstaje na sześciu największych rynkach w kraju, na które przypada prawie 85 proc. realizowanych inwestycji. Są to Mazowsze, Górny Śląsk, Polska Centralna, Dolny Śląsk, Wielkopolska i Trójmiasto. Warto podkreślić, że w III kwartale deweloperzy znacząco zwiększyli swoją aktywność w województwie zachodniopomorskim, gdzie realizują inwestycje o łącznej powierzchni prawie 115 tys. mkw., co jest największym wolumenem od II kwartału 2022 roku – zwraca uwagę Jakub Kurek, dyrektor Działu Powierzchni Przemysłowych i Magazynowych w firmie doradczej Newmark Polska.

Po wyraźnym odbiciu aktywności na rynku najmu powierzchni magazynowo-przemysłowych w II kwartale 2024 roku, w którym najemcy wynajęli ponad 1,72 mln mkw., III kwartał przyniósł nieznaczne spowolnienie. Całkowity popyt w III kwartale 2024 roku wyniósł prawie 1,14 mln mkw., co oznacza spadek o 34 proc. kwartał do kwartału i o prawie 24 proc. rok do roku. W okresie od stycznia do września tego roku najemcy podpisali umowy najmu na łącznie ponad 3,81 mln mkw., tj. o 2,8 proc. więcej niż rok wcześniej.

W strukturze transakcji zawartych w pierwszych trzech kwartałach 2024 roku dominowały nowe umowy najmu, w tym projekty typu BTS (55 proc.). Renegocjacje stanowiły 38 proc. całkowitego popytu, a pozostałe 7 proc. przypadło na ekspansje. Warto również podkreślić, że w tym czasie najemcy wynajęli łącznie 195,3 tys. mkw. na podstawie umów zawieranych na krótszy okres (do jednego roku) – dodaje Jakub Kurek.

II kwartał charakteryzował się nie tylko najwyższym popytem odnotowanym w tym roku, lecz także największymi transakcjami sfinalizowanymi w okresie od stycznia do końca września. Wśród nich znalazły się m.in. wynajem 126 tys. mkw. w Panattoni Park Wrocław Logistics South Hub przez poufnego najemcę z sektora e-commerce oraz umowa najmu podpisana przez LPP Logistics dotycząca obiektu BTS o powierzchni prawie 104 tys. mkw. w kompleksie Bydgoszcz Białe Błota Logistics Centre.

Na koniec września 2024 roku udział powierzchni niewynajętej w całkowitych zasobach wyniósł 8 proc., co oznacza spadek o 0,3 p.p. kwartał do kwartału i wzrost o 0,2 p.p. w ujęciu rocznym. Pomimo nieznacznego zmniejszenia ilości dostępnej powierzchni w istniejących budynkach – o prawie 65 tys. mkw. w porównaniu z II kwartałem tego roku – na koniec III kwartału najemcy mieli do dyspozycji łącznie ponad 2,73 mln mkw., co jest trzecim wynikiem w historii polskiego rynku magazynowego. Natomiast dostępna powierzchnia w obiektach będących w budowie wyniosła niecałe 910 tys. mkw.

W okresie od czerwca do końca września 2024 roku czynsze za najlepsze powierzchnie magazynowe i przemysłowe na głównych rynkach w Polsce kolejny kwartał z rzędu pozostawały na stosunkowo stabilnym poziomie. W lokalizacjach charakteryzujących się znacznym wskaźnikiem pustostanów, najemcy mogą obecnie liczyć na większe możliwości wynegocjowania niższych stawek czynszowych czy też atrakcyjnego pakietu zachęt. Z kolei w przypadku magazynów oferujących zarówno wysoki standard techniczny, jak i rozwiązania w zakresie energooszczędności i zrównoważonego rozwoju, deweloperzy są mniej skłonni do ustępstw wobec najemców. Na koniec września 2024 roku najwyższe czynsze utrzymywały się w Warszawie (strefa I), a także w województwie pomorskim i małopolskim – mówi Agnieszka Giermakowska, dyrektor Działu Badań Rynkowych i Doradztwa, lider ds. ESG, Newmark Polska.