Europa Środkowo-Wschodnia Banki finansują i wymagają

Polska nadal pozostaje liderem CEE pod względem obrotów na rynku inwestycyjnym, a finansowanie nieruchomości ma najbardziej strategiczne znaczenie dla banków w Polsce spośród całego regionu. Jak wynika z raportu KPMG pt. „Property Lending Barometer 2024”, zmieniają się strategie kredytowe – szczególnie dla polskich, czeskich i węgierskich banków niespełnienie kryteriów ESG może być przyczyną odmowy udzielenia kredytu.

Lepszy nastrój w CEE

Jak wskazują autorzy raportu, wskaźnik nastrojów gospodarczych dla większości krajów Europy Środkowo-Wschodniej w 2024 roku utrzymywał się powyżej średniej dla całej UE, odzwierciedlając bardziej pozytywne perspektywy gospodarcze dla regionu. I choć to wciąż ostrożny optymizm, związany z ryzykami dotyczącymi m.in. sytuacji geopolitycznej i trwającej wojny w Ukrainie, to w ciągu trzech pierwszych kwartałów 2024 roku w Europie Środkowo-Wschodniej zainwestowano ponad 5 mld euro w nieruchomości komercyjne, co daje wynik o 25 proc. wyższy r-d-r .

Banki w regionie są nadal zainteresowane finansowaniem nieruchomości komercyjnych – niemal 60 proc. ankietowanych nie zmieniło w ciągu ostatniego roku podejścia do finansowania nieruchomości, jednocześnie wg 25 proc. respondentów zainteresowanie jest wyższe niż w 2023 roku. Na tym tle szczególnie pozytywnie wyróżnia się Polska. Wśród ankietowanych przedstawicieli banków, respondenci z Polski uznali finansowanie nieruchomości za obszar o najwyższym znaczeniu strategicznym.

Zmiana kluczowych czynników

Badanie przeprowadzone wśród reprezentantów banków w listopadzie 2024 roku wskazuje, że aktualnie kluczowy wpływ na podejście banków do finansowania nieruchomości komercyjnych mają warunki makroekonomiczne na lokalnych rynkach, a drugim istotnym czynnikiem jest sytuacja makroekonomiczna w Europie, ze względu na mało optymistyczne prognozy dla gospodarki europejskiej.

Największą zmianą w porównaniu z rokiem ubiegłym jest zmniejszenie znaczenia rosnących kosztów finansowania. Czynnik, który w 2023 roku był uznawany za najważniejszy, nie jest już tak dużym priorytetem, ponieważ wraz ze stabilizacją inflacji w 2024 roku na wielu rynkach w Europie stopy procentowe zaczęły spadać. W rezultacie, działania banków centralnych mają obecnie mniejszy wpływ na decyzje banków niż w ubiegłym roku.

Kwestie związane z ESG oraz wdrażanie nowych priorytetów w strategiach zajmują w tym roku ważne miejsce w agendach banków. Oba te czynniki zyskały na znaczeniu w porównaniu z poprzednim rokiem ze względu na zbliżające się terminy obowiązywania regulacji m.in. Bazylea IV i rosnącą liczbę wymogów, wprowadzanych przez regulacje dotyczące ESG, w tym Taksonomię UE, SFDR oraz CSRD.

Czynniki te mają oczywiście wpływ na kryteria oceny projektów przy udzielaniu finansowania bankowego. Podobnie jak w poprzednich latach, banki uczestniczące w badaniu potwierdziły, że w większości krajów najważniejszymi aspektami przy pozyskiwaniu finansowania dla projektu są wysoka jakość aktywów i silny model biznesowy. Kryteria te podkreślają koncentrację banków na minimalizacji ryzyka i perspektywie długoterminowej rentowności projektów podczas oceny możliwości finansowania.

Bardzo dużą wagę przywiązuje się również do pozycji rynkowej dewelopera – jego reputacja i standing finansowy nadal mają kluczowy wpływ na kryteria oceny. Istotne są również: poziom wynajęcia projektu, poziom kapitału własnego i spełnianie kryteriów ESG wskazanych przez banki – wyliczają autorzy raportu.

Wzrost wolumenu transakcji na polskim rynku

II połowa 2024 roku przyniosła poprawę nastrojów na rynku inwestycyjnym i ożywienie aktywności we wszystkich sektorach, ale również wzrost zainteresowania inwestorów aktywami biurowymi w miastach regionalnych, a także centrami handlowymi. Zmianę sentymentu inwestycyjnego odzwierciedlają też stopy kapitalizacji, które po znaczących wzrostach w ubiegłym roku, pozostają na stabilnym poziomie. Mimo tych pozytywnych informacji, na tle inwestycji w nieruchomości w całej Europie Polska wciąż pozostaje rynkiem o relatywnie małej skali – w okresie I-III kwartałów 2024 roku z 2-procentowym udziałem w całkowitym wolumenie transakcji inwestycyjnych.

Pomimo utrzymującej się ograniczonej aktywności inwestycyjnej w Europie, w Polsce wyraźnie widać poprawę nastrojów inwestorów i rosnący popyt na nieruchomości komercyjne. Ze względu na duże nasycenie rynku banki pozostają ostrożne w udzielaniu finansowania dla nowych inwestycji, kładąc coraz większy nacisk na ocenę projektów pod kątem kryteriów ESG. Instytucje finansowe systematycznie zmieniają swoje modele oceny ryzyka kredytowego, aby dostosować się do wymogów Bazylei IV i zmian w prawodawstwie UE. Perspektywy na 2025 rok są pozytywne, napędzane spodziewanym wzrost aktywności inwestycyjnej w następstwie obniżek stóp procentowych przez EBC i FED – ocenia Katarzyna Nosal, partner w Dziale Doradztwa Podatkowego, lider doradztwa dla sektora budownictwa i nieruchomości w KPMG w Polsce.

Stabilne podejście banków

Większość respondentów wyraziła niezmienione w porównaniu z 2023 rokiem podejście do finansowania nowych projektów, co pokazuje, że pomimo zmian koniunktury rynkowej banki w regionie Europy Środkowo-Wschodniej pozostają otwarte na nowe inwestycje. Stosunek kredytów deweloperskich do projektów przynoszących dochód wynosi średnio około 50/50 w regionie Europy Środkowo-Wschodniej. Banki w Polsce są bardziej sceptyczne niż instytucje finansowe z regionu, bo na rodzimym rynku wskaźnik ten wyniósł 40/60.

Podobnie jak w przeszłości, marże odsetkowe dla nowych projektów deweloperskich są średnio o 10 punktów bazowych wyższe w całym regionie w porównaniu z marżami kredytów na ukończone i wynajęte projekty.

Spełnienie kryteriów ESG coraz ważniejsze

Zmieniające się otoczenie prawne wymaga od banków znacznego rozszerzenia zakresu weryfikacji parametrów dotyczących nieruchomości komercyjnych. Zgodność z normami zrównoważonego rozwoju stała się istotnym elementem oceny projektów, co wpływa na wszystkie aspekty kredytowania.

75 proc. spośród 43 ankietowanych banków z dziewięciu krajów regionu Europy Środkowo-Wschodniej zadeklarowało przyjęcie strategii ESG i włączenie kryteriów zrównoważonego rozwoju do zatwierdzania kredytów. W porównaniu do wyników z 2023 roku można zauważyć wyraźny wzrost liczby banków uczestniczących w emisjach zielonych obligacji czy oferujących zielone finansowanie, m.in. kredyty o obniżonej marży na projekty energooszczędne. Co ciekawe, jedynie 11 proc. banków oferuje produkty związane z finansowaniem modernizacji istniejących budynków. Z kolei analizując potencjalne potrzeby rynku w tym kontekście, bez wątpienia jedną z najbardziej oczekiwanych przez uczestników rynku nieruchomości komercyjnych zmian w ofercie banków jest wprowadzenie produktów finansujących modernizacje starszych nieruchomości.

Banki są zobowiązane do przyjęcia bardziej rygorystycznych środków zgodności ESG w swoich politykach kredytowych ze względu na zmieniające się przepisy. Choć analizując wyniki dla całego regionu Europy Środkowo-Wschodniej w ciągu ostatniego roku nie nastąpiła znacząca zmiana w liczbie banków odmawiających finansowania z powodu niezgodności z ESG (samodzielnie lub w połączeniu z innymi czynnikami), to postawa lokalnych banków centralnych w Europie Środkowej i Wschodniej jest ważnym czynnikiem wpływającym na wdrażanie zrównoważonych praktyk finansowych. Niemniej jednak widoczne są wyraźne różnice regionalne. Wyniki ankiety wskazują, że inwestorzy w Polsce, Czechach i na Węgrzech coraz częściej spotykają się z odmową finansowania, gdy nie spełniają oczekiwań banku w zakresie ESG – zauważa Monika Dębska-Pastakia, partner associate, szefowa Zespołu Real Estate w Dziale Deal Advisory w KPMG w Polsce.

Stopniowa cyfryzacja procesów w bankach

W tym roku po raz pierwszy zbadano wpływ nowych technologii i sztucznej inteligencji na obszar finansowania nieruchomości. Badanie KPMG wykazało, że obecnie tylko 7 proc. banków częściowo digitalizuje procesy kredytowe, a 8 proc. jest w fazie wdrażania. Nowe technologie są wykorzystywane w najmniejszym stopniu w procesie due diligence (weryfikacja możliwości inwestycyjnych przed udzieleniem finansowania), a 56 proc. respondentów polega głównie na tradycyjnych metodach.

Jak podkreślają eksperci KPMG, banki stopniowo zaczynają digitalizować swoje procesy zatwierdzania dużych kredytów. Chociaż nadal wymagają one wielu ocen i dokładnej weryfikacji, cyfryzacja już uprościła i usprawniła niektóre etapy. Banki, które dokonały cyfryzacji lub planują to zrobić w najbliższym czasie, koncentrują się na automatyzacji procesów związanych z monitorowaniem udzielania kredytów i ich spłatą.

Raport KPMG pt. „Property Lending Barometer 2024” powstał na podstawie badania dot. finansowania nieruchomości komercyjnych przez banki w regionie Europy Środkowo-Wschodniej. W tym roku w badaniu wzięły udział 43 banki z Bułgarii, Chorwacji, Czech, Polski, Rumunii, Serbii, Słowacji, Słowenii i Węgrzech. Badanie zostało przeprowadzone w listopadzie 2024 roku.