Polska Mieszkaniówka czeka na impuls do wzrostu

Jak twierdzą eksperci CBRE, spadek popytu to efekt wygaszania „Bezpiecznego Kredytu 2 proc.”, braku kolejnego programu rządowego wsparcia i oczekiwania na obniżki stóp procentowych. Deweloperzy zyskali czas na odbudowę oferty, jednak słabsza sprzedaż hamowała poważniejsze decyzje inwestycyjne. Oprócz wspierania kredytobiorców i niższych stóp procentowych, w dłuższym okresie impulsem do rozwoju rynku może być reforma planowania przestrzennego i tak zwana ustawa podażowa, które mają potencjał do uproszczenia procedur i uwolnienia gruntów pod zabudowę mieszkaniową.

Zakończenie programu „Bezpieczny Kredyt 2 proc.” i oczekiwanie na kolejny projekt rządowego wsparcia sprawiło, że kupujący wstrzymywali się z decyzjami nabycia nieruchomości. Spadki odnotowane zostały także poza stolicą, np. w Krakowie, Wrocławiu, Poznaniu czy Trójmieście. Dzięki temu deweloperzy mieli możliwość odbudowy oferty – na rynek wprowadzonych zostało więcej mieszkań niż sprzedano, a kupujący zyskali coraz większy wybór. W ostatnich tygodniach roku mogliśmy obserwować więcej promocji, którymi deweloperzy chcieli zwiększyć sprzedaż. To, czego możemy być natomiast pewni w 2025, to rosnące zainteresowanie inwestorów sektorami PBSA i PRS – mówi Agnieszka Mikulska, ekspertka rynku mieszkaniowego w CBRE.

Biorąc pod uwagę, że ogłoszono rezygnację z prac nad kredytem 0 proc. i na razie brakuje konkretnych perspektyw wprowadzenia kolejnego programu rządowego wsparcia dla kupujących, a przewidywany moment obniżki stóp procentowych oddala się w czasie, eksperci utrzymują, że trudno oczekiwać znacznych wzrostów sprzedaży mieszkań w nadchodzących miesiącach. Duży potencjał do zmiany sytuacji na rynku ma też reforma planowania przestrzennego, zgodnie z którą gminy do końca 2025 roku mają uchwalić plany ogólne, które zastąpią studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Działalność deweloperska zacznie zależeć od tych planów, co może uprościć procedury i zwiększyć podaż gruntów pod zabudowę mieszkaniową. Na zwiększenie dostępności gruntów wpływ mogłaby mieć też tak zwana „ustawa podażowa”, której projekt Rada Ministrów ma przyjąć jeszcze w I kwartale 2025 roku. Finalny czas wprowadzenia tych zmian i ich efekt wciąż jednak są pod znakiem zapytania.

Mimo mniejszego popytu na mieszkania ceny pozostają wysokie. Jeśli niższa sprzedaż utrzyma się w 2025 roku, możemy spodziewać się niewielkich spadków cen, a także częstszych promocji u deweloperów. Trudno jednak oczekiwać dużych obniżek. Jednym z rozwiązań w sytuacji bardzo wysokich cen mieszkań jest rozwijany w Europie sektor tzw. budownictwa dostępnego (affordable housing), jednak jest to rozwiązanie wymagające dużego zaangażowania wielu podmiotów – dodaje Mikulska.

Prywatne akademiki są coraz bardziej atrakcyjne dla inwestorów. W Polsce systematycznie rośnie liczba zagranicznych studentów, którzy są jedną z głównych grup docelowych takich obiektów. Dodatkowo prognozy GUS-u wskazują, że w najbliższej dekadzie będziemy mieć także lekki wzrost populacji Polaków w wieku studenckim. W efekcie sektor prywatnych akademików systematycznie się rozwija. Tylko w 2024 roku przybyło siedem obiektów, w których zamieszkać może około 1260 osób. W 2025 roku w planach są na razie trzy akademiki, zapewniające 1268 łóżek. Z kolei w 2026 roku planowane jest zakończenie realizacji dziewięciu obiektów, z których pięć jest już w budowie. Dostarczą na rynek ponad 4 tys. miejsc dla studentów. To głównie inwestycje podmiotów, które pojawiły się na polskim rynku w 2024 roku. Zainteresowanie pokojem w prywatnym akademiku wśród młodych ludzi jest duże, a czynsze za miejsce w takim obiekcie rosną i wynoszą od 1,1 tys. zł do nawet 3 tys. zł za miejsce w pokoju jednoosobowym.

W obszarze wynajmu instytucjonalnego mieszkań, w 2024 roku obserwowaliśmy oddawanie do użytku obiektów, które były zaplanowane wcześniej. Ukończonych zostało 27 inwestycji, obejmujących ponad 6 tys. mieszkań. Realizowane były przez 12 inwestorów. Do oddania w 2025 roku zaplanowano 30 inwestycji, obejmujących około 8,6 tys. mieszkań. Realizacja części z nich zapewne przesunie się w czasie. Również 2026 rok już zapowiada się pozytywnie dla sektora, z przynajmniej 6,4 tys. nowych lokali. Rynek PRS rozwija się systematycznie. Mamy w kraju kilku dużych inwestorów, którzy obserwując problemy z dostępnością mieszkań w Polsce, konsekwentnie budują swoje portfele – komentuje Agnieszka Mikulska.