Polska Duży wolumen, wiele transakcji

Jak wyliczają eksperci Knight Franka, kluczowymi czynnikami wzrostu były stabilne fundamenty rynku najmu, korzystne wskaźniki makroekonomiczne Polski oraz większy dostęp do kapitału dzięki złagodzeniu polityki monetarnej m.in. przez EBC. Prognozy na 2025 rok są równie obiecujące i wskazują na dalszy wzrost inwestycji we wszystkich klasach aktywów.

Łącznie wolumen inwestycyjny w nieruchomości komercyjne w Polsce w 2024 roku wyniósł ponad 5 mld euro, czyli ponad dwukrotnie więcej niż w roku poprzednim i tylko lekko poniżej średniej pięcioletniej wynoszącej 5,3 mld euro. Znacznie zwiększyła się również płynność rynku, a w całym roku odnotowano około 130 transakcji, niemal 50 więcej niż w roku poprzednim i blisko średniej z ostatnich pięciu lat wynoszącej około 135. Ożywienie obserwowane w Polsce jest znacznie większe niż w większości krajów europejskich, średni wzrost wolumenów inwestycyjnych w Europie wyniósł bowiem jedynie 15 proc.

Aktywność inwestycyjną, oprócz stabilnych wyników na rynku najmu i pozytywnych wskaźników makroekonomicznych, wspiera dodatkowo złagodzenie polityki monetarnej przez wiele banków centralnych. Europejski Bank Centralny w 2024 roku czterokrotnie obniżył stopy procentowe, sprowadzając je do poziomu 3,15 proc. Z kolei Narodowy Bank Polski utrzymuje od ponad roku stopy procentowe ma poziomie 5,75 proc., co jest związane z poziomem inflacji, która wciąż przekracza wyznaczony na 2,5 proc. cel inflacyjny. Taka polityka monetarna wpłynęła jednocześnie na decyzje lokalnych inwestorów, którzy przekierowali kapitał na rynek nieruchomości komercyjnych – wyjaśnia Dorota Lachowska, head of research, Knight Frank.

W 2024 roku polskie podmioty zainwestowały na rodzimym rynku nieruchomości komercyjnych około 450 mln euro, co stanowiły wysoki 9-procentowy udział w całkowitym wolumenie. Pozytywnym sygnałem jest zainteresowanie polskich inwestorów coraz większymi nieruchomościami. Średnia wartość transakcji z udziałem polskiego kapitału wyniosła 12 mln euro, a największa transakcja osiągnęła 33 mln euro.

Analizując strukturę kapitału zainwestowanego w Polsce, zdecydowana większość – ponad 60 proc. – pochodziła z Europy, głównie z regionu CEE, krajów bałtyckich i Skandynawii. Wysoki udział – 19 proc. – mieli inwestorzy z RPA, ale za takim wynikiem stały przede wszystkim dwie duże transakcje Nepi Rockcastle, które kupiło centra handlowe Silesia City Centre w Katowicach oraz Magnolia Park we Wrocławiu za odpowiednio 405 mln i 373 mln euro. Na rynek powracają również inwestorzy z USA, których łączny udział w wolumenie w 2024 roku wyniósł 11 proc. i spodziewamy się, że ten udział będzie rósł – ocenia Krzysztof Cipiur, managing director, head of capital markets, Knight Frank.

Jak zauważają eksperci Knight Franka, w minionym roku widać było również duże zaangażowanie nowych graczy w Polsce. Korzystne otoczenie rynkowe oraz ograniczona konkurencja ze strony dużych inwestorów instytucjonalnych ułatwiły wejście na rynek dla nowym organizacjom, m.in. brytyjskiej firmie Sona Asset Management, amerykańskiej Greykite czy południowoafrykańskiemu Castleview. Inwestycje ze strony nowych podmiotów sięgnęły niemal 1,8 mln euro, co stanowiło 36 proc. całego wolumenu.

Wzrost aktywności inwestycyjnej dotyczy wszystkich klas aktywów. Pod względem wolumenów największy udział w roku w 2024 roku miały nieruchomości biurowe i handlowe (odpowiednio 33 i 32 proc.), jednak w dużej mierze za sprawą kilku znaczących transakcji. Zainteresowanie inwestorów obiektami magazynowymi pozostaje wysokie, a udział tego sektora w całkowitym wolumenie wyniósł 25 proc.

Znacznie lepszy sentyment obserwowany na rynku spowodował stabilizację stóp kapitalizacji, z tendencją do kompresji zwłaszcza w przypadku nieruchomości magazynowych. W dalszym ciągu jednak nieruchomości w Polsce zapewniają wyższe zwroty niż w Europie Zachodniej, co dodatkowo stymuluje przypływ kapitału – dodaje Krzysztof Cipiur.