Polska Kraków, Wrocław i Trójmiasto na podium

Najwyższy popyt odnotowano w takich ośrodkach miejskich jak Kraków, Wrocław i Trójmiasto, które umocniły swoją pozycję liderów wśród rynków regionalnych. Ponadto w ubiegłym roku najemcy częściej decydowali się na renegocjacje warunków najmu niż na relokacje. Wskaźnik pustostanów nieznacznie wzrósł, a deweloperzy nadal ostrożnie podchodzą do rozpoczynania nowych inwestycji.

Na koniec 2024 roku całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej na ośmiu głównych rynkach regionalnych poza Warszawą wyniosły niemal 6,8 mln mkw. W ciągu minionego roku deweloperzy oddali do użytku łącznie 123,8 tys. mkw. nowej powierzchni w 17 budynkach, co oznacza spadek o prawie 56 proc. w porównaniu z 2023 rokiem. Ponad 38 proc. ubiegłorocznej podaży przypadło na IV kwartał, w którym powstało ponad 47,1 tys. mkw. biur. Wśród najważniejszych inwestycji ukończonych w 2024 roku znalazły się: Grundmanna Office Park A (ponad 20,6 tys. mkw., IV kwartał) w Katowicach, Quorum Office Park A (18,2 tys. mkw., I kwartał) i B10 (ponad 14,1 tys. mkw., II kwartał) we Wrocławiu oraz Brain Park C (13 tys. mkw., I kwartał) w Krakowie.

Na koniec grudnia 2024 roku w trakcie realizacji znajdowało się około 220,4 tys. mkw., co oznacza wzrost o 5 proc. względem poprzedniego kwartału, ale spadek o 25 proc. rok do roku i o prawie 80 proc. w porównaniu z rekordowym IV kwartałem 2017 roku (1,1 mln mkw. w budowie).

Pomimo nieznacznego wzrostu aktywności deweloperskiej w ujęciu kwartalnym wolumen powierzchni w budowie utrzymuje się na niskim poziomie. Najwięcej nowej powierzchni powstaje w Poznaniu i Krakowie, które łącznie odpowiadają za niemal połowę realizowanych projektów w miastach regionalnych. Ze względu na rosnącą dostępność powierzchni biurowej w istniejących budynkach oraz upowszechnienie modelu pracy hybrydowej deweloperzy nadal ostrożnie podchodzą do rozpoczynania nowych inwestycji – mówi Karol Wyka, dyrektor zarządzający Działu Powierzchni Biurowych, Newmark Polska.

W ostatnim kwartale 2024 roku aktywność najemców sięgnęła niemal 220 tys. mkw., co oznacza wzrost o 4,5 proc. kwartał do kwartału i 4,6 proc. rok do roku. Był to najlepszy wynik kwartalny od IV kwartału w 2018 roku, w którym podpisano umowy najmu na ponad 226,7 tys. mkw. Popyt brutto w okresie od stycznia do grudnia 2024 roku wyniósł 714 tys. mkw. i był niższy o zaledwie 3,7 proc. od rekordowego wolumenu odnotowanego w 2023 roku, ale o 10 proc. wyższy od średniej z lat 2019-2023. Warto również zauważyć, że średnia wielkość podpisywanych umów najmu wzrosła w ciągu roku o 10,4 proc., przekraczając poziom 1,1 tys. mkw.

W ubiegłym roku aktywność najemców w Krakowie osiągnęła rekordowy poziom 266,7 tys. mkw., co stanowiło ponad 37 proc. całkowitego popytu odnotowanego na rynkach regionalnych. Drugie miejsce zajął Wrocław (ponad 146,4 tys. mkw.), a na trzecim uplasowało się Trójmiasto (116,3 tys. mkw.). Łącznie w tych trzech miastach podpisano umowy najmu na ponad 74 proc. zarejestrowanego popytu w regionach. Najbardziej aktywne były firmy z branży IT (27 proc. całkowitego wolumenu transakcji najmu) oraz sektora usług dla biznesu (17 proc.) – dodaje Karol Wyka.

W minionym roku po raz pierwszy w historii regionalnych rynków biurowych renegocjacje i odnowienia umów zdominowały strukturę popytu. W całym 2024 roku ich udział wyniósł prawie 51 proc., co oznacza wzrost o 11 p.p. w porównaniu z 2023 rokiem. Pozostałe 49 proc. przypadło na nowe umowy (39 proc.), umowy na potrzeby własne (5 proc.), ekspansje (3 proc.) oraz umowy przednajmu (2 proc.). Trend ten prawdopodobnie utrzyma się również w 2025 roku. Istotnym czynnikiem zachęcającym firmy do pozostania w dotychczasowych lokalizacjach jest możliwość uniknięcia kosztów związanych z aranżacją nowego biura.

Na koniec grudnia 2024 roku wskaźnik pustostanów na głównych rynkach regionalnych wyniósł 17,8 proc., co stanowi wzrost o 0,5 p.p. w ujęciu kwartalnym oraz o 0,3 p.p. rok do roku. We wszystkich miastach regionalnych, z wyjątkiem Szczecina, wskaźnik pustostanów przekroczył 10 proc., a w czterech z analizowanych lokalizacji osiągnął poziom 19 proc. lub wyższy. Najwyższy wzrost rok do roku odnotowano w Szczecinie (+2,9 p.p.) oraz Łodzi (+2,4 p.p.). Na koniec IV kwartału 2024 roku najemcy mieli do dyspozycji łącznie około 1,2 mln mkw. powierzchni dostępnej od zaraz w istniejących obiektach – to najwyższy poziom w historii regionalnych rynków biurowych. Według prognoz niska planowana podaż nowych projektów może jednak w dłuższej perspektywie przyczynić się do spadku wskaźnika pustostanów. Duża dostępność powierzchni do wynajęcia w istniejących budynkach biurowych sprawia, że czynsze utrzymują się na stabilnym poziomie. Na koniec IV kwartału 2024 roku miesięczne stawki czynszu w przypadku biur o najwyższym standardzie sięgały 16-17 euro za mkw.

Największym zainteresowaniem najemców cieszą się budynki w prestiżowych lokalizacjach oraz spełniające wymagania ESG. W efekcie wynajmujący są mniej skłonni do większych ustępstw podczas negocjacji stawek czynszu. W starszych, mniej energooszczędnych obiektach koszty eksploatacyjne są zwykle znacznie wyższe, co motywuje ich właścicieli do inwestycji w modernizację, aby skutecznie konkurować o najemców – mówi Agnieszka Giermakowska, dyrektorka Działu Badań Rynkowych i Doradztwa, liderka ds. ESG, Newmark Polska.