Polska Magazynowy popyt idzie w górę

Najwięcej powierzchni wynajęło się w ramach nowych umów (49 proc.). Istotną część (42 proc.) stanowiły też renegocjacje, które – przy założeniu braku znacznych zmian makroekonomicznych i geopolitycznych – utrzymają wysoki udział w strukturze popytu także w latach 2025 oraz 2026. Zdaniem ekspertów będzie to spowodowane tym, że umowy zawarte w latach pandemicznych zaczną się wówczas kończyć i będą prawdopodobnie odnawiane. Colliers, we współpracy z agencją Manpower, przenalizował także rynek pracy w tym sektorze.

Na koniec 2024 roku w budowie pozostawało 1,7 mln mkw. Według szacunków ekspertów, w 2025 roku na rynek może trafić około 1,5-2 mln mkw. Tym samym, mimo obniżenia aktywności deweloperów i najemców w porównaniu do lat pandemii, na tle rynków międzynarodowych sytuacja Polski wygląda wyjątkowo korzystnie.

Nasz kraj jest niekwestionowanym liderem pod względem podaży i popytu w regionie CEE oraz jednym z największych i najszybciej rozwijających się rynków w Europie. Długoterminowe perspektywy wskazują, że zasoby rynku mogą zwiększyć się nawet dwu-, a w optymistycznym scenariuszu trzykrotnie. Potencjał ten potwierdzają zabezpieczone przez deweloperów banki ziemi oraz współczynnik zasobów per capita, który w krajach Europy Zachodniej jest obecnie znacząco wyższy niż w Polsce – mówi Maciej Chmielewski, senior partner, Dział Powierzchni Logistyczno-Przemysłowych, Colliers.

Wzrost popytu i ograniczona nowa podaż wpłynęły na spadek stopy pustostanów, która pod koniec 2024 roku wyniosła 7,4 proc. (najwyższa jest w woj. lubuskim i świętokrzyskim, najniższa w podlaskim i opolskim). Prognozy wskazują, że na początku 2025 roku może ona wzrosnąć do ponad 8 proc., jednak w drugiej połowie roku przewiduje się ponowne ożywienie na rynku.

Pod koniec 2024 r. nastąpiła znaczna absorpcja powierzchni istniejącej, dzięki czemu stopa pustostanów osiągająca w pierwszej połowie roku ponad 8 proc. spadła do 7,4 proc. Około 58 proc. dostępnej powierzchni znajduje się w obiektach oddanych do użytku od początku 2022 roku, jednak ich udział sukcesywnie maleje, a obiekty oddane do użytku w 2024 roku cechują się średnio krótszym czasem potrzebnym do wynajmu niż obiekty z 2023. W nowo budowanych obiektach najemców znalazło już 52 proc. powierzchni – mówi Antoni Szwech, starszy analityk w dziale Markets Insights, Colliers.

W 2024 roku największą aktywność wykazywali najemcy z branż 3PL i handlu. 11-procentowy udział w popycie miała branża e-commerce, a najemca z tego sektora odpowiadał za największą transakcję na rynku magazynowym w tym okresie, wynajmując 125 tys. mkw. w Panattoni Park Wrocław Logistics South Hub. Za 15 proc. popytu odpowiadali najemcy produkcyjni. W ostatnich latach nastąpił wzmożony rozwój woj. dolnośląskiego pod względem całkowitych zasobów powierzchni przemysłowo-logistycznej – w ciągu trzech lat przybyło tu prawie 2 mln mkw., a w budowie jest kolejne 340 tys. mkw. Tym samym, w krótkim okresie prawdopodobnie wyprzedzi ono woj. łódzkie, stając się trzecim największym rynkiem magazynowym w Polsce.

W roku 2025 nowa powierzchnia ma się pojawić także w mniejszych województwach, które w ubiegłym roku nie odnotowały żadnych otwarć. W woj. zachodniopomorskim, kujawsko-pomorskim i podkarpackim trwają już budowy nowych projektów, a w planach jest uruchomienie kolejnych realizacji. Także w woj. podlaskim, warmińsko-mazurskim i świętokrzyskim w najbliższych miesiącach mają ruszyć budowy nowych magazynów, które prawdopodobnie zostaną oddane do użytku jeszcze w tym roku.

Obecnie dostępna powierzchnia na rynku istotnie wpływa na stawki czynszów. W roku 2022 stopa pustostanów utrzymywała się na niskim poziomie, co przy ówczesnych wysokich kosztach budowy nowych projektów, spowodowało istotne wzrosty cen wynajmu. W latach 2023-2024 sytuacja na rynku budowlanym poprawiła się, a stopa pustostanów wzrosła, przez co niektórzy deweloperzy odczuwają intensywną presję na wysokość stawek. Taki stan utrzyma się prawdopodobnie w 2025 roku. Stawki bazowe w Warszawie utrzymują się na poziomie 4.30-7.25 euro/mkw. miesięcznie, a na rynkach regionalnych 3.10-6.30 euro/mkw./miesięcznie.

Sektor logistyki i przemysłu w Polsce utrzymuje dynamiczny rozwój, osiągając w 2024 roku wzrosty na poziomie średnio 18 proc. i 17 proc. Firmy intensywnie rekrutują, jednak niedobór wykwalifikowanych specjalistów pozostaje istotnym wyzwaniem – aż 74 proc. pracodawców z branży logistycznej i 73 proc. z przemysłowej dostrzega trudności w znalezieniu odpowiednich kandydatów. Szczególnie dużym wyzwaniem jest pozyskanie specjalistów, którzy potrafią pracować z zaawansowanymi systemami zarządzania łańcuchem dostaw, optymalizacją procesów produkcyjnych oraz narzędziami big data.

Obserwujemy, że rosnące oczekiwania pracowników i rozwój technologii wymuszają na pracodawcach oferowanie bardziej konkurencyjnych warunków zarówno w obszarze wynagrodzeń, jak i szkoleń podnoszących kompetencje. Co ciekawe, kluczowym elementem przyciągania talentów, obok możliwości zdobywania nowych kompetencji, udziału w szkoleniach i wpływu firmy na środowisko (co jest szczególnie ważne dla kandydatów z pokolenia Z), staje się transparentność stawek i świadczeń pozapłacowych – podkreśla Agnieszka Adamiec, vertical leader w ManpowerGroup.