Świat Niepewny optymizm

Mimo gotowości do nowego odbicia, liderzy rynku nieruchomości na całym świecie przygotowują się na kolejny trudny rok, z utrzymującą się niepewnością, inflacją, w dużej mierze napędzaną niestabilnością geopolityczną oraz utrzymującymi się wyższymi stopami procentowymi, co może opóźnić oczekiwane ożywienie na rynkach kapitałowych. Takie wnioski wynikają z raportu „Emerging Trends in Real Estate Global Outlook 2025” przygotowanego przez PwC i Urban Land Institute, w ramach którego ankietowano tysiące liderów rynku nieruchomości w Europie, Stanach Zjednoczonych i regionie Azji i Pacyfiku.

Nasza coroczna globalna prognoza dla rynku nieruchomości i perspektyw jego rozwoju pokazuje, że branża jest bardzo chętna, aby zamknąć obecny rozdział i rozpocząć nowy cykl, napędzany niższą inflacją i wynikającymi z niej pierwszymi obniżkami stóp procentowych. Jednak szersze (geo)polityczne ryzyka, mogące mieć wpływ na politykę monetarną i sytuację makroekonomiczną, będą podsycać utrzymującą się niepewność wśród inwestorów i zarządzających nieruchomościami. Istnieją jednak możliwości rozwoju, w dużej mierze napędzane przez strukturalne trendy wzrostu, takie jak demografia, cyfryzacja i transformacja energetyczna. Zmiany te wpływają na to, gdzie lokowane są pieniądze – komentuje Lisette van Doorn, dyrektor generalna ULI Europe.

Pomimo optymistycznych prognoz i realistycznych wycen, Europa boryka się z niestabilnością polityczną i niepewnymi perspektywami wzrostu gospodarczego.

Europejski rynek nieruchomości charakteryzuje się atrakcyjnymi perspektywami inwestycyjnymi. W IV kwartale odnotowano najwyższy od dwóch lat wolumen transakcji, który wyniósł 55,6 mld euro. W całym 2024 roku obrót inwestycyjny wyniósł natomiast 188,8 mld euro, co oznacza 12-procentowy wzrost w stosunku do 2023 roku. Uważa się, że wyceny nieruchomości w Europie osiągnęły realistyczny poziom, co sprzyja zawieraniu transakcji. Inwestorzy wyrażają optymizm co do przyszłości europejskiego rynku nieruchomości, pomimo obaw geopolitycznych.

Mimo to, inwestorzy powinni być świadomi potencjalnych zagrożeń. Niestabilność polityczna w Europie, w tym napięcia związane z wojną w Ukrainie, może zniechęcać inwestorów. Wzrost gospodarczy w Europie jest kluczowym czynnikiem wpływającym na rynek nieruchomości, a jego prognozy są niepewne. Wysokie koszty budowy i trudności z pozyskaniem wykonawców stanowią wyzwanie dla rozwoju sektora.

Polska, w tym Warszawa, jawi się jako atrakcyjna lokalizacja dla inwestorów, oferując stabilne środowisko polityczne i gospodarcze. Rosnący popyt na nieruchomości komercyjne, relatywnie silny rynek najmu stymulowany przez rozwój sektora usług dla biznesu (BPO), silny popyt wewnętrzny i dostęp do wykwalifikowanej siły roboczej to czynniki przemawiające za inwestowaniem w Polsce. Dodatkowo, Warszawa umacnia swoją pozycję jako lider rynku nieruchomości w regionie Europy Środkowo-Wschodniej. Świadczy o tym wysoka pozycja miasta w rankingach atrakcyjności inwestycyjnej. Według raportu ULI i PwC spośród 30 najatrakcyjniejszych miast na kontynencie Warszawa awansowała w ciągu roku o dwa miejsca i na 12. pozycji nadal prowadzi w naszym regionie.

Polski rynek nieruchomości, na tle globalnych wyzwań takich jak utrzymująca się inflacja, wysokie stopy procentowe i geopolityczna niestabilność, a jednocześnie w obliczu rosnącej konkurencji, charakteryzuje się relatywną stabilnością, atrakcyjnymi perspektywami wzrostu i rosnącym poziomem zaufania, szczególnie do Warszawy, która od lat konsekwentnie buduje swoją pozycję jako lider rynku nieruchomości w regionie. Inwestorzy, chcąc maksymalizować zyski w tym dynamicznym otoczeniu, powinni jednak uważnie monitorować globalne trendy, takie jak wpływ czynników ESG, transformacja cyfrowa i zmiany demograficzne, i dostosowywać do nich swoje strategie inwestycyjne, identyfikując szanse w sektorach takich jak nowoczesne biura, logistyka i mieszkania na wynajem, które odpowiadają na te megatrendy. Polska i jej stolica stają się coraz bardziej atrakcyjnym miejscem dla inwestorów szukających stabilnych i rozwijających się rynków w Europie – podkreśla Marcin Juszczyk, przewodniczący ULI Poland.

Hamująco na rynek nieruchomości działają jednak wysokie stopy procentowe w polskim złotym, które ograniczają popyt na mieszkania i wpływają na rentowność inwestycji w sektorach najmu instytucjonalnego, takich jak PRS, co-living, student housing czy senior housing. Koszt finansowania projektów pozostaje wysoki, co utrudnia ich realizację i rozwój.

Równocześnie wysokie oprocentowanie kredytów hipotecznych negatywnie wpływa na popyt w segmencie popularnym, ograniczając dostępność mieszkań dla nabywców indywidualnych. Spadek stóp procentowych, na który czeka rynek, może odblokować potencjał drzemiący w sektorze livingowym, przyczyniając się do ożywienia inwestycji oraz zwiększenia aktywności kupujących – dodaje Marcin Juszczyk.

W tegorocznym globalnym raporcie ULI i PwC eksperci podkreślają, że ryzyko polityczne jest nadrzędnym problemem branży, szczególnie w odniesieniu do tego, w jaki sposób decyzje polityczne i legislacyjne wpływają na politykę pieniężną i perspektywy wzrostu gospodarczego. Podkreślany jest też nieustanny wpływ globalnych konfliktów i sporów. Niepewność, napędzana czynnikami takimi jak polityka celna nowej administracji USA i szersze zmiany geopolityczne, zmienia globalny krajobraz inwestycyjny. Na rynki finansowe i decyzje inwestycyjne wpływają coraz większe rozbieżności regionalne, tworząc potencjalne bariery dla wspólnego podejścia do globalnych kryzysów.

W tym kontekście polityczny sprzeciw wobec celów klimatycznych i agendy ESG w Stanach Zjednoczonych zaczyna wpływać na Europę i potencjalnie na region Azji i Pacyfiku, a zmieniające się priorytety inwestycyjne na globalnych rynkach nieruchomości stanowią dodatkowe wyzwanie. Nastroje różnią się w zależności od regionu, przy czym 67 proc. respondentów w Europie wymienia wymogi środowiskowe lub dekarbonizacyjne jako ważne, kwestia ta zajmuje niższe miejsce wśród respondentów z regionu Azji i Pacyfiku oraz Ameryki Północnej. Niemniej, jednym z rozwiązań wymienianych przez liderów jest koncentracja na wykazaniu zwrotu z inwestycji w odniesieniu do środków ograniczających zużycie energii i klimatu.

Pomimo dominującej niepewności, wśród niektórych respondentów panuje optymizm, że branża jest bliska zakończenia kilkuletniej drogi do ożywienia, a także pogląd, że rok 2025 może być przełomowy i rozpocząć nowy cykl, chociaż należy być ostrożnym co do tempa tego ożywienia.

Raport wskazuje, że najbardziej obiecujące możliwości inwestycyjne koncentrują się w sektorach logistyki, centrów danych oraz nowej infrastruktury energetycznej. Obszary te cieszą się rekordowym zainteresowaniem, co odzwierciedla rosnące znaczenie bezpieczeństwa energetycznego, ekspansji napędzanej przez sztuczną inteligencję oraz regionalnej niezależności gospodarczej. Trend na rozwój infrastruktury cyfrowej – przy czym centra danych zostały wyróżnione jako najbardziej obiecujący sektor 2025 roku zarówno w Europie, Ameryce Północnej, jak i regionie Azji i Pacyfiku – zaowocował już rekordowymi wolumenami transakcji w 2024 roku.

Niemniej raport podkreśla, że aby osiągnąć sukces, inwestorzy muszą poszerzyć swoją wiedzę, która powinna wykraczać poza tradycyjne wskaźniki ryzyka i zysku. Kluczowe stają się zagadnienia związane z cyfryzacją, sztuczną inteligencją, wymaganiami energetycznymi oraz odpornością łańcucha dostaw, a także strategiczna niezależność regionalna, obejmująca m.in. suwerenność danych i bezpieczeństwo energetyczne.

Globalne rynki nieruchomości wysyłają pozytywne sygnały. Trend w kierunku nieruchomości operacyjnych jako drogi do tworzenia wartości przenika niemal wszystkie kategorie inwestycji. Wiąże się to z zapotrzebowaniem na specjalistyczną wiedzę operacyjną, integrację pionową, nowe partnerstwa i nowe konstrukcje inwestycyjne. Co więcej, nasze badania sugerują, że największe szanse na ponadprzeciętne zwroty mają aktywa na styku nieruchomości i infrastruktury – uzupełnia Thomas Veith, Global Real Estate Leader, PwC.

Sektor mieszkaniowy jest również uznawany za obiecujący, a transakcje w podsektorach napędzanych demograficznie, w tym w mieszkaniach dla seniorów i studentów, powinny pozostać w tym roku dominujące, co przypisuje się powszechnemu brakowi równowagi między podażą a popytem w budownictwie mieszkaniowym, z nowymi inwestycjami deweloperskimi na historycznych minimach w Europie i Azji.

W raporcie odnotowano również, że na niektórych rynkach powróciło zainteresowanie inwestorów w odniesieniu do tradycyjnych sektorów, w tym handlu detalicznego i niektórych obiektów biurowych, dających możliwość wygenerowania wartości dodanej. Istotnym warunkiem jest jednak, by nastąpiła wystarczająca przecena takich aktywów. Eksperci zwracają też uwagę, że rynek biurowy doświadcza trójstopniowego podziału, z biurami pierwszej klasy cieszącymi się dużym popytem, biurami drugiej klasy w dobrych lokalizacjach, które można przekształcić, oraz trzecią klasą starych zasobów w złych lokalizacjach, którym grozi duża utrata wartości. W raporcie możemy także przeczytać, że na całym świecie spodziewany jest wzrost wolumenu transakcji i gwałtowny wzrost zainteresowania inwestorów nieruchomościami hotelowymi.