Polska Wyższa płynność i polepszenie nastrojów

Polska i Czechy odnotowały ponowne zaangażowanie inwestorów i zwiększoną alokację kapitału, podczas gdy Węgry, pomimo uzyskania najniższego rocznego wolumenu od 2015 roku, wykazały oznaki ożywienia w IV kwartale. Rumunia i Słowacja również wykazały silny wzrost, przy czym wolumen inwestycji w Rumunii wzrósł o 47 proc. rok do roku, a na Słowacji niemal potroił się w II połowie 2024 roku. W całym regionie udział inwestorów krajowych i międzynarodowych był zróżnicowany, a sektory handlowy i przemysłowy radziły sobie szczególnie dobrze.

W 2024 roku rynek inwestycyjny w regionie EMEA osiągnął wolumen transakcji o wartości prawie 185 mld euro, co stanowi wzrost o 17 proc. w porównaniu z rokiem 2023, co potwierdza coraz lepsze nastawienie inwestorów instytucjonalnych. W regionie Europy Środkowo-Wschodniej rynek inwestycyjny odnotował wzrost o ponad 60 proc. w porównaniu z rokiem poprzednim, w którym aktywność inwestycyjna była ograniczona. Łączny wolumen transakcji wyniósł 8,3 mld euro. Pojawia się coraz więcej dowodów na wyższą płynność i polepszenie się rynkowych nastrojów. Oczekuje się, że prognozowane obniżki stóp procentowych zarówno przez FED, jak i EBC będą stymulować większą aktywność transakcyjną w 2025 roku i w kolejnych latach.

Rynek inwestycyjny w Europie Środkowo-Wschodniej wchodzi w nowy cykl charakteryzujący się strategicznym rozmieszczeniem kapitału, zmieniającymi się priorytetami inwestorów oraz bardziej wyważonym podejściem do ryzyka. Kapitał powraca, ale w sposób selektywny, a inwestorzy koncentrują się na aktywach o solidnych fundamentach i realistycznych wycenach. Rynki takie jak Polska, Czechy i Rumunia już odnotowują znaczące wzrosty, podczas gdy inne wciąż znajdują się w fazie przejściowej. Zmiana nastrojów jest wyraźna i możemy spodziewać się, że w 2025 roku do gry powróci jeszcze więcej kapitału, zwłaszcza w miarę poprawy warunków finansowania. Już teraz jesteśmy świadkami bardzo dobrego początku roku, pomimo niepewności w wymiarze makroekonomicznym i politycznym – komentuje Andrei Vacaru, head of Capital Markets CEE, iO Partners.

W 2024 roku polska gospodarka odnotowała umiarkowany wzrost, przy PKB wyższym o 2,3 proc. r/r, któremu sprzyjał względnie stabilny popyt krajowy i eksport. Poprawa sytuacji gospodarczej, w połączeniu z korzystniejszymi warunkami finansowania, wpłynęła na ożywienie inwestycyji na rynku nieruchomości, szczególnie w sektorze komercyjnym i logistycznym. Patrząc w przyszłość, prognozy gospodarcze na 2025 rok wskazują na wyraźne przyspieszenie wzrostu, a inwestorzy na rynku nieruchomości wykazują zwiększony optymizm i zainteresowanie polskimi aktywami.

II połowa 2024 roku przyniosła dynamiczny wzrost aktywności inwestycyjnej. Zaobserwowaliśmy zwiększone zaangażowanie kapitału i ostrą konkurencję o najkorzystniejsze aktywa. Na całym świecie strach przed przegapieniem okazji przewyższył obawy przed popełnieniem błędu, co jest wyraźnie widoczne również na polskim rynku inwestycyjnym. Wartość transakcji w Polsce w IV kwartale wyniosła 2,3 mld euro, co było porównywalne z całorocznymi inwestycjami w 2023 roku. Łączny wolumen inwestycji w Polsce w 2024 roku osiągnął wartość 4,8 mld euro. Poprawa nastrojów rynkowych była widoczna w transakcjach o dużej skali, zwłaszcza w sektorze biurowym i handlowym. Wartość transakcji w każdym z tych segmentów wyniosła 1,6 mld euro, co w obu przypadkach stanowi prawie czterokrotny wzrost w porównaniu z trudnym rokiem 2023. Sektor przemysłowy, z obrotami przekraczającymi 1,3 mld euro, również poprawił swoje wyniki, a realizowane obecnie transakcje wskazują, że w tym roku na czoło mogą wysunąć się przejęcia magazynów – tłumaczy Dmytro Havrylenko, head of Capital Markets Poland.

Prognozy na 2025 rok wskazują na dalszy wzrost atrakcyjności polskiego rynku, zwłaszcza w kontekście spodziewanych dalszych obniżek stóp procentowych w strefie euro. Oczekuje się, że złagodzenie warunków finansowania zwiększy aktywność inwestorów. Jednocześnie rynek będzie musiał zmierzyć się z wyzwaniami, takim jak ograniczona podaż nowych projektów w niektórych segmentach, rosnące wymagania ESG i konkurencja z rynkami Europy Zachodniej. Kluczowe znaczenie będzie miała zdolność rynku do pozyskania kapitału poprzez oferowanie atrakcyjnych stóp zwrotu i realizację projektów zgodnych z ESG. Niemniej jednak perspektywy pozostają bardzo optymistyczne i spodziewamy się wielu imponujących transakcji w nadchodzącym roku.

Transakcje typu prime napędzają obroty w polskim sektorze biurowym

Rynek biurowy powrócił jako główna siła napędowa polskiego rynku inwestycyjnego. Obecna aktywność inwestorów jest nieporównywalnie wyższa w stosunku do poprzedniego roku. W ostatnim kwartale 2024 roku wartość inwestycji biurowych przekroczyła 600 mln euro, co dało łączną kwotę 1,6 mld euro, niemal czterokrotnie więcej niż w 2023 roku. Co ważniejsze, oprócz dużej transakcji podmiotowej w ramach portfela CPI, rynek napędzały również transakcje typu core, zarówno w Warszawie, jak i miastach regionalnych. Z drugiej strony, warszawskie transakcje Core+ i Value-add pozostały popularne, oferując bardzo atrakcyjne ceny.
Rosnąca liczba aktywnych graczy, obserwowana w 2024 roku, przyniosła stabilizację obecnego poziomu stóp kapitalizacji dla większości rynków. Na koniec grudnia stopa kapitalizacji dla najlepszych warszawskich aktywów, z umowami najmu powyżej pięciu lat, oczekiwana była na poziomie ok. 6 proc., a w Krakowie - głównym mieście regionalnym, szacowane są obecnie na ok. 7 proc.

Dominacja centrów handlowych w wolumenie transakcji w sektorze handlowym

Wolumen inwestycji na rynku handlowym w 2024 roku wyniósł ok. 1,6 mld euro, co stanowi prawie czterokrotny wzrost w porównaniu z 2023 rokiem i najlepszy wynik od 2019 roku. Większość obrotów wygenerowały trzy duże akwizycje centrów handlowych: zakup Silesia City Center w Katowicach przez NEPI Rockastle za 405 mln euro, zakup centrum handlowego Magnolia we Wrocławiu, również przez NEPI Rockastle, za 373 mln euro oraz sprzedaż sześciu aktywów handlowych w całej Polsce z Cromwell Polish Retail Fund do Star Capital Finance, nowego czeskiego inwestora, za łączną kwotę 285 mln euro.
Pomimo dominacji centrów handlowych w strukturze inwestycji handlowych (79 proc. całkowitego wolumenu transakcji handlowych), inwestorzy nadal wykazywali duże zainteresowanie parkami handlowymi i obiektami handlowymi typu convenience, co potwierdza fakt, że większość transakcji handlowych (18 z 31) dotyczyła właśnie tych dwóch segmentów. Największą transakcją w segmencie parków handlowych była sprzedaż Silwany w Gorzowie Wielkopolskim przez Equilis i Acteeum na rzecz BIG Polska, o wartości 40 mln euro.
Chociaż w Warszawie nadal brakuje najnowszych danych transakcyjnych, na podstawie ogólnych nastrojów rynkowych JLL szacuje się, że stopy kapitalizacji dla najlepszych centrów handlowych w IV kwartale 2024 roku wynosiły 6,5 proc., a dla najlepszych parków handlowych 7,25 proc.

Dobry IV kwartał i obiecujące perspektywy na 2025 rok w sektorze przemysłu i logistyki

Zgodnie z wcześniejszymi prognozami, sektor przemysłowy zanotował bardzo dobry IV kwartał, a obecnie finalizowane transakcje zapowiadają obiecujący początek 2025 roku. Brak transakcji magazynowych na liście największych transakcji 2024 roku oznacza, że duże portfele (przekraczające 200 mln euro) były mniej płynne w mijającym roku. Zwiększoną aktywność w ostatnim kwartale można jednak uznać za wczesny sygnał zmiany tej sytuacji, w kontekście chociażby niedawno ogłoszonego przejęcia pięciu parków magazynowych od 7R przez Investika. Z wyłączeniem przejęć udziałów, była to największa transakcja magazynowa na polskim rynku od ponad dwóch lat. Rosnące zainteresowanie inwestorów przekłada się na większą konkurencyjność ofert w toczących się procesach zakupowych, co sugeruje, że sektor przemysłowy będzie pierwszym, który doświadczy kompresji stóp kapitalizacji przy wciąż wysokich kosztach finansowania. W 2024 roku wolumen inwestycji w sektorze przemysłowym w 2024 roku wzrósł o 27 proc. rok do roku, osiągając 1,3 mld euro w 29 transakcjach, przy czym przejęcie portfela 7R znacząco wpłynęło na ten wynik.
W wyniku mniejszej zmienności stóp procentowych, wzrost stóp kapitalizacji dla najlepszych nieruchomości zatrzymał się w 2024 roku, a transakcje w IV kwartale wskazywały nawet na kompresję stóp kapitalizacji. Na koniec grudnia 2024 roku stopy kapitalizacji dla najlepszych obiektów magazynowych z pięcioletnimi umowami najmu szacowane są na ok. 6,5 proc. - 6,75 proc., a warszawskie projekty typu prime wyceniane były na ok. 6,25 proc. - 6,5 proc.

Inwestorzy skupieni na transakcjach JV i M&A w sektorze mieszkaniowym

W 2024 roku polski sektor mieszkaniowy odnotował stopniową poprawę nastrojów inwestorów, pomimo trudnych warunków finansowych i geopolitycznych. Podczas gdy fundamenty rynkowe pozostają solidne, transakcje terminowe dotyczące pojedynczych aktywów nadal napotykają przeszkody, takie jak wysokie koszty finansowania i wysokie ceny nieruchomości typu Built-to-Sell. Po latach wzrostu, rynek BTS odnotowuje obecnie stabilizację cen ze względu na znaczny spadek sprzedaży, co potencjalnie ułatwia zawieranie transakcji instytucjonalnych.
Na początku 2024 roku pojawiły się pozytywne zmiany - holenderskie biuro rodzinne Van der Vorm Group rozszerzyło swój polski portfel PRS, nabywając 119 w pełni umeblowanych lokali mieszkalnych w Warszawie. W marcu brytyjska firma Signal Capital Partners ogłosiła plany utworzenia nowej platformy PBSA z lokalnymi partnerami, której celem jest stworzenie portfela operacyjnego obejmującego 5 tys. łóżek w kluczowych polskich miastach akademickich w ciągu trzech do pięciu lat. Ponadto litewski asset manager 1AM, wspierany przez Hanner, utworzył spółkę joint venture z polskim deweloperem Develia w celu budowy 300-pokojowego projektu PBSA we Wrocławiu oraz nabył 21 tys. mkw. powierzchni biurowej w Warszawie z zamiarem przekształcenia jej w ponad 650 mieszkań na wynajem. W czerwcu Xior nabył akademik LivinnX w Krakowie, składający się z 290 samodzielnych lokali z 673 łóżkami, co było drugą największą transakcją dotyczącą stałego aktywa w polskim sektorze mieszkaniowym w 2024 roku.
W II połowie roku nastąpił powrót transakcji terminowych, w ramach których AFI, NREP i wspierana przez Ares platforma Life Spot nabyły projekty w Warszawie i Wrocławiu. W rezultacie całkowity wolumen transakcji przekroczył 150 mln euro w 2024 roku, co stanowi znaczny wzrost w porównaniu z mniej niż 60 mln euro w 2023 roku. Oczekuje się, że aktywność inwestycyjna przyspieszy jeszcze bardziej w 2025 roku, a wiele portfeli może zostać wystawionych na sprzedaż. W oparciu o nastroje inwestorów, stopy kapitalizacji dla najlepszych aktywów wielorodzinnych utrzymują się na poziomie 5,25 proc. w Warszawie i 5,5 proc. w miastach regionalnych. W przypadku domów studenckich szacuje się, że najlepsze stopy kapitalizacji wynoszą 5,75 proc. w Warszawie i 6 proc. w miastach regionalnych.