Polska Dynamiczny rozwój rynku PRS

Raport JLL wskazuje na dynamiczny rozwój rynku najmu instytucjonalnego oraz rosnące zainteresowanie inwestorów tym sektorem.

Rosnąca podaż na rynku najmu instytucjonalnego

Pomimo spowolnienia na rynku transakcyjnym, inwestorzy aktywnie realizowali rozpoczęte projekty. Polski sektor PRS zamknął 2024 rok z ponad 22,3 tys. funkcjonujących lokali. Około 26 proc. z nich zostało wprowadzonych do oferty tylko w ubiegłym roku, w ramach 26 nowych projektów. Większość z nich zlokalizowana była w Warszawie.
Jak wynika z analizy JLL w 2025 roku inwestorzy planują oddać do użytkowania 5,7 tys. lokali, w ponad 20 nowych projektach. Eksperci szacują także, że w ciągu najbliższych trzech lat rynek ten wzrośnie do ponad 35 tys. lokali, a w 2029 roku powinien przekroczyć 50 tys. Jednak mimo wzrostu podaży sektor najmu instytucjonalnego w Polsce stanowi jedynie 0,1 proc. istniejących zasobów mieszkaniowych.

Polski rynek PRS nadal ewoluuje, wykazując odporność i zdolność adaptacji w zmieniających się warunkach gospodarczych i geopolitycznych. Stopniowe obniżanie stóp procentowych poprawia klimat inwestycyjny na innych rynkach europejskich. W Polsce oczekuje się, że podobny trend nastąpi w II połowie bieżącego roku. Inwestorzy wykazują coraz większe zainteresowanie możliwościami rozwoju i lokalnymi partnerami, którzy umożliwią im sprawne osiągnięcie odpowiedniej skali działalności. Potrzebny jest jednak impuls ekonomiczny i polityczny, który zachęci inwestorów i deweloperów do zwiększenia podaży - tłumaczyi Patrick Pospiech, director, Living Investments, JLL.

Rynek PRS koncentruje się głównie w sześciu największych polskich miastach, z dominującą pozycją Warszawy, gdzie znajduje się ponad 40 proc. całkowitych zasobów PRS. Udział kolejnych dwóch dużych rynków Wrocławia i Krakowa wynosi odpowiednio 19 proc. i 15 proc. Wraz z rozwojem sektora, inwestorzy coraz częściej wybierają także mniej centralne lokalizacje i częściej uwzględniają w planach mniejsze miasta.

Wysoki standard przekłada się na wysokość czynszów

PRS reprezentuje górny segment rynku najmu w Polsce, charakteryzujący się zazwyczaj wyższym standardem niż przeciętna oferta rynkowa, co w naturalny sposób przekłada się na wyższe stawki czynszu. Dodatkowo nieruchomości PRS wykazują wyjątkowo niski poziom pustostanów, znacznie niższy niż średnia obserwowana na indywidualnym rynku najmu. Silny popyt na nowe, dobrze wyposażone oraz profesjonalnie zarządzane mieszkania na wynajem w głównych miastach Polski dominuje wśród młodych najemców poszukujących wyższego standardu życia.
Chociaż polski rynek najmu instytucjonalnego pozostaje wciąż w tyle za Europą Zachodnią w zakresie istniejącej podaży, silny popyt i wzrost czynszów pobudzają dalsze inwestycje. Eksperci JLL prognozują, że długoterminowe podstawy popytu w największych miastach pozostają niezwykle silne. W segmencie PRS kluczową rolę odgrywają przystępność cenowa i potrzeby młodego pokolenia, w tym migracja do dużych obszarów metropolitalnych. Ważnym dodatkowym czynnikiem jest migracja zagraniczna, która dotyczy największych miast.

Spowolnienie popytu „buy-to-let”

Eksperci JLL szacują, że w Polsce znajduje się ok. 1,2 mln prywatnych lokali na wynajem, a ich udział w zasobach mieszkaniowych w największych metropoliach wynosi 12-16 proc. Jednym z głównych czynników, który spowodował rozwój tego rynku był wzrost popularności strategii „buy-to-let”. Na przestrzeni ostatnich 10 lat nastąpił wyraźny wzrost podaży oraz poprawa jakości mieszkań oferowanych na wynajem. Brak rygorystycznych regulacji obowiązujących w polskim prawie w tym segmencie umożliwił jego dynamiczny rozwój. Jednak pomimo znacznego wzrostu podaży mieszkań na wynajem, obecna oferta w relacji do popytu ze strony najemców jest nadal ograniczona.
Od 2024 roku obserwujemy spowolnienie zakupów „buy-to-let” przez indywidualnych nabywców. Oznacza to znaczne zmniejszenie napływu nowych mieszkań na rynek. W konsekwencji można spodziewać się dalszego wzrostu czynszów zarówno w sektorze prywatnym, jak i instytucjonalnym, co podkreśla potrzebę większej podaży nowych mieszkań.

Polski rynek atrakcyjny dla inwestorów

W 2024 roku polski sektor mieszkaniowy przyniósł stopniową poprawę nastrojów inwestorów, pomimo trudnych warunków finansowych i geopolitycznych. Podczas gdy fundamenty rynkowe pozostają atrakcyjne, transakcje forward dotyczące pojedynczych aktywów napotykają na przeszkody, takie jak wysokie koszty finansowania i wysokie ceny na rynku pierwotnym. Po latach wzrostu rynek nowych mieszkań odnotowuje obecnie stabilizację cen ze względu na znaczny spadek sprzedaży, co powinno ułatwiać transakcje z inwestorami instytucjonalnymi.

Pozytywne zjawiska, które miały miejsce na początku 2024 roku to rozszerzenie przez Van der Vorm Group polskiego portfela PRS poprzez nabycie 119 w pełni umeblowanych lokali mieszkalnych w Warszawie. W II połowie roku nastąpił powrót transakcji forward, w ramach których AFI, NREP i wspierana przez Ares platforma LifeSpot zakupiły projekty w Warszawie i we Wrocławiu. W efekcie całkowity wolumen transakcji przekroczył 150 mln euro w 2024 roku., co stanowi znaczący wzrost w porównaniu z mniej niż 60 mln euro w 2023 roku. Oczekuje się, że ożywienie działalności inwestycyjnej przyspieszy jeszcze bardziej w 2025 roku, a część portfeli wzbudzi zainteresowanie inwestorów - komentuje Krystyna Pietruszyńska, director, Living Investments, JLL.

Potencjał wzrostu tego segmentu jest szczególnie zauważalny w kontekście europejskim. Polska wyróżnia się jako rynek, gdzie sektor PRS jest na wczesnej fazie rozwoju, ale w niedalekiej przyszłości może wpływać na zmniejszanie deficytu mieszkaniowego oraz przyczynić się do dywersyfikacji sektora mieszkaniowego w Polsce. Przed nami zatem okres zmian, które mogą stanowić cenny przykład rozwoju także dla innych rynków w regionie.