Polska Stabilny rozwój polskich magazynów

Publikacja wskazuje ponadto, że liczba pustostanów spadła, a popyt ze strony sektora handlu i 3PL napędza kolejne inwestycje.

Zrównoważony rozwój rynku

Po okresie stagnacji, w 2024 roku Polska gospodarka zanotowała solidny wzrost PKB o 3 proc. r/r, co miało pozytywny wpływ na rynek powierzchni przemysłowo-logistycznych. Niezmiennie siłą polskiego rynku nieruchomości komercyjnych pozostaje strategiczne położenie, rozwinięta infrastruktura i konkurencyjne koszty operacyjne. Na koniec IV kwartału 2024 rynek powierzchni przemysłowo-logistycznych oferował 34,5 mln mkw. powierzchni, dostępnej w 14 regionach. W badanym okresie oddano do użytku ponad 2,6 mln mkw. nowej powierzchni. Choć było to mniej niż w poprzednich latach, rynek nadal pozostaje w dobrej kondycji. Najwięcej nowej powierzchni powstało w Dolnym Śląsku (625 tys. mkw.), Warszawie I i II (łącznie 454 tys. mkw.) oraz Polsce Centralnej (343 tys. mkw.).

Wolumen nowej podaży w 2024 roku był zbliżony do średniej sprzed pandemii, co sugeruje powrót do bardziej zrównoważonego tempa rozwoju sektora. Jeśli chodzi o stronę popytową, miniony rok zakończył się z 5,8 mln mkw. wynajętej powierzchni magazynowej (+4 proc. r/r), co oznacza piąty rok z rzędu z wartością przekraczającą 5 mln mkw. W strukturze zawieranych umów dominowały nowe umowy i ekspansje, które stanowiły około 58 proc. transakcji. Pozostałe 42 proc. transakcji stanowiły przedłużenia umów najmu, co pokazuje, że firmy koncentrują się na stabilizacji i optymalizacji swoich operacji – podkreśla Ludwika Korzeniowska, dyrektorka Działu Powierzchni Przemysłowych i Logistycznych, BNP Paribas Real Estate Poland.

Sektor handlowy liderem w strukturze popytu

W IV kwartale 2024 roku wolumen transakcji najmu przekroczył 2 mln mkw., co oznacza wzrost o 7 proc. w porównaniu z analogicznym okresem roku poprzedniego. Pod względem popytu dominowały trzy kluczowe regiony: Warszawa II (504 tys. mkw.), Polska Centralna (365 tys. mkw.) oraz Górny Śląsk (257 tys. mkw.). Wśród największych transakcji tego kwartału znalazł się wynajem 73 tys. mkw. przez BSH Appliances w Panattoni Park Rzeszów West oraz przedłużenie umowy Oponeo na 73 tys. mkw. w Hillwood Stryków II. Dodatkowo Oponeo powiększyło swoją powierzchnię w Strykowie o kolejne 33 tys. mkw.

W okresie październik-grudzień największy udział w popycie brutto miały firmy z sektora handlowego i 3PL, które łącznie odpowiadały za 34 proc. podpisanych umów. Firmy z sektora e-commerce odpowiadały za 11-procentowy udział w wolumenie transakcji najmu. Biorąc pod uwagę dane z całego 2024 roku, najbardziej aktywnymi najemcami były właśnie firmy z sektora handlowego, które wyprzedziły dotychczasowego lidera, czyli logistykę.

Spadek podaży i pustostanów

Wolumen powierzchni w budowie zmniejszył się w ujęciu kwartalnym, osiągając na koniec IV kwartału 2024 roku ponad 1,75 mln mkw. powierzchni. Spadek liczby nowych inwestycji przemysłowo-logistycznych to trend widoczny zarówno w Polsce, jak i na rynkach globalnych. Wśród największych obiektów w budowie dominują inwestycje zlokalizowane na Dolnym Śląsku. Największym projektem jest P3 Wrocław (budynek 3) o powierzchni 92 tys. mkw., a na drugim miejscu znajduje się GLP Wrocław V Logistics Centre, który obejmuje 67 tys. mkw. nowej powierzchni. W regionie Polski Centralnej największą realizowaną inwestycją jest Park Magazynowy Tuszyn o powierzchni 59 tys. mkw.

Najwięcej nowej powierzchni przemysłowo-logistycznej w IV kwartale dostarczono w strefach: Dolny Śląsk (252 tys. mkw.), Warszawa II (143 tys. mkw.) oraz Polska Centralna (50 tys. mkw.). Niższa podaż nowej powierzchni przemysłowo-logistycznej przyczyniła się do spadku wskaźnika pustostanów do poziomu 7,5 proc. (spadek o 0,5 p.p. w porównaniu do poprzedniego kwartału i wzrost o 0,1 p.p. w odniesieniu do analogicznego okresu w 2023 roku). Najwyższy poziom tego wskaźnika odnotowano w strefach Zachód (17,4 proc.), Warszawa I (10,9 proc.) oraz Polska Centralna (9,7 proc.). Z kolei najniższy wskaźnik wolnej powierzchni jest w Opolu (2,4 proc.), Szczecinie (2,8 proc.) i Krakowie (3,1 proc.).

Analitycy BNP Paribas Real Estate przewidują, że w 2025 roku należy spodziewać się utrzymania stabilnego popytu na powierzchnie przemysłowo-logistyczne, szczególnie wśród firm z sektorów e-commerce, 3PL i produkcji, co może skutkować dalszym spadkiem poziomu pustostanów i ich stabilizacją na poziomie 6-7 proc.

Rozwój sektora data center

Polski rynek centrów danych dynamicznie się rozwija, przyciągając zarówno krajowych operatorów, jak i globalnych liderów technologicznych. Na koniec 2024 roku w Polsce funkcjonowało ponad 120 obiektów typu data center, a prognozy wskazują, że do 2030 roku ich liczba może się potroić.

Najbardziej atrakcyjna pod względem rozwoju tego rynku stała się Warszawa i okolice, co wynika z kilku kluczowych czynników: strategicznego położenia, stabilnej gospodarki oraz rosnącego zapotrzebowania na usługi chmurowe i sztuczną inteligencję. Ważny jest również rozwój infrastruktury energetycznej i telekomunikacyjnej, dostępność nowoczesnych sieci światłowodowych oraz rosnące inwestycje w odnawialne źródła energii, co czyni polski rynek coraz bardziej konkurencyjnym – wskazuje Robert Pawłowski, dyrektor w Dziale Powierzchni Przemysłowych i Logistycznych, BNP Paribas Real Estate Poland.

Mimo dynamicznego rozwoju, branża centrów danych w Polsce mierzy się z kilkoma wyzwaniami, z których kluczowe to konieczność stabilnych i większych dostaw energii, a także ograniczona liczba gruntów pod nowe inwestycje, szczególnie w Warszawie i jej okolicach.

Wzrost pensji i liczby ofert pracy w logistyce

Z raportu Grafton Recruitment „Wynagrodzenia i trendy w przedsiębiorstwach” wynika, że w 2024 roku liczba ofert pracy w działach logistyki wzrosła, a zapotrzebowanie na specjalistów w tej branży było wyższe niż w innych sektorach. Świadczy to o rosnącej roli Polski w globalnych łańcuchach dostaw. Jeśli chodzi o wynagrodzenia w sektorze logistyki w 2024 roku, to wykazały one zróżnicowaną dynamikę. Najbardziej wzrosły płace agentów celnych oraz specjalistów ds. zarządzania magazynem. Znaczące wzrosty zaobserwowano także w przypadku dyspozytorów transportu oraz specjalistów ds. logistyki. Różnice w dynamice oferowanych wynagrodzeń w logistyce wynikają z rosnącego zapotrzebowania na kompetencje związane z efektywnym zarządzaniem łańcuchami dostaw oraz operacjami magazynowymi.