Polska U progu ożywienia

Wyniki pokazują spowolnienie aktywności najemców oraz powiązanej z nią aktywności deweloperskiej. Na koniec marca w budowie znajdowało się około 1,4 mln mkw. powierzchni magazynowej, co oznacza najniższy poziom od września 2017 roku i ponad trzykrotny spadek w porównaniu do rekordowego wolumenu odnotowanego w marcu 2022 roku.

Ekonomia: wskaźnik PMI nareszcie powyżej 50 pkt

Według zaktualizowanego szacunku GUS, wzrost gospodarczy Polski w 2024 roku wyniósł 2,9 proc. W tym roku oczekiwane jest przyspieszenie dynamiki PKB powyżej 3 proc., wspierane przez odbicie inwestycji infrastrukturalnych oraz napływ środków unijnych. Produkcja przemysłowa, która w 2024 roku wzrosła jedynie o 0,3 proc., przyspieszyła w I kwartale 2025 r. do 0,9 proc. r/r, a w marcu – do 3,8 proc. r/r (po odsezonowaniu).

Wskaźnik PMI, obrazujący kondycję sektora przemysłowego, w lutym tego roku po raz pierwszy od ponad dwóch lat, przekroczył próg ekspansji, osiągając 50,6 pkt. W marcu wzrósł do 50,7 pkt. Tym samym zakończył się najdłuższy okres spadków w historii badania, co sygnalizuje wyraźną poprawę nastrojów w przemyśle. Równolegle poprawia się sytuacja za naszą zachodnią granicą – w marcu 2025 roku niemiecka produkcja wzrosła o 3,0 proc. m/m, osiągając najlepszy wynik od czterech lat. Szczególnie silny wzrost odnotowano w sektorze motoryzacyjnym i produkcji maszyn, które zanotowały wzrost o odpowiednio 8,1 proc. i 4,4 proc., co może świadczyć o początku cyklicznego ożywienia – tłumaczy Anita Mikusek, senior research consultant, Cushman & Wakefield.

Popyt: mniej nowych umów i rekordowy udział renegocjacji

W I kwartale tego roku popyt na powierzchnie magazynowe osiągnął 1,1 mln mkw., co oznacza wzrost o ponad 16 proc. r/r, ale jednocześnie spadek o 11 proc., jeśli porównamy poziom aktywności najemców ze średnią dla tego okresu z lat 2020-2024, która wynosiła 1,25 mln mkw. Warto przy tym podkreślić zmianę w strukturze podpisanych umów, wśród których udział renegocjacji wzrósł do rekordowego poziomu 56 proc. wolumenu transakcji najmu. Oznacza to kontynuację trendów widocznych w latach 2023-2024, gdy wskaźnik odnowień przekroczył poziom 40 proc., rosnąc o 10 pp. w porównaniu do średniej z lat 2020-2022 – komentuje Adrian Semaan, senior research consultant, Cushman & Wakefield.

Wolumen nowych umów i ekspansji wyniósł prawie 490 tys. mkw., notując spadek o 20 proc. r/r. Może to być jednak związane z dość dużymi krótkookresowymi wahaniami popytu oraz kumulacją finalizowanych umów najmu pod koniec ubiegłego roku, kiedy to aktywność najemców objęła aż 1,06 mln mkw.

Aktualnie z jednej strony obserwujemy mniejszą gotowość najemców do podejmowania szybkich decyzji o ekspansji i relokacji, na co wpływa skomplikowana sytuacja geopolityczna, z drugiej – wzrost liczby zapytań o powierzchnie produkcyjne oraz te, służące obsłudze kanału internetowego. Nie wiadomo jednak, czy odbywa się to w ramach tzw. benchmarku pod preferowane renegocjacje, czy też przełoży się na wzrost popytu netto oraz rozwój nowych inwestycji. Efekt w dużej mierze uzależniony będzie od rozwoju sytuacji na rynkach zagranicznych. Fundamenty rynku w Polsce są jednak silne. W dłuższej perspektywie sektor wspierać będą takie czynniki, jak wciąż wysoka konkurencyjność kosztowa polskiej gospodarki, czy dalszy wzrost branży e-commerce oraz trendy związane ze skracaniem i dywersyfikacją globalnych łańcuchów dostaw – tłumaczy Damian Kołata, partner, head of Industrial & Logistics/E-Commerce CEE, Cushman & Wakefield.

Podaż: aktywność deweloperów najniższa od ośmiu lat

W I kwartale 2025 roku deweloperzy ukończyli prawie 680 tys. mkw. powierzchni, dzięki czemu całkowite zasoby rynku magazynowego w Polsce osiągnęły poziom blisko 35,3 mln mkw.

Na koniec marca całkowity wolumen projektów w budowie wyniósł około 1,4 mln mkw., co oznacza spadek o 41 proc. w ujęciu rocznym i najniższy jego poziom od ponad siedmiu lat. W samym pierwszym kwartale deweloperzy rozpoczęli realizację 309 tys. mkw. powierzchni przemysłowej, z czego aż 92 proc. stanowiły inwestycje w województwach mazowieckim i łódzkim. Możliwa stabilizacja globalnej polityki w zakresie handlu i bezpieczeństwa, w połączeniu z odbudową popytu i stopniową absorpcją dostępnej na rynku powierzchni magazynowej, mogą doprowadzić do ponownego pobudzenia aktywności deweloperskiej w perspektywie kolejnych 12 miesięcy – dodaje Adrian Semaan.

Udział inwestycji spekulacyjnych w budowie obniżył się do 41 proc., co przekłada się na około 570 tys. mkw. powierzchni dostępnej do wynajęcia. Ostatni raz tak niski wolumen inwestycji spekulacyjnych odnotowano w II połowie 2020 roku, a więc w początkowej fazie pandemii koronawirusa, czyli okresie bardzo wysokiej niepewności, kiedy wiele inwestycji zostało wstrzymanych.

W aktualnych warunkach rynkowych instytucje finansowe oraz deweloperzy również bardzo rozważnie podchodzą do nowych budów, uzależniając ich rozpoczęcie od zwiększenia poziomu wynajętej powierzchni w istniejących projektach z dostępną powierzchnią lub zawarcia umów typu pre-lease. Projekty uruchamiane w pełni spekulacyjnie należą do rzadkości i dotyczą tylko wybranych subrynków typu „core”, charakteryzujących się niskim wskaźnikiem pustostanów, czego przykładem są południowo-zachodnie okolice aglomeracji warszawskiej. To właśnie na Mazowszu powstaje najwięcej nowej powierzchni magazynowej – 27 proc. krajowego wolumenu inwestycji. Wśród najbardziej aktywnych rynków są również województwa śląskie oraz łódzkie, odpowiadające za 20 proc. i 18 proc. powierzchni w budowie – dodaje Damian Kołata.

Czynsze: stawki efektywne pod presją

Miesięczne czynsze bazowe utrzymały się na stabilnym poziomie 3,60-5,75 euro/mkw. dla magazynów typu big-box i 4,00-8,25 euro/mkw. dla projektów SBU/city logistics. Większość bieżącej oferty dotyczy nowych, maksymalnie kilkuletnich budynków i inwestycji w trakcie realizacji ze stawkami czynszów powyżej poziomu 4,20 euro/mkw.

Nadpodaż widoczna jest w szczególności na rynkach zachodniej i centralnej Polski, co powoduje nieznaczny wzrost elastyczności deweloperów w negocjacjach czynszów najmu. Dzięki zachętom finansowym, stawki efektywne czynszów mogą być niższe od bazowych o około 15-25 proc. – komentuje Adrian Semaan.

Pustostany: chwilowy wzrost wskaźnika powierzchni niewynajętej

Na koniec I kwartału 2025 roku wskaźnik pustostanów osiągnął 8,5 proc. (wzrost o 1,0 pp. w porównaniu z poprzednim kwartałem i wzrost o 0,3 pp. w odniesieniu do analogicznego okresu w 2024 roku). Najwyższą wartość wskaźnika odnotowano w województwie lubuskim (22,9 proc.), świętokrzyskim (17,2 proc.) oraz dolnośląskim (11,6 proc.). Najniższy poziom wskaźnika pustostanów odnotowano w województwach podlaskim (0 proc.), warmińsko-mazurskim (0 proc.) i opolskim (2,4 proc.).

Pomiędzy styczniem a marcem poziom pustostanów wzrósł do rekordowego poziomu 2,99 mln mkw. Zmiana w ujęciu kwartalnym była znacząca i wyniosła 416 tys. mkw., za co w głównej mierze odpowiadała nowa podaż spekulacyjna w I kwartale, w ramach której 348 tys. mkw. pozostało dostępne do wynajęcia. Za wzrost pustostanów odpowiadały także zwalniane powierzchnie, przede wszystkim w ramach dwóch dużych projektów zlokalizowanych w Rzepinie i Sulęcinie. Coraz niższa liczba inwestycji realizowanych spekulacyjnie powinna zapobiegać dalszemu wzrostowi pustostanów – podsumowuje Adrian Semaan.