Polska Powierzchni mniej, najemców nie brakuje

Wolumen zawieranych transakcji w sektorze przemysłowo-logistycznym pozostaje na wysokim poziomie, napędzany przede wszystkim przez najemców z branży e-commerce oraz handlu. Jednocześnie rynek odnotował spowolnienie dynamiki rozwoju – deweloperzy oddali mniej nowych obiektów i z większą ostrożnością podchodzą do rozpoczynania kolejnych inwestycji.

Do końca czerwca tego roku do użytku oddano kilka projektów. Do największych z nich zalicza się Park Szczecin VI (Dunikowo) o powierzchni 54 tys. mkw. zrealizowany przez Panattoni. Hillwood ukończył obiekt w Grodzisku Mazowieckim o powierzchni 51 tys. mkw., z kolei na Górnym Śląsku Panattoni uruchomiło Park Sosnowiec Expo I o powierzchni 47 tys. mkw., a LemonTree – Booster Zabrze (38 tys. mkw.).

Inwestycje w toku

Deweloperzy magazynowi ostrożnie podchodzą do nowych inwestycji, jednakże w perspektywie kolejnych kwartałów planowane są kolejne otwarcia dużych obiektów. Na koniec półrocza w budowie pozostało 1,5 mln mkw. powierzchni , czyli o około 26 proc. mniej w porównaniu do tego samego okresu w 2024 roku. W tym okresie najwięcej nowej powierzchni przemysłowo-logistycznej powstawało na Mazowszu, gdzie w budowie znajdowało się 435 tys. mkw.

Najwięcej obiektów realizowano w strefach: Warszawa II (28 proc.), Górny Śląsk (13 proc.) oraz Trójmiasto (12 proc.). Do największych projektów należy 7R Park Gdańsk III (80 tys. mkw. nowej powierzchni) oraz dwie nowe inwestycje Panattoni: Park Rzeszów West (73 tys. mkw.) oraz Park Zgierz II (68 tys. mkw.). Prologis planuje z kolei oddać w Opolu Park Ujazd (63 tys. mkw.)

Ostrożność deweloperów

Dynamika rozwoju sektora utrzymuje się na stabilnym poziomie, choć po raz kolejny nie przekroczyła 10 proc.. W I półroczu 2025 roku dostarczono 1,15 mln mkw. nowej powierzchni, co oznacza spadek około 30 proc. w porównaniu z analogicznym okresem roku ubiegłego. W samym II kwartale całkowite zasoby powiększyły się o 468 tys. mkw., co stanowiło wartość o 31 proc. mniejszą niż w kwartale poprzednim.

Najemcy nie odpuszczają

Mimo spadku wolumenu nowo oddanej powierzchni przemysłowo-logistycznej, najemcy aktywnie szukają nowoczesnych obiektów.

Całkowity popyt brutto na powierzchnie przemysłowo-logistyczne w II kwartale 2025 roku przekroczył 1,84 mln mkw., co oznacza wzrost o ponad 66 proc. kwartał do kwartału i wzrost o 7 proc. rok do roku. Był to też piąty co do wielkości poziom aktywności najemców w ujęciu kwartalnym, jaki odnotowano na polskim rynku magazynowym od początku prowadzenia statystyk – podkreśla Ludwika Korzeniowska, dyrektorka Działu Powierzchni Przemysłowych i Logistycznych, BNP Paribas Real Estate Poland.

Wolumen transakcji brutto w podziale na strefy pokazuje, że największy udział przypadł Dolnemu Śląskowi oraz Górnemu Śląskowi – po 17 proc.. Na kolejnym miejscu uplasowała się strefa Warszawa II, która osiągnęła wynik 13 proc.. Dane te wskazują, że regiony śląskie pozostają ważnymi lokalizacjami dla rynku nieruchomości przemysłowo-logistycznych.

Struktura najmu i największe transakcje

W strukturze transakcji brutto dominowały przedłużenia umów, których udział stanowił 54 proc.. Jak wskazują analitycy BNP Paribas Real Estate Poland, wynika to z wygasania kontraktów podpisywanych w okresie największego boomu popytowego w latach 2020-2021. W obliczu niestabilnej sytuacji geopolitycznej i gospodarczej najemcy coraz ostrożniej podchodzą do decyzji o relokacji czy ekspansji, uznając przedłużenie dotychczasowych umów za najbardziej bezpieczne i optymalne rozwiązanie. Udział ekspansji w strukturze transakcji wyniósł 5 proc.

Na polskim rynku powierzchni przemysłowo-logistycznych coraz częściej obecne są transakcje typu sale and leaseback (sprzedaż i najem zwrotny). W II kwartale dwie największe transakcje zostały zawarte właśnie w tym modelu. Dotyczyły one dwóch obiektów produkcyjnych wynajmowanych przez firmę Eko-Okna – w Wodzisławiu Śląskim (131 tys. mkw.) oraz w Kędzierzynie-Koźlu (131 tys. mkw.). Wśród nowych umów najmu wyróżnia się Shein, który wynajął 79 tys. mkw. w ECE Kąty Wrocławskie oraz Schaeffler, który zajmie w Prologis Parku Ujazd w strefie opolskiej 63 tys. mkw. powierzchni.

Wśród najemców największą aktywność wykazują firmy z sektora logistyka, dystrybucja i transport (37 proc. rynku). Podmioty o profilu produkcyjnym generują 33 proc. udziału w wolumenie transakcji brutto na powierzchnie przemysłowo-logistyczne, a najemcy z sektora handlu – 22 proc.

Stabilne czynsze

Na koniec II kwartału czynsze za powierzchnie przemysłowo-logistyczne klasy A na głównych rynkach w Polsce plasowały się na stabilnym poziomie. W segmencie logistyki i dystrybucji najemcy musieli przeznaczyć średnio 4,3 euro za mkw. na miesiąc, zaś w obszarze logistyki miejskiej – 7 euro/mkw. miesięcznie. Stawki te nie zmieniły się względem poprzedniego kwartału i roku. Strefą charakteryzującą się największym zróżnicowaniem czynszu wywoławczego jest Warszawa I.

Prognozy na kolejne kwartały wskazują na kontynuację stabilizacji – zarówno pod względem poziomu czynszów, jak i aktywności najemców. Rynek powierzchni przemysłowo-logistycznych pozostaje zrównoważony, a presja na korekty cenowe ograniczona do wybranych lokalizacji o podwyższonym poziomie pustostanów – podkreśla Piotr Załęski, dyrektor, Dział Powierzchni Przemysłowych i Logistycznych, BNP Paribas Real Estate Poland.

Poziom pustostanów

Po pierwszym półroczu wskaźnik pustostanów osiągnął 8,2 proc., co stanowi spadek o 0,2 p.p. w porównaniu z poprzednimkwartałem i o 0,1 p.p. w odniesieniu do analogicznego okresu w 2024 roku. Najwyższe wartości niewynajętej powierzchni magazynowej odnotowano w strefach Zachód (17,1 proc.), Trójmiasto (10,7 proc.) oraz Dolny Śląsk (9,6 proc.). Najmniej wolnych zasobów było dostępnych w Opolu (1,7 proc.), Szczecinie (3,3 proc.) oraz Krakowie (3,4 proc.).

Łączny wolumen pustostanów wyniósł 2,8 mln mkw., co stanowiło wzrost o 0,3 proc. kw./kw. oraz o 5,8 proc. r/r. Obecny poziom niewynajętej przestrzeni przemysłowo-logistycznej niewątpliwie wpływa na zwiększenie konkurencyjności rynku i umożliwia łatwiejsze znalezienie odpowiedniego obiektu przez najemców.