Polska Najemcy dopłacą za jakość

W efekcie czynsze w najlepszych projektach wzrosną, a najsłabsze będą wycofywane z rynku. Najemcy wracają też do biurocentrycznego modelu pracy, co powinno się przekładać na większe zapotrzebowanie na powierzchnie.

Popyt wciąż stabilny

Popyt na biura w 2025 roku utrzymał się na podobnym poziomie względem poprzedniego roku. Eksperci JLL szacują, że całkowity wolumen transakcji na głównych rynkach w Polsce wyniesie około 1,5 mln mkw., czyli tyle samo, co 2024. W ciągu ostatnich 12 miesięcy najemcy kontynuowali swoją politykę z ostatnich lat, czyli testowanie hybrydowego modelu pracy, cały czas zachowując dużą ostrożność w decyzjach dotyczących najmu – zarówno z uwagi na zmieniające się wytyczne korporacyjne, jak i ograniczenia kosztowe.

Struktura popytu także nie zmieniła się znacząco w porównaniu do 2024. W bieżącym roku również dominowały renegocjacje, które stanowią około połowę wszystkich zawieranych umów. Dzieje się to kosztem nowych transakcji, których udział spadł poniżej 45 proc.

Patrząc na poszczególne rynki regionalne, ożywienie po stronie najemców było widać na dwóch największych, czyli w Warszawie oraz Krakowie. Tamtejsze firmy szukają możliwości optymalizacji i podniesienia standardu zajmowanych biur, muszą jednak mierzyć się z problemem bardzo ograniczonej dostępności nowych, jakościowych powierzchni. Większy najemcy, planujący relokację w tych aglomeracjach będą musieli zabezpieczyć powierzchnię na czas procesu budowlanego (około dwa-trzy lata).

Przewidujemy, że popyt na biura w 2026 będzie wykazywał niewielką tendencję wzrostową, głównie ze względu rosnącą liczbę firm pracujących w modelu hybrydowym z coraz większym wskazaniem na obecność w biurze (około trzy dni w tygodniu). Trend ten jest coraz bardziej widoczny z centralach korporacji w USA i sądzimy, że z czasem będzie również umacniał się na polskim rynku. Należy jednak pamiętać, że ograniczona dostępność powierzchni najlepszej jakości w kluczowych lokalizacjach nie pozwoli wszystkim najemcom zrealizować swoich planów. Brak nowych projektów staje się głównym czynnikiem hamującym nowy popyt i relokacje – ocenia Mateusz Polkowski, dyrektor Działu Badań Rynku, JLL.

Podaż kurczy się dalej

W ostatnich latach obserwowano stopniowe wygaszanie aktywności deweloperskiej na wszystkich rynkach biurowych w Polsce. Obecnie w budowie znajduje się niewiele ponad 400 tys. mkw., jednak do końca roku ten wolumen zmniejszy się do około 350 tys. mkw. Oznacza to spadek w porównaniu do grudnia ubiegłego roku, kiedy wskaźnik ten wynosił 410 tys. mkw. Przyczyn niskiej liczby uruchamianych projektów jest wiele. Ograniczony nowy popyt, wysoki współczynnik pustostanów w miastach regionalnych, a także wysokie koszty finansowania, budowy oraz fit-outu spowodowały, że deweloperzy zrezygnowali z budowy spekulacyjnej lub całkowicie zaniechali realizacji funkcji biurowej. Wielu z nich przesunęło swoje zainteresowanie na sektor mieszkaniowy i PRS.

Końcówka bieżącego roku przyniosła start kilku nowych inwestycji, m.in. drugiego biurowca w ramach projektu Towarowa 22 w Warszawie czy Nowy Rynek C w Poznaniu. W przygotowaniu są kolejne projekty, których rozpoczęcie budowy jest zapowiadane na 2026 roku Przełomu jednak nie będzie – aktywność deweloperska na głównych rynkach w Polsce utrzyma się na poziomie poniżej 400 tys. mkw.

Głównym czynnikiem wstrzymującym uruchamianie nowych projektów deweloperskich jest ich prognozowana rentowność. Obecnie, przy stawkach czynszu poniżej 19-21 euro za mkw., budowa nowych biurowców jest najczęściej nieopłacalna – dotyczy to zarówno warszawskiego Mokotowa, jak i Krakowa. Wysokość czynszów to jeden z czynników, na które deweloperzy mają bezpośredni, lokalny wpływ. Pozostałe kluczowe parametry, takie jak koszty budowy i finansowania czy stopa kapitalizacji przy wyjściu z inwestycji, w znacznym stopniu pozostają poza ich kontrolą.

Prognozujemy jednak dalszy, dynamiczny wzrost stawek czynszowych w Warszawie, ale również w Krakowie. Powinno to wpłynąć pozytywnie na nastroje deweloperów i przełożyć się na decyzje o uruchomieniu kolejnych inwestycji biurowych – przewiduje Piotr Kamiński, dyrektor działu wynajmu powierzchni biurowej, JLL.

Czynsze rosną w najlepszych projektach

Eksperci JLL zwracają uwagę, że obecnie mamy do czynienia z postępującą segmentacją rynku, która ma swoje odzwierciedlenie w stawkach czynszu. Najlepsze projekty biurowe w centralnych lokalizacjach odnotowały wzrost stawek, podobnie jak dobrej jakości budynki poza centrum. Natomiast w przypadku najstarszych obiektów, czynsze pozostały na stabilnym poziomie.

Najemcy są gotowi zapłacić premię za jakość, co przekłada się na relatywnie szybszy wzrost stawek za nieruchomości premium. Można było w tym roku zaobserwować to m.in. w Warszawie, Krakowie czy Poznaniu. Ożywienie popytu na najlepsze powierzchnie i ich niska dostępność będą stymulować konkurencję między najemcami i dalszy wzrost czynszów w tym segmencie.

Co jeszcze czeka rynek biurowy w 2026 roku?

Wycofywanie z oferty nieruchomości, które nie spełniają wymagań najemców, nabiera tempa. Obecnie widzimy te zmiany przede wszystkim w Warszawie, jednak w kolejnych latach do stolicy dołączą też miasta regionalne – szczególnie dojrzałe rynki, takie jak Kraków czy Wrocław. Rosnące wymagania co do standardu technologicznego, spełniania wymogów ESG czy dodatkowych udogodnień dostępnych w budynku, będą eliminować z rynku coraz większą liczbę istniejących nieruchomości biurowych. Właściciele staną przed koniecznością podjęcia strategicznej decyzji co do przyszłości i pozycjonowania ich obiektów. Dla wielu z nich najkorzystniejszą opcją może być zmiana ich funkcji na mieszkaniową, a w skrajnych przypadkach – wyburzenie i uwolnienie działki.

Po okresie wstrzymywania decyzji, najemcy muszą przygotować się na konieczność podejmowania szybkich działań, ponieważ malejąca dostępność powierzchni i rosnąca konkurencja znacząco ograniczą ich możliwości wyboru w nadchodzących miesiącach. Znalezienie odpowiedniej powierzchni będzie wymagało proaktywnego podejścia, w tym rozmów z deweloperami na wczesnym etapie (podpisywania umów przednajmu) i planowania relokacji z znacznie większym wyprzedzeniem niż dotychczas. Najemcy nie mogą też już zakładać, że przedłużenie obecnej umowy najmu jest jedynie formalnością, wynajmujący stają się bardziej selektywni, co wymusza na firmach wcześniejsze i dokładniejsze planowanie strategii dotyczącej nieruchomości.

Ta część firm, która stanie przed koniecznością zwiększenia zajmowanej powierzchni, zredukowanej po pandemii i będzie poszukiwać całkiem nowego biura, bardzo prawdopodobne, że będzie musiała poczekać, aż nowe budynki biurowe zostaną dostarczone przez deweloperów w perspektywie nawet trzech-czterech lat.

Najemcy stawiają nacisk na przemyślany design i praktyczne rozwiązania przestrzenne. Po obserwowanym trendzie "ucieczki do jakości" (flight to quality) nastąpiła kolejna faza – "ucieczka do funkcjonalności" (flight to functionality), czyli poszukiwanie przemyślanych i dobrze zaprojektowanych przestrzeni biurowych.

Ponadto, mimo że temat zrównoważonego rozwoju chwilowo spadł z nagłówków gazet, konkurencja o budynki spełniające normy ESG (zrównoważonego rozwoju) nasili się pod presją regulacji, dlatego posiadanie klarownej strategii korporacyjnej w tym zakresie staje się dla firm niezbędne – komentuje Ida Stankiewicz, dyrektorka Działu Reprezentacji Najemcy, JLL.