Polska Biura znikają w stolicy

Na koniec grudnia 2025 roku w stołecznych biurowcach aktywnie oferowano około 560 tys. mkw. Z analizy JLL wynika, że powierzchnie te były dostępne w około 1 tys. modułów o różnej wielkości i jakości. To relatywnie niewiele, szczególnie że apetyt najemców na zmianę obecnie zajmowanych powierzchni rośnie. W wielu przypadkach wolne moduły biurowe były skumulowane w pojedynczych nieruchomościach. W efekcie liczba potencjalnych lokalizacji była znacznie mniejsza. W najkorzystniejszej sytuacji są firmy zainteresowane mniejszymi lokalami poniżej 500 mkw. Takich opcji najmu – zarówno pod względem liczby modułów, jak i indywidualnych lokalizacji – jest na rynku najwięcej. W zupełnie innej rzeczywistości funkcjonują firmy poszukujące biur o powierzchni powyżej 1 tys. mkw.

Dostępność takich modułów jest największa w trzech strefach: na Służewcu, korytarzu Al. Jerozolimskich oraz w Centrum, przy czym dla dwóch pierwszych są to w większości powierzchnie z drugiej ręki. Prawdziwym wyzwaniem, bez względu na wielkość poszukiwanej powierzchni, jest dostępność w segmencie premium. Brak powierzchni – czy to odpowiedniej wielkości, jakości czy dostępnej w konkretnym terminie – powoduje, że wielu najemców nie będzie w stanie zrealizować swoich planów w krótkim i średnim terminie.

Popyt

W całym ubiegłym roku najemcy podpisali umowy na blisko 800 tys. mkw., co stanowi wzrost o 7,3 proc. w porównaniu do 2024 roku Rekordowy okazał się ostatni kwartał, kiedy to całkowity wolumen transakcyjny przekroczył 300 tys. mkw. W tym okresie odnotowano aż sześć transakcji większych niż 9 tys. mkw., ale tylko jedna z nich była nową umową.

W ciągu roku najwyższą aktywność odnotowały strefy Centrum (32 proc. popytu) oraz Służewiec (23 proc.). W przypadku tej drugiej, ponad 60 proc. aktywności stanowiły renegocjacje. Ten rejon biznesowy nie był w tym odosobniony. Podobny udział odnotowały strefy: korytarz Al. Jerozolimskich, Północ, Ursynów/Wilanów oraz Puławska. W poprzednich latach najemcy renegocjowali umowy, ponieważ nie mieli jasności co do strategii miejsca pracy. Dziś renegocjacje są dla wielu koniecznością, bo rynek oferuje bardzo ograniczone możliwości zmiany. W 2025 roku tego typu umowy stanowiły połowę całkowitego popytu.

Podaż

Na koniec 2025 roku podaż powierzchni biurowej wyniosła 6,23 mln mkw. Do użytku oddano łącznie 88,7 tys. mkw. nowych biur, z czego największe to The Bridge (51,8 tys. mkw.) oraz Office House (27,8 tys. mkw.). Na rynek wrócił również zmodernizowany biurowiec w ramach kompleksu Lipowy Park (10 tys. mkw.). Chociaż plany deweloperów na zamknięcie roku były ambitne, nie udało się ich zrealizować. Projekty zapowiadane na IV kwartał (nowe i te w przebudowie) trafią na rynek dopiero w pierwszych miesiącach 2026 roku Dzięki rozpoczęciu budowy kolejnej fazy biurowej w ramach kompleksu Towarowa 22, aktywność budowlana w stolicy zwiększyła się do 185 tys. mkw.

Innym ważnym trendem, jaki obok renegocjacji obserwowano w 2025 roku, była postępująca transformacja zasobu biurowego: zmiana funkcji biurowców na inne cele (zwłaszcza mieszkaniowe i lokalizacjach poza Centrum) lub ich wyburzenia w celu uwolnienia gruntów pod nowe projekty. Eksperci JLL są przekonani, że proces ten będziemy obserwować także w kolejnych latach.

W ciągu ostatnich 12 miesięcy rynek biurowy w Warszawie się skurczył. Z mapy stolicy zniknęło ponad 160 tys. mkw. powierzchni biurowej, a deweloperzy oddali do użytku niecałe 89 tys. mkw. Wycofywanie starszych budynków biurowych, zmiana ich funkcji czy wyburzenia nie są nowym zjawiskiem, ale rok 2025 był pod tym kątem rekordowy. Szacujemy, że w ostatnich 5 latach proces ten dotyczył ponad 540 tys. mkw. biur, a następne dwa lata przyniosą kolejne zmiany dotyczące około 180 tys. mkw. istniejących biurowców – komentuje Mateusz Polkowski, Head of Research & Consultancy, JLL.

Pustostany

Na koniec grudnia 2025 roku całkowity współczynnik pustostanów dla Warszawy wyniósł 9,1 proc. i był to wynik niższy o 1,5 proc. niż rok temu. Na tak znaczącą redukcję tego wskaźnika złożyło się kilka czynników – wspomniana już rewizja istniejącego zasobu, minimalny przyrost ze strony nowej podaży oraz ożywiony popyt w II połowie 2025 roku. roku. Na koniec IV kw. wakat w centrum miasta ukształtował się na poziomie 6,1 proc.. Poza centrum był blisko dwa razy wyższy i wyniósł 11,6 proc..

W ciągu roku wolnej powierzchni ubywało najszybciej w segmencie premium, gdzie obecnie dostępne jest jedynie 6,3 proc. istniejącej podaży, a dla biurowców w centrum miasta – tylko 4 proc.. W związku z wyższą niż przewidywana nową podażą (wynikającą z przesunięć terminów oddania projektów planowanych na 2025 rok), poziom pustostanów nieznacznie wzrośnie w I kwartale 2026 roku. Będzie to jednak tylko tymczasowe odwrócenie trendu spadkowego.

Czynsze

Miniony rok przyniósł kolejne wzrosty stawek czynszowych za najlepsze powierzchnie biurowe. Centralny Obszar Biznesu, po skokowych podwyżkach w 2024 roku, odnotował wzrost o 2,7 proc. r/r do poziomu 28,75 euro/mkw. miesięcznie. W minionym roku znacząco szybciej rosły ceny w strefie Centrum (+6 proc. r/r,do 26,5 euro/mkw. miesięcznie), co było ściśle związane z dostarczeniem na rynek nowych projektów klasy premium. Dynamicznie zmieniały się również stawki dla najlepszych nieruchomości w strefach przyległych do centrum miasta, tj. w korytarzu Al. Jerozolimskich i w strefie Zachód. Uśredniony wzrost czynszu dla wszystkich stref poza centrum wyniósł ponad 4,0 proc. r/roku Sytuacja podażowa nie ulegnie znaczącej zmianie w 2026 roku, co przełoży się na kolejne podwyżki w budynkach dobrej jakości.

W 2025 roku obserwowaliśmy dalszy proces obniżania się współczynnika powierzchni niewynajętej w Warszawie, który wynosi aktualnie 9,1 proc. Stolica pod tym kątem zrównała się z europejską średnią, co jest sytuacją wyjątkową w historii polskiego rynku biurowego. Niski wakat, w podłączaniu z bardzo ograniczoną aktywnością deweloperów oraz stabilnym, niezachwianym popytem ze strony firm, tworzą wyjątkowo sprzyjające środowisko rynkowe do dalszego wzrostu czynszów. Jestem przekonany, że w tym roku najwyższe czynsze transakcyjne wzrosną do 30 euro/mkw. miesięcznie. Będziemy również obserwować wyjątkowe, pojedyncze transakcje zamykające się na poziomie nawet 34-35 euro/mkw. miesięcznie, dotyczące mniejszych modułów na najwyższych piętrach najlepszych wieżowców – zapowiada Piotr Kamiński, Executive Director, Office Agency, JLL.