Polska Rekordowy popyt

Kluczowymi zjawiskami w 2025 roku były przewaga renegocjacji, ograniczona dostępność dużych modułów w centrum oraz rosnąca presja na czynsze w najlepszych budynkach.

Całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej w Warszawie wyniosły na koniec 2025 roku 6,23 mln mkw., czyli o 1 proc. mniej niż rok wcześniej. Był to efekt wyburzeń i zmiany przeznaczenia starszych obiektów. Tylko w minionym roku ze stołecznego rynku zniknęło ponad 152 tys. mkw. biur (w wyniku wyburzeń lub zmian funkcji budynków). Jednocześnie nowa podaż była niska i sięgnęła 88,7 tys. mkw., co oznacza spadek o 15 proc. rok do roku, z czego około 90 proc. przypadło na lokalizacje centralne. W budowie pozostaje 202 tys. mkw., a największe projekty, takie jak AFI Tower czy Upper One, powstają w centrum.

Od 2020 roku z warszawskiego rynku ubyło już blisko 410 tys. mkw. powierzchni biurowej. Z całą pewnością nie jest to chwilowy trend, lecz istotna zmiana struktury rynku, w ramach której starsze biurowce ustępują miejsca mieszkaniom, hotelom lub są poddawane głębokim modernizacjom. Coraz częściej dotyczy to także lokalizacji centralnych, co dodatkowo ogranicza dostępność powierzchni biurowych w najbardziej poszukiwanych częściach miasta – komentuje Wioleta Wojtczak, head of Research w Savills.

Największe inwestycje oddane do użytku w 2025 roku zrealizowano w zachodniej części centrum (strefa Zachodnie Centrum). Były to The Bridge o powierzchni 47 tys. mkw. oraz Office House z 27,8 tys. mkw. biur. Skala projektów różni się wyraźnie w zależności od lokalizacji – w strefach centralnych średnia powierzchnia budynków w realizacji sięga około 25 tys. mkw., podczas gdy poza centrum dominują mniejsze, bardziej kameralne inwestycje, zazwyczaj poniżej 10 tys. mkw.

Autorzy raportu szacują, że do końca 2028 roku na rynek może trafić łącznie około 290 tys. mkw. nowej powierzchni biurowej, z czego blisko 230 tys. mkw. przypadnie na lokalizacje centralne, głównie w strefie Zachodnie Centrum.

Popyt osiągnął poziom 794 tys. mkw., co oznacza wzrost o 7 proc. rok do roku i plasuje 2025 rok wśród najlepszych w historii rynku. W samym IV kwartale wynajęto rekordową powierzchnię blisko 310 tys. mkw. W całym roku aż 51 proc. wolumenu stanowiły renegocjacje umów, co pokazuje, że firmy częściej decydowały się na pozostanie w dotychczasowych lokalizacjach niż na relokacje. Poza centrum szczególnie wyróżniał się Służewiec, gdzie wynajęto 180 tys. mkw. Był to trzeci najwyższy wynik w historii tej strefy, ustępujący jedynie latom 2015 i 2019. Najaktywniejszymi grupami najemców były sektory: produkcyjny (14 proc.), IT (13 proc.) oraz finansowy (11 proc.).

Spadek nowej podaży i wysoki popyt przełożyły się na wyraźne obniżenie wskaźnika pustostanów. Na koniec 2025 roku wyniósł on 9,1 proc., czyli o 150 punktów bazowych mniej niż rok wcześniej. W strefach centralnych dostępność spadła do 6,1 proc. zasobów, a jedynie siedem budynków położonych w centralnych lokalizacjach oferowało łącznie ponad 5 tys. mkw. wolnej powierzchni. Równocześnie absorpcja netto wzrosła aż o 117 proc. rok do roku, do poziomu 188,4 tys. mkw.

Ograniczona dostępność najlepszych powierzchni zaczęła wpływać na poziom czynszów. W drugiej połowie 2025 roku stawki w centralnych lokalizacjach wzrosły do około 27,50 euro za mkw. miesięcznie, a poza centrum do około 19 euro. Opłaty eksploatacyjne ustabilizowały się na poziomie 30-40 zł za mkw., choć w części budynków przekraczają 45 zł.

2025 rok potwierdził, że warszawski rynek biurowy wszedł w fazę wyraźnej nierównowagi pomiędzy popytem a podażą. W centrum miasta problemem nie jest dziś brak zainteresowania najemców, lecz bardzo ograniczona dostępność odpowiednio dużych i nowoczesnych powierzchni. To zjawisko będzie jednym z kluczowych czynników kształtujących rynek w tym roku, zarówno po stronie czynszów, jak i strategii najemców – mówi Jarosław Pilch, head of Tenant Representation w Savills.

Raport wskazuje, że przy prognozowanym przyspieszeniu wzrostu gospodarczego w 2026 roku i dalszym spadku stóp procentowych presja na najlepsze budynki biurowe może się utrzymać, a polaryzacja rynku pomiędzy obiektami typu „prime” a starszymi zasobami jeszcze się pogłębi.

W Warszawie najlepsze budynki wyraźnie zyskują na wartości. Malejąca dostępność powierzchni typu „prime” oznacza większą konkurencję i dalszą presję na czynsze, a właściciele mogą pozwolić sobie na bardziej selektywne podejście do doboru najemców. Jednocześnie stabilizacja inflacji powinna ograniczyć skalę indeksacji, co częściowo złagodzi wzrost kosztów. Nie zmienia to jednak faktu, że część firm zacznie realnie rozważać relokację poza centrum w poszukiwaniu projektów bardziej przystępnych cenowo – podsumowuje Daniel Czarnecki, head of Landlord Representation w Savills.