Polska PRS zyskuje na znaczeniu

Instytucjonalny rynek mieszkań na wynajem w Polsce intensywnie się rozwija. W ostatnich latach zarówno podaż, jak i zainteresowanie inwestorów, krajowych i zagranicznych, systematycznie rosną. W samym 2025 roku przybyło 5,8 tys. mieszkań, co stanowi drugi najwyższy wynik roczny w historii tego rynku, potwierdzając etap stabilnego wzrostu.

Jak zauważają analitycy BNP Paribas Real Estate Poland, rośnie również popyt na wynajem mieszkań. Wynika to między innymi z ograniczonej dostępności zakupu mieszkań – w porównaniu z okresem niskich stóp procentowych i funkcjonowania programu „Bezpieczny Kredyt”. W efekcie fundamenty sektora pozostają silne.

Atrakcyjność segmentu PRS opiera się na stabilnych fundamentach rynkowych, w tym utrzymującym się silnym popycie na mieszkania na wynajem, długoterminowych trendach demograficznych oraz rosnącej preferencji dla elastycznych form zamieszkania w porównaniu z własnością mieszkaniową. W średnim horyzoncie czasowym segment mieszkaniowy powinien pozostać jednym z kluczowych obszarów rynku nieruchomości – podkreśla Arkadiusz Bielecki, dyrektor Działu Wycen, BNP Paribas Real Estate Poland.

Dominują duże miasta

Instytucjonalny rynek mieszkań na wynajem w Polsce pozostaje silnie skoncentrowany w największych aglomeracjach miejskich. Na koniec 2025 roku najwięcej zasobów znajdowało się w Warszawie (32 proc.), Krakowie (19 proc.) i Wrocławiu (16 proc.). Do największych budynków oddanych do użytkowania w 2025 roku należy projekt Kraków Romanowicza (673 mieszkań), Katowice Korczaka (523 mieszkań), AFI Home Metro Zachód w Warszawie (517) oraz UP2U Piątkowska w Poznaniu (460 mieszkań). Liderem rynku pozostaje Resi4Rent (20 proc. zasobów rynku), a Fundusz Sektora Mieszkań dla Rozwoju odpowiada za 16 proc. rynku.

Więcej mieszkań w regionach

W latach 2026-2027 planowane jest oddanie kolejnych 5 tys. mieszkań. Biorąc pod uwagę lokalizacje nowych inwestycji, rośnie znaczenie rynków regionalnych, co potwierdza fakt, że Warszawa znajduje się dopiero na trzecim miejscu (24 proc. nowej podaży). Do końca 2027 roku najwięcej nowych mieszkań zostanie oddanych do użytku we Wrocławiu (30 proc.) i Trójmieście (26 proc.). Wśród największych inwestycji planowanych do oddania w ciągu dwóch najbliższych lat znajdą się projekt Wrocław Bardzka (620 mieszkań) i Gdańsk Nowomiejska (569 mieszkań), realizowane przez Resi4Rent oraz Lett Nocznickiego w Warszawie (480 mieszkań) od NREP.

Warszawa najdroższa, regiony z potencjałem

Typowe czynsze za mieszkania jednopokojowe w sektorze PRS w Warszawie kształtują się w przedziale od 2,8 tys. do 3,9 tys. zł miesięcznie. W innych dużych miastach poziom stawek jest wyraźnie niższy i bardziej zróżnicowany: w Trójmieście wynosi 2,6 tys. do 3 tys. zł, we Wrocławiu 2,3 tys. do 2,7 tys. zł, a w Krakowie 2,2 tys. do 2,7 tys. zł. Dane wskazują, że Warszawa utrzymuje najwyższy poziom czynszów, przy jednoczesnym rosnącym znaczeniu rynków regionalnych. Różnice w stawkach mogą sprzyjać dalszej dywersyfikacji inwestycji PRS poza stolicą, szczególnie w większych miastach oferujących relatywnie niższe koszty wejścia i stabilny popyt na najem.

Rekordowe transakcje inwestycyjne

Wartość transakcji inwestycyjnych w sektorze PRS w Polsce na koniec 2025 roku przekroczyła poziom odnotowany w rekordowym 2024 roku. W samej drugiej połowie 2025 roku łączna wartość inwestycji w sektorze mieszkań na wynajem oraz prywatnych akademików wyniosła 108 mln euro, co oznacza wzrost o 4 proc. rok do roku. W okresie od stycznia do grudnia 2025 roku sfinalizowano kilka znaczących transakcji. Największą z nich był zakup projektu AFI Home Metro Szwedzka (ex. Bohema) przez OKAM Capital o wartości 76 mln euro. Kolejne istotne transakcje obejmowały nabycie obiektu AFI Metro Zachód przez Dom Development od AFI Europe za 61 mln euro oraz zakup Gdańsk Old Town przez Modernę od NREP za 35 mln euro.

Atrakcyjność sektora wynika z relatywnie wysokich stóp zwrotu na poziomie 5,5-6,5 proc., pomimo utrzymującej się ograniczonej skali aktywności inwestycyjnej. Jednocześnie dalsza ekspansja sektora napotyka istotne ograniczenia, w tym niepewność regulacyjną, ryzyko walutowe oraz wysokie koszty gruntów i finansowania – podkreśla Karolina Wojciechowska, dyrektorka Działu Rynków Kapitałowych, BNP Paribas Real Estate Poland.

Własność prywatna a najem

Według danych Eurostatu, około 87 proc. mieszkańców Polski zamieszkuje lokale będące własnością ich gospodarstw domowych, podczas gdy jedynie 13 proc. korzysta z najmu. Tym samym Polska od wielu lat należy do krajów o najniższym udziale najmu komercyjnego w strukturze mieszkaniowej w Unii Europejskiej. Prognozy wskazują jednak, że do 2040 roku, mimo utrzymania dominującej roli własności, udział osób mieszkających we własnych lokalach będzie stopniowo maleć na rzecz wzrostu znaczenia rynku najmu. Trend ten wspierają m.in. rosnąca mobilność społeczeństwa, napływ pracowników zagranicznych oraz utrzymujące się wysokie koszty kredytów hipotecznych.