Hotele coraz popularniejsze wśród inwestorów

Rośnie grono inwestorów, którzy dotychczas omijali rynek hotelowy i skupiali się na bardziej rozwiniętym sektorze biurowym. Na polski rynek, przyciąga ich nowa, coraz bardziej popularna struktura działalności operatorów hotelowych.

Obiekty hotelowe zyskują coraz bardziej na popularności wśród inwestorów instytucjonalnych oraz private equity, ponieważ pozwalają często na ciekawą dywersyfikację portfela nieruchomości komercyjnych. Udział tej klasy aktywów w całym rynku transakcyjnym jest nadal niewielki, obserwujemy jednak w ostatnich latach znaczny wzrost zainteresowania inwestorów tym segmentem rynku. Warto podkreślić, że całkowita wartość rynku transakcyjnego w tym sektorze w Polsce przekroczyła w zeszłym roku 1 mld euro. Najwięcej transakcji odnotowano w 2017 roku, w którym 13 obiektów hotelowych sprzedanych zostało za łączną kwotę około 350 mln euro. W 2018 roku wartość transakcji wyniosła 120 mln euro, a do połowy bieżącego roku odnotowano transakcje na łączną kwotę około 150 mln euro. Biorąc pod uwagę transakcje w toku, zakładam, że ten rok może się zamknąć wynikiem na poziomie około 320 mln euro. Rośnie również cena za pokój – najczęściej stosowany wskaźnik wartości rynkowej nieruchomości w tym segmencie rynku. W rekordowym 2017 roku wynosiła 123 tys. euro za pokój, w 2018 roku – 146,5 tys. euro, a w połowie bieżącego roku już 193 tys. euro za pokój. Obecnie najwyższej klasy hotele pięciogwiazdkowe w centrach największych polskich miast sprzedawane są za około 300 tys. euro za pokój.

Jeśli chodzi o inwestycje, to najaktywniejsi są tradycyjnie inwestorzy zza naszej zachodniej granicy. Fundusze takie jak Deka czy Union Investment od lat działają na polskim rynku nieruchomości i to praktycznie w każdym jego sektorze. Równie aktywni są inwestorzy ze Stanów Zjednoczonych i Wielkiej Brytanii. Obserwujemy także rosnące zainteresowanie kapitału z Azji i Bliskiego Wschodu, który poczynił już pierwsze inwestycje w sektorze hotelowym i szuka nowych możliwości inwestycyjnych na tym rynku. Wymienione powyżej podmioty są wyspecjalizowane w projektach hotelowych, rośnie jednak także grono inwestorów, którzy dotychczas omijali ten segment rynku i skupiali się na bardziej rozwiniętym sektorze biurowym. Ich oraz inwestorów, którzy chcą wejść na polski rynek, przyciąga nowa, coraz bardziej popularna struktura działalności operatorów hotelowych.

Większość hoteli nadal będzie działała w oparciu o umowy franczyzowe lub kontrakty na zarządzanie. Na rynku pojawiły się jednak sieci hotelowe, które oferują długoletni bezpośredni najem nieruchomości. Jest to bardzo atrakcyjna formuła dla inwestorów i deweloperów, ponieważ przerzuca w całości ryzyko operacyjne prowadzenia hotelu na operatora. Właściciel otrzymuje przez 20-25 lat stały czynsz najmu, niezależnie od koniunktury na rynku hotelowym. W tym sektorze działają również wyspecjalizowane firmy, które jako operatorzy zewnętrzni oferują umowę najmu właścicielowi nieruchomości, stając się jednocześnie franczyzobiorcą rozpoznawalnej sieci hotelowej – są to tzw. sandwich deals. Bezpośrednie umowy najmu zawierane z sieciami hotelowymi występują najczęściej w segmencie ekonomicznym i dotyczą hoteli dwu- i trzygwiazdkowych. W przypadku hoteli cztero- i pięciogwiazdkowych przeważającą formułą pozostają franczyza i kontrakt na zarządzanie. W tym przypadku, jeżeli inwestor nie chce ponosić ryzyka działalności operacyjnej, jedynym rozwiązaniem jest najem pośredni od zewnętrznego operatora w ramach transakcji typu „sandwich”.

Rynek najmu hoteli w Polsce dopiero się tworzy. Część nieruchomości sprzedawana będzie na tzw. forwardzie (na wczesnych etapach inwestycji), część po wybudowaniu. W ciągu najbliższych 12-18 miesięcy spodziewam się większej liczby transakcji hotelami na umowach najmu. Popyt na tego typu produkty inwestycyjne jest duży, spora liczba inwestorów, głównie z Europy i Azji, czeka na pierwsze projekty będące przedmiotem transakcji, a stopy zwrotu powinny być zbliżone do stóp uzyskiwanych za najlepsze projekty biurowe. Polska znajduje się na radarze wielu sieci hotelowych, które zamierzają rozpocząć działalność w naszym kraju. Za tymi sieciami przyjdą inwestorzy, którzy mają w swoim portfelu hotele tych marek w innych częściach świata i będą je kupować również w Polsce. Większa konkurencyjność rynku hotelowego, objawiająca się rozwojem różnych struktur operacyjnych takich jak najem bezpośredni, najem pośredni („sandwich deal”) czy kontrakty na zarządzanie z gwarancją minimalnego dochodu, przyczyni się w najbliższych latach do wzrostu zarówno ilości, jak i wartości transakcji na rynku hotelowym.