Polska ESG to już fundament

Publikacja stanowi kompleksową analizę podejścia sektora bankowego do finansowania zrównoważonych inwestycji nieruchomościowych w Polsce. Raport oparty jest na badaniu jakościowym oraz wywiadach eksperckich przeprowadzonych wśród przedstawicieli 12 wiodących banków – zarówno krajowych, jak i międzynarodowych – aktywnych w finansowaniu nieruchomości komercyjnych. Rozmowy odbyły się w okresie od marca do maja 2025 roku i objęły osoby odpowiedzialne za finansowanie projektów nieruchomościowych, zarządzanie ryzykiem oraz wdrażanie polityki zrównoważonego rozwoju.

W dobie dynamicznych zmian regulacyjnych – takich jak Taksonomia UE, SFDR, CSRD czy EPBD – zielone finansowanie staje się nie tylko odpowiedzią na wymogi prawne, ale również strategicznym narzędziem budowania wartości, ograniczania ryzyka i zwiększania konkurencyjności aktywów. Raport Colliers pokazuje, że ESG przestaje być dodatkiem – staje się fundamentem decyzji kredytowych i inwestycyjnych.

Banki coraz częściej traktują aspekty zrównoważonego rozwoju jako kluczowy element oceny ryzyka i wartości inwestycji. Dla inwestorów oznacza to konieczność przygotowania się na bardziej rygorystyczne wymagania – ale też szansę na podniesienie jakości technicznej budynku. W perspektywie długoterminowej przekłada się to na większą atrakcyjność dla najemców, stabilność przepływów z najmu oraz ograniczenie ryzyk związanych z danym aktywem. Dotyczy to zarówno ryzyk inwestycyjnych czy regulacyjnych, jak i fizycznych – związanych z realnymi skutkami zmian klimatu oraz tranzycyjnych – wynikających z transformacji w kierunku gospodarki niskoemisyjnej – mówi Izabela Makowska-Kwiecińska, associate director, Strategic Advisory, ESG, Colliers.

Raport prezentuje analizę sześciu kluczowych obszarów: strategie zrównoważonego rozwoju w bankach, wymagania techniczne wobec budynków, zastosowanie Taksonomii EU i SFDR, wpływ czynników związanych ze zrównoważonym rozwojem na decyzje kredytowe, rozwój zielonych instrumentów finansowych oraz bariery i wyzwania związane z finansowaniem transformacji energetycznej. Publikacja podkreśla rosnące znaczenie planów dekarbonizacji, certyfikatów środowiskowych, zgodności z CRREM oraz jakości danych energetycznych jako warunków uzyskania finansowania.

Wymagania techniczne banków wobec nieruchomości komercyjnych zmierzają w kierunku większej przejrzystości, mierzalności i zgodności z celami klimatycznymi. Liderzy rynku nieruchomości komercyjnych powinni być przygotowani na wykazanie zgodności z CRREM, przedstawienie planów dekarbonizacji oraz posiadanie uznanych certyfikatów środowiskowych. Elementy te stają się integralną częścią oceny ryzyka i opłacalności finansowej aktywów nieruchomościowych.

Zdaniem ekspertów wycena nieruchomości również dostosowuje się do rosnącej roli zrównoważonego rozwoju. Wraz z tym, jak instytucje finansowe coraz częściej uwzględniają kryteria zrównoważonego rozwoju w swoich decyzjach kredytowych, rzeczoznawcy aktualizują swoje podejścia, by lepiej odzwierciedlać wpływ czynników środowiskowych, społecznych i ładu korporacyjnego na wartość aktywów. Czynniki związane ze zrównoważonym rozwojem stają się dziś nieodłącznym elementem analiz due diligence i wycen, wpływającym na ocenę ryzyka oraz długoterminowej wartości nieruchomości.

Uwzględnienie aspektów zrównoważonego rozwoju nie wymaga rewolucji w pracy rzeczoznawców, ale z pewnością wymaga szerszej perspektywy i zrozumienia wpływu regulacji na wartość nieruchomości. ESG to już nie trend – to nowy standard rynkowy – komentuje Alicja Zajler, director, Valuation & Advisory Services, Colliers.

Analiza Colliersa zawiera również wypowiedzi przedstawicieli sektora nieruchomości komercyjnych i mieszkaniowych, którzy dzielą się swoimi doświadczeniami w zakresie zielonego finansowania. Podkreślają oni, że zgodność z wytycznymi zrównoważonego rozwoju to nie tylko obowiązek, ale także szansa na zwiększenie wartości aktywów, ograniczenie ryzyka inwestycyjnego i budowanie przewagi konkurencyjnej. Zgodnie z raportem banki coraz częściej oczekują od inwestorów nie tylko deklaracji, ale konkretnych działań: planów modernizacji, harmonogramów inwestycyjnych, analiz CRREM oraz przejrzystości w zakresie danych środowiskowych. Jednocześnie zauważalna jest potrzeba standaryzacji podejścia do zrównoważonego rozwoju – zarówno po stronie banków, jak i inwestorów.

W nadchodzących latach można spodziewać się, że banki będą wymagać coraz bardziej kompleksowych i ambitnych strategii środowiskowych. Tylko najwyższej jakości projekty będą w stanie spełnić kryteria kwalifikacyjne dla zielonego finansowania.