Regionalne rynki biurowe w dobie koronawirusa

Pandemia zapoczątkowała ogólnoświatowe spowolnienie gospodarcze, które nie ominęło również rynku nieruchomości. Poszczególne segmenty tego rynku w bardzo różny sposób reagują na obecną sytuację, a firmy starają się modyfikować swoje strategie biznesowe, aby możliwie najefektywniej dostosować się do rzeczywistości ekonomicznej. Reperkusje nie ominęły rynku biurowego, w tym także rynków regionalnych w Polsce, które w ostatnich miesiącach przed pandemią notowały bardzo dynamiczne wzrosty.

Zaobserwowaliśmy spowolnienie w wynajmie powierzchni biurowych. Jednak co niezwykle istotne, nie występuje całkowity zastój. Procesy z dużymi klientami korporacyjnymi są cały czas aktywne, choć niektóre z transakcji realizują się nieco wolniej. Widać natomiast wycofanie pośród małych firm, zainteresowanych powierzchnią do 300 mkw. W około 50 proc. nastąpiło w ich przypadku zamrożenie wynajmu. Rynki regionalne choć mniejsze od rynku warszawskiego, skupiają w dużej mierze ten sam profil klienta – zarówno małe firmy prywatne, jak i duże korporacje. Miasta, takie jak Kraków czy Wrocław posiadają ponad 1 mln mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej. Z tego względu, zasady wynajmu, jak i potencjalne zjawiska, są analogiczne do tych występujących na stołecznym rynku biurowym.

W związku z pandemią koronawirusa relatywnie bardziej ucierpiały mniejsze rynki regionalne, na których przeważa struktura firm małych, lokalnych oddziałów i prywatnego biznesu. Te firmy będą zawsze bardzo ostrożnie podchodziły do zobowiązań, a w obecnych czasach tym bardziej, gdy następuje spowolnienie w sprzedaży dóbr i usług. Natomiast na pewno rynek biurowy w tych miastach odbije, a co za tym idzie także popyt na powierzchnie biurowe. Deweloperzy nie wstrzymali istniejących budów, tak więc w najbliższych kwartałach spodziewany jest wzrost poziomu pustostanów. Z czasem może dojść jednak do typowej dla rynków regionalnych sinusoidy – duży popyt spotka się z niską podażą, gdyż w obecnej sytuacji deweloperzy podchodzą ostrożnie do nowych inwestycji i część z nich została przesunięta w czasie.

Szanse, zagrożenia, prognozy

W dłuższej perspektywie, na obecnej sytuacji mogą w pewien sposób zyskać tzw. stabilne i nasycone rynki regionalne – jak Kraków czy Wrocław. Spowolnienie popytu może zadziałać tu na umocnienie stawek czynszu najmu. Duże korporacje mogą nie zdecydować się na relokację, ale na prolongaty w obecnych lokalizacjach. Konserwatywne podejście do nowych inwestycji nie zwiększy podaży, natomiast popyt z czasem powróci, a co za tym idzie zaobserwujemy wzrost stawek czynszu najmu w najlepszych lokalizacjach.

Wśród największych zagrożeń dla rynków regionalnych, podobnie jak dla całego sektora nieruchomości, wskazałabym oczywiście zamrożenie rozwoju gospodarki. Rozwój to nowe miejsca pracy, a tym samym większe zapotrzebowanie na powierzchnie biurowe. Pandemia oczywiście zrewiduje nastawienie pracodawców do samych warunków pracy. Będą musieli podjąć decyzję czy zwiększać powierzchnię biurową w ramach zapewniania „social distance”, czy też wprowadzić pracę zmianową dla części pracowników i zwiększyć zakres pracy zdalnej – co oczywiście nie w każdej firmie jest możliwe.

Przewiduję, że w związku z pandemią koronawirusa małe rynki regionalne i te rozwijające się – jak m.in. Trójmiasto, doświadczą spowolnienia tempa rozwoju i później osiągną swoją dojrzałość. Natomiast duże rynki, jak Wrocław czy Kraków, pozostaną stabilne i umocnią się na bazie istniejących najemców biurowych. Jestem umiarkowaną optymistką spoglądając na sytuację na rynku i nie zakładam dramatycznych scenariuszy w postaci dużej liczby pustostanów i spadków czynszu najmu. Najważniejsze w obecnym momencie to przetrwać ten okres spowolnienia. Dużo większe zagrożenie, jak i realne ryzyko upadłości spotkało projekty na rynku handlowym, a w szczególności centra handlowe. To tam sprzedaż przekłada się na płatności w czynszach najmu i tam toczy się walka o życie wielu projektów, szczególnie tych gorzej zlokalizowanych.