Nowe europejskie standardy wyceny nieruchomości

Krzysztof Grzesik, przewodniczący Tegova

Standardy publikowane są po ośmiu miesiącach spowodowanego pandemią załamania w gospodarce. Nie miało to dużego wpływu na ich tworzenie, ale na koncentrację i zainteresowanie czytelnika już tak, ponieważ nasz zawód i standardy jego wykonywania nigdy nie są istotniejsze niż wówczas, gdy w gospodarce i na rynku nieruchomości obserwuje się załamanie. Fałszywe przekonania o wartości odeszły w zapomnienie. Zniknęła wiara w algorytmy zgrzytające od nieaktualnych danych. Zachwiała się pewność wielu osób, że mogą sterować rynkiem na własne potrzeby. W czasach kryzysu wzrasta rola rzeczoznawców, którzy mogą się wówczas oprzeć na własnym doświadczeniu, intuicji i dobrej znajomości lokalnego rynku.

Kryzys ma dwa wymiary: epidemiczny i klimatyczny. Niektórzy wiążą je ze sobą. Ocieplenie klimatu wpłynęło na standardy, ponieważ Europejskie Standardy Wyceny są opracowywane w powiązaniu z porządkiem prawnym UE, a 2020 rok był rokiem, w którym Unia ustanowiła cel osiągnięcia neutralności klimatycznej do 2050 roku i cel ograniczenia o 55 proc. emisji gazów cieplarnianych do 2030 roku. Fakt, że budynki odpowiadają za 36 proc. emisji gazów cieplarnianych w UE doprowadził do przyjmowania wspieranych przez UE krajowych długofalowych strategii modernizacji, z których kilka obejmuje prawny obowiązek modernizacji budynku w celu poprawy efektywności energetycznej do określonej daty lub dla pewnego punktu granicznego (np. wynajmu, sprzedaży), co pociąga nieuniknione koszty wpływające na wartość.

W związku z tym w Europejskich Standardach Wyceny 2020 nadano ocenie efektywności energetycznej status normy i zalecono rzeczoznawcom uwzględnianie tych jasnych kosztów regulacyjnych przy określaniu wartości rynkowej. To dopiero początek złożonego procesu wyceny, ale jest to punkt zwrotny w tym – z konieczności – konserwatywnym zawodzie. Naszym obowiązkiem jest unikanie polityki przy określaniu wartości, ale jeżeli w ciągu trzech lat rating energetyczny danego budynku de facto wyeliminuje go z rynku, pojawia się problem wpływający na jego wycenę.

Michael Reinberg, przewodniczący Komisji ds. Europejskich Standardów Wyceny, dodaje:

Wiele osób, nawet w sektorze nieruchomości, nie zawsze rozumie cel wyceny lub nie rozumie, w jaki sposób rzeczoznawcy dochodzą do określonych wniosków. Odpowiedź na ten problem wiąże się z czterema latami wypełnionymi pracą, której nadrzędnym celem było stworzenie standardów istotnych i zrozumiałych dla rzeczoznawców, klientów i organów publicznych. Wszystkie rozdziały zostały poddane przeglądowi pod tym kątem, a dodane sekcje analizowano pod tym względem, aby zapewnić:

• większą jasność kluczowego pojęcia, jakim jest wartość rynkowa, rekompensującą wady występujące w różnych wersjach językowych prawa Unii;
• wspólny Europejski raport z wyceny nieruchomości mieszkaniowych;
• nowe wytyczne i dokumenty informacyjne o tematyce stanowiącej rzeczywisty przedmiot zainteresowania praktykujących rzeczoznawców;
• doprecyzowanie roli zaawansowanych modeli statystycznych zgodnie z nowymi wytycznymi EUNB;
  kompleksowe podejście do metodyki wyceny, w tym szczegółowe przedstawienie najważniejszych pojęć, takich jak podejście dochodowe i zamortyzowany koszt odtworzenia;
• wyjątkowe i przełomowe przedstawienie prawodawstwa Unii i wyceny nieruchomości, umożliwiające praktykującym rzeczoznawcom zrozumienie, w jakim stopniu otoczenie regulacyjne dotyczące nieruchomości opiera się na prawie Unii, co stanowi równie cenną wiedzę dla europejskich i krajowych organów nadzoru, podmiotów kształtujących politykę i środowiska akademickiego.

Był to wspólny wysiłek bazujący na jasnym pojęciu potrzeb społeczeństwa i przyszłości tego zawodu.