Covid-19 zamieszał w biurach

Jeszcze do niedawna na warszawskim rynku biurowym obserwowaliśmy lukę podażową, brakowało wysokiej jakości projektów biurowych - zarówno w celu najmu, jak i zakupu. Deweloperzy odpowiedzieli na tę sytuację z nawiązką. Warszawska panorama znowu zaczęła zapełniać się inwestycjami najwyższej klasy, które równie dobrze mogłyby powstać w Paryżu, Londynie czy Nowym Jorku. Prognozujemy, że w 2020 roku na stołecznym rynku przybędzie 400 tys. mkw. nowej powierzchni biurowej, zaś w 2021 roku drugie tyle. Jeśli dodamy do tego inwestycje planowane do oddania w roku 2022, łączna podaż biur może sięgać niemalże 1 mln mkw. Efektem tego, przed wybuchem pandemii, byłby wzrost współczynnika powierzchni niewynajętej, który szybko zostałby zniwelowany przez wysoki popyt ze strony najemców. Mielibyśmy do czynienia z dojrzałym, konkurencyjnym i stabilnym rynkiem. Nikt jednak nie przewidział wybuchu pandemii Covid-19 oraz jej skutków.

Już w połowie 2020 roku odnotowaliśmy zmiany na rynku mające swoje odzwierciedlenie głównie w znacznie niższym popycie. Późną wiosną wielu najemców podjęło decyzję o przesunięciu w czasie procesu związanego z najmem powierzchni biurowej. Latem klienci weryfikowali swoje potrzeby biurowe oraz rozważali możliwość wdrożenia pracy zdalnej na dłuższy okres czasu. Wielu z nich przeprowadziło badania satysfakcji z pracy w domu wśród swoich pracowników.

Dziś wiemy, że praca zdalna zostanie z nami dłużej, nawet po ustąpieniu pandemii. Jak wynika z badań ankietowych przeprowadzonych przez Colliers International, ponad połowa pracowników chciałaby zachować możliwość pracy z domu nawet 2-3 razy w tygodniu. Jeśli pracodawcy wyjdą naprzeciw oczekiwaniom pracowników, powierzchnie biurowe będą musiały zostać dostosowane do hybrydowego modelu pracy, np. pod względem liczby biurek do pracy samodzielnej.

Nie ma ryzyka, że biura przestaną być potrzebne, zmieni się jednak ich funkcja. Staną się przede wszystkim miejscem kreatywnej współpracy i spotkań ze współpracownikami, których wg badania Colliers najbardziej brakuje ludziom podczas pracy zdalnej. Relacje tworzone w pracy - przy kawie, podczas nieformalnych spotkań czy w innych sytuacjach społecznych - nie satysfakcjonują nas przy użyciu komunikatorów internetowych. Dlatego też biura będą musiały przejść transformację i dostosować się do obecnych oczekiwań pracowników. Szacujemy, że w jej wyniku wynajmowane powierzchnie biurowe mogą zmniejszyć się o około 20 proc.

Wzrost podaży i spadek popytu są nieuniknione. Ich efektem będzie wzrost pustostanów, który wpłynie na spadek stawek czynszu. Jednak u niektórych właścicieli budynków biurowych będą to jedynie korekty. Widzimy dwie główne strategie.

Pierwsza z nich jest oczywista - obniżka czynszów, zarówno tych bazowych, jak i efektywnych. Będzie to dotyczyć przede wszystkim budynków, w których poziom komercjalizacji jest niski, w wyniku czego właściciele będą musieli mocno konkurować o najemców. Na rynku znajdzie się wiele firm, które będą chciały skorzystać z okazyjnych ofert najmu. I istnieje duże prawdopodobieństwo, że je znajdą, bo część właścicieli będzie oferować czynsze znacznie niższe niż w zakładanych planach.

Drugą strategię mogą zastosować wybrane podmioty - wynajmujący, którzy podpisali umowy najmu w ostatnich dwóch latach i nie będą chcieli ich renegocjować. Będą czekali do ostatniego momentu, czyli do końca 2022, 2023 roku, mając nadzieję, ze rynek zacznie się stabilizować i wróci do stawek z roku 2019.

Już dziś obserwujemy lekkie spadki czynszów, jednak warszawski rynek biurowy od lat udowadnia, że jest silny i nawet tymczasowe spadki nie powinny wpłynąć długofalowo na jego kluczowe wskaźniki.