Przyrzeczenie inwestycyjne: diabeł tkwi w szczegółach

Trwają prace nad kodeksem urbanistyczno-budowlanym. Zaproponowane rozwiązania mają zapewnić znaczną deregulację procesu inwestycyjnego. W proponowanej regulacji odchodzi się od obowiązku uzyskania szeroko krytykowanej decyzji o warunkach zabudowy dla inwestycji realizowanych na obszarach, dla których miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego nie zostanie sporządzony. Wciąż otwarte pozostaje pytanie, czy inwestorzy mogą postrzegać to rozwiązanie jako ułatwienie i czy nie wprowadza ono nadmiernego ryzyka w pierwszej fazie procesu inwestycyjnego.

Zgodnie z proponowaną regulacją teren gminy zostanie podzielony już w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy na trzy kategorie obszarów: zabudowane, o ograniczonej zabudowie oraz rozwoju zabudowy. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego gmina będzie miała obowiązek sporządzić jedynie dla obszarów rozwoju zabudowy oraz innych obszarów wprost wskazanych w kodeksie. Tak więc realizacja inwestycji na pozostałych dwóch obszarach odbywać się będzie na podstawie pozwoleń na budowę, które wydawane będą bez wcześniejszych rozstrzygnięć planistycznych, czy to ujętych w planie zagospodarowania przestrzennego czy w jakiejkolwiek decyzji.

Powyższe rozwiązanie może w pewnych przypadkach tworzyć stan niepewności po stronie inwestora. Trudno wyobrazić sobie sytuację, by podjął on decyzję o zakupie gruntu czy przygotowaniu kosztownej dokumentacji architektonicznej w sytuacji, gdy nie istnieje jakikolwiek dokument planistyczny określający możliwości zabudowy danej nieruchomości.

Aby ograniczyć to ryzyko, kodeks wprowadza instytucję przyrzeczenia inwestycyjnego. W decyzji takiej przesądzona zostanie zgodność zamierzonej inwestycji z ogólnym porządkiem przestrzennym. Przyrzeczenie będzie mógł wydać wójt, burmistrz albo prezydent miasta i co do zasady będzie ono wiązać organy administracji publicznej przez okrest trzech lat od daty jego wydania.

Przedmiotowe rozwiązanie zasługuje na ogólną aprobatę. Diabeł jak zwykle jednak tkwi w szczegółach. Przyrzeczenie nie wyłączy bowiem całkowicie stanu niepewności po stronie inwestora. Niezależnie bowiem od jego woli w trzyletnim okresie ważności przyrzeczenia gmina może uchwalić plan zagospodarowania przestrzennego lub miejscowe przepisy urbanistyczne sprzeczne z treścią przyrzeczenia, na skutek czego przyrzeczenie utraci ważność.