Nowoczesne biura coraz częściej powstają w sąsiedztwie magazynów

W centrach logistycznych i przemysłowych powstają powierzchnie biurowe z prawdziwego zdarzenia – nowoczesne, ergonomiczne i dobrze doświetlone. Będąc w środku, nie sposób jest je odróżnić od wnętrz biurowców klasy A, znajdujących się w centrach dużych miast.

Od kilkunastu miesięcy otrzymujemy coraz więcej zapytań o nowoczesną powierzchnię biurową zlokalizowaną w parkach logistycznych i przemysłowych. Firmy chcą lokalizować tam nie tylko swoje zespoły odpowiadające za funkcjonowanie magazynu, ale również całe zaplecza obsługujące biznes, czyli działy sprzedaży, HR, księgowości i marketingu. Część najemców, decydując się na połączenie operacji magazynowych i biurowych w jednym miejscu, przenosi tam również działy prawne, finansowe i gabinety kierownictwa. Do tej pory część biurowa w centrach magazynowych zajmowała zaledwie 5-10 proc. powierzchni, na której standardowo znajdowały się pomieszczenia socjalne dla pracowników magazynu – kantyna, toalety, szatnia. Dzisiaj powstają tam nowoczesne biura o wyższej specyfikacji, a ich udział w całkowitej powierzchni inwestycji magazynowej dochodzi w Trójmieście nawet do 20 proc. W Warszawie udział ten często przekracza 20 proc.

Z danych Cresy wynika, że udział powierzchni biurowych w obiektach magazynowych z kwartału na kwartał rośnie i obecnie wynosi 1,6 proc. w całkowitych zasobach. Oznacza to wzrosty o 0,4 p.p. w porównaniu z tym samym okresem poprzedniego roku. Jednocześnie w ciągu ostatnich 12 miesięcy liczba parków, które posiadają nowoczesne zaplecze biurowe, wzrosła o 40 proc., a pod koniec 2020 roku najwięcej znajdowało się ich w Warszawie i okolicach. Jeśli chodzi o wielkość powierzchni zajmowanej przez nowoczesne biura w parkach magazynowych to w czołówce jest Warszawa Strefa I (12 proc.) i jej udział rośnie.

Standard powierzchni biurowej oferowanej w centrach logistycznych znacznie podwyższył się w ostatnich dwóch latach. Wiąże się to jednocześnie z rosnącymi wymaganiami najemców oraz z ewolucją w technologiach stosowanych do budowy samych magazynów. W efekcie biura zlokalizowane w sąsiedztwie hal magazynowych oferują najemcom standard i warunki porównywalne z budynkami klasy A. Część biurowa posiada osobne wejście – pracownicy i partnerzy biznesowi nie przechodzą przez halę. Biura są nowocześnie zaaranżowane i dobrze doświetlone światłem dziennym, dzięki licznym przeszkleniom i dużym oknom, posiadają klimatyzację, monitoring i kontrolę dostępu. Coraz bardziej powszechne jest projektowanie i budowanie magazynów w oparciu o zielone certyfikaty (np. BREEAM). To powoduje, że pracownicy mają możliwość pracy w warunkach, które nie ustępują pod względem rozwiązań ekologicznych i oszczędnościowych budynkom typowo biurowym. Podobnie, jak w biurowcach klasy A, wyposażone są w recepcję, salki konferencyjne, a także wszelkie wymagane przez najemcę udogodnienia związane z prowadzeniem działalności.

Podstawową różnicą między nowoczesną powierzchnią biurową w parkach logistycznych a tą w centrum miasta jest lokalizacja i dostępność transportu publicznego. Parki magazynowe są z reguły dobrze skomunikowane z główną siecią drogową okalającą aglomeracje miejskie. To idealne miejsce na przykład dla firm potrzebujących showroomów, które przy niższych stawkach niż w centrum, mogą pozwolić sobie na wynajęcie powierzchni wystawowych, dostosowanych do prezentacji produktu i rozmów biznesowych z kontrahentami. Firmy charakteryzujące się koniecznością częstych wyjazdów pracowników do klientów w terenie także chwalą sobie takie lokalizacje. Niewątpliwym atutem parków logistycznych są również wygodne i przestronne parkingi, z dużą liczbą miejsc postojowych.

Biura przy magazynach są nie tylko nowoczesne, ergonomiczne i dobrze wyposażone, ale również konkurencyjne cenowo. W Warszawie za wynajęcie metra kwadratowego trzeba zapłacić od 9 do 12 euro, dla porównania stawki za nowoczesną powierzchnię w biurowcach w stolicy wynoszą 10 – 15 euro (z wyłączeniem Centralnego Obszaru Biznesu). W Krakowie, Trójmieście i Polsce Centralnej za biuro przy magazynie zapłacimy 8,50-9,50 euro.

Nowoczesnymi biurami w centrach magazynowych zainteresowane są firmy logistyczne, produkcyjne, handlowe, czy farmaceutyczne. Decydują się na nie również firmy potrzebujące określonego typu powierzchni, takiej jak np. laboratoria czy pomieszczenia z kontrolowaną temperaturą i wilgotnością, wymagające odpowiednich warunków technicznych dla swojej działalności.

Oczywiście jest wiele branż, które zawsze będą zlokalizowane w mieście ze względu na charakter działalności, bliskość kontrahentów, łatwość dojazdu, czy prestiż. Biurowce nadal będą ich pierwszym wyborem.

Jednak duże i bardziej nowoczesne biura przy magazynach to rosnący trend. Każdy deweloper ma w tej sprawie różne podejście. Część właścicieli nieruchomości oferuje biura wyłącznie swoim najemcom magazynowym. Inni decydują się na oferowanie ich wszystkim uczestnikom rynku bez względu na najem powierzchni magazynowej. Na rynku dostępne są już powierzchnie biurowe od 50 mkw., czyli średnio dla pięciu pracowników. I jest na nie popyt, bo jak się okazuje część firm, które nie mają magazynów, również chce lokalizować swoje biura w sąsiedztwie dużych obiektów logistycznych. Takim najmem zainteresowane są na przykład firmy związane z obsługą logistyki albo korporacje posiadające duże działy sprzedaży – mobilnych sprzedawców i przedstawicieli handlowych. Atutem dla tych firm jest położenie centrów logistycznych u zbiegu węzłów autostradowych z łatwym dostępem do dróg szybkiego ruchu. Własne biura w centrach logistycznych mają również często deweloperzy magazynowi.