Polski krajobraz magazynowy

Małe i duże, obiekty typu BTS i multi-let, w miastach i na peryferiach, na zachodzie i wschodzie, na północy i południu – polski rynek powierzchni magazynowych robi się coraz bardziej zróżnicowany, a przez to także ciekawszy. Rośnie popyt na nowoczesne magazyny, które wpisują się w zdywersyfikowane łańcuchy dostaw i odpowiadają na współczesne uwarunkowania oraz potrzeby klientów. Przyjrzyjmy się, jak kształtuje się obecnie polska mapa obiektów logistycznych i jak będzie się zmieniać w najbliższej przyszłości.

Magazynów będzie przybywać
Rynek magazynowy jest obecnie kształtowany przez kilka kluczowych trendów. Są to: rozwój logistyki ostatniej mili, zagęszczanie i zwiększanie szybkości łańcucha dostaw, near-shoring i/lub on-shoring produkcji i magazynowania, a także rozwój nowoczesnych technologii. Zarówno Hines w swoim globalnym opracowaniu „Industrial Delivers: Logistics Steps into the Spotlight” z lutego 2021 roku, jak i wielu innych ekspertów rynkowych przewiduje, że w najbliższej przyszłości będziemy świadkami stałego przyrostu powierzchni magazynowej w różnych formatach na całym świecie, w tym także w Polsce.

Dużą popularnością będą nadal cieszyły się magazyny wielkopowierzchniowe – ogromne centra typu BTS, wykorzystywane m.in. przez duże platformy e-commerce, oraz obiekty wynajmowane przez kilku najemców jednocześnie. Położone wzdłuż głównych szlaków komunikacyjnych, pełnią funkcję centralnych hubów, z których obsługiwane są różne regiony kraju oraz rynki zagraniczne. Rozwój big boxów będzie napędzany przez obecną tendencję do przenoszenia produkcji bliżej rodzimych rynków i skracania łańcucha dostaw. Polska jest dla europejskich firm bardzo atrakcyjnym krajem do rozbudowy bazy logistycznej ze względu na swoje centralne położenie, rozwijającą się infrastrukturę drogową, relatywnie płaskie ukształtowanie terenu oraz niskie koszty operacyjne, a także rosnącą bazę konsumentów.

Magazyny w mieście – „just-in-case”
Drugi typ obiektów, które odgrywają bardzo ważną rolę w rozwoju, nie tylko polskiego rynku magazynowego, ale także całych łańcuchów dostaw, to mniejsze magazyny miejskie (o powierzchni do 15 tys. mkw.), w tym także small business units (SBU) o powierzchni do 10 tys. mkw. Służą one obsłudze procesów ostatniej mili, a także jako centra przeładunkowe. Popyt na powierzchnię magazynową w miastach zdecydowanie zwiększył się w okresie pandemii, kiedy wzrosła dynamika sprzedaży online, a wraz z nią oczekiwania szybszych dostaw i sprawnej obsługi zwrotów. Dodatkowa przestrzeń zlokalizowana bliżej końcowych odbiorców okazała się potrzebna również do przechowywania większych zapasów, koniecznych, aby zabezpieczyć się przed potencjalnymi przyszłymi wstrząsami popytu i aby móc szybko reagować na bieżące potrzeby konsumentów – mówimy tu o zmianie modelu dostaw z „just-in-time” na „just-in-case”.

Magazyny miejskie są obecnie przedmiotem zainteresowania różnego rodzaju najemców – zarówno dużych, międzynarodowych firm, jak i małych, lokalnych przedsiębiorstw. Wśród nich są sklepy internetowe, sieci rozwijające sprzedaż online, operatorzy logistyczni, firmy kurierskie, przedsiębiorstwa zajmujące się lekką produkcją, a także dystrybutorzy produktów z krótkim terminem przydatności, w tym żywności. Wzrost podaży powierzchni logistycznej w miastach nie będzie jednak prawdopodobnie tak dynamiczny, jak w przypadku obiektów wielkopowierzchniowych, położonych poza ich granicami. Wynika to z wielu czynników. W dużych aglomeracjach deweloperzy muszą sprostać coraz bardziej restrykcyjnym wymaganiom w zakresie zagospodarowania przestrzennego oraz wyższym kosztom działek. Ponadto atrakcyjne lokalizacje znajdują się niejednokrotnie na terenach poprzemysłowych. Dopasowanie ich do nowych funkcji wymaga często dodatkowych, znacznych nakładów finansowych i czasu.

Ważny element tkanki miejskiej
Bez wątpienia magazyny miejskie, zwłaszcza ostatniej mili, będą jednak zyskiwały na popularności. Spodziewam się, że przybywać będzie szczególnie obiektów wielofunkcyjnych, łączących powierzchnię magazynową z biurem, showroomem, salonem sprzedaży czy lekką produkcją, a nawet centrum danych. Takie projekty idealnie wpisują się w tkankę miejską, stanowiąc jednocześnie miejsce składowania i drobnego montażu, dogodny punkt prezentacji, odbioru i serwisu towarów dla konsumentów, a nawet siedzibę firmy. W Hines jesteśmy zdania, że obiekty ostatniej mili są nieefektywne, jeśli służą jedynie magazynowaniu towarów. Uważamy też, że tego typu centra logistyczne powinny być projektowane bardziej z myślą o szybkim transporcie produktów, niż ich magazynowaniu ze względu na bardzo dużą rotację zapasów w tym punkcie łańcucha dostaw. Nie wystarczy zatem znaleźć działkę blisko centrum miasta, aby obiekt logistyczny efektywnie obsługiwał procesy ostatniej mili. Jego skuteczność zależy przede wszystkim od funkcjonalności oraz dopasowania go do potrzeb lokalnej społeczności.

Magazyny do zadań specjalnych
Mówiąc o różnych rodzajach magazynów, chciałbym zwrócić również uwagę na składowane w nich towary. Pandemia uwypukliła potrzebę magazynowania kluczowego sprzętu medycznego, leków i innych produktów farmaceutycznych. W ubiegłym roku w centrum uwagi znalazł się łańcuch chłodniczy, w kontekście przechowywania szczepionek przeciwko Covid-19. Na ten moment mamy niedobór specjalistycznych magazynów chłodniczych.

Na mapie kraju
Obecnie najwięcej magazynów znajdziemy w aglomeracji warszawskiej oraz na Górnym Śląsku, a także w centralnej części kraju (głównie w okolicach Łodzi, Piotrkowa Trybunalskiego czy Strykowa) i na zachodzie Polski (zwłaszcza w rejonie Wrocławia i Poznania). Każdy z tych regionów nadal posiada duży potencjał do rozwoju bazy magazynowej, dlatego deweloperzy planują tam nowe inwestycje. Kolejne centra logistyczne powinny pojawić się także w Trójmieście, Szczecinie i Krakowie oraz ich okolicy. Poza największymi aglomeracjami i ich otoczeniem, gdzie będą powstawały zarówno magazyny miejskie, jak i wielkopowierzchniowe, warto zwrócić uwagę na Gliwice i Sosnowiec, gdzie można znaleźć atrakcyjne działki pod logistykę miejską. Uwagę deweloperów przyciągają także mniejsze ośrodki położone wzdłuż zachodniej granicy, np. Gorzów Wielkopolski, Zielona Góra, Bolesławiec, Świebodzin czy Słubice – bardzo dogodne dla najemców obsługujących dostawy z i do Europy Zachodniej oraz Południowej. Nowe inwestycje, choć w mniejszym zakresie, planowane są też w rejonie Kielc, Bydgoszczy i Torunia. Coraz większe zainteresowanie budzi Polska Wschodnia, szczególnie okolice Lublina, Rzeszowa, Białegostoku i Olsztyna. Myślę, że w przyszłości możemy spodziewać się stabilnego rozwoju powierzchni magazynowej także w tej części kraju.