Renesans transakcyjny na rynku gruntów inwestycyjnych w Polsce

I połowa 2021 roku pokazała, że rynek gruntów inwestycyjnych nie odczuwa wyraźnych skutków pandemii. Od ponad 20 lat nie obserwowaliśmy tak wzmożonej liczby transakcji, jaka ma miejsce od początku tego roku. W najlepszych latach, czyli w 2017-2019, roczna wartość obrotu gruntami w Polsce nie przekroczyła 5 mld zł. W 2021 roku wynik ten udało się uzyskać w ciągu niecałych trzech kwartałów.

W I półroczu 2020 roku rynek transakcyjny prawie zamarł. Była to tymczasowa stagnacja związana z wybuchem pandemii. Jednak wybudzenie nastąpiło dość szybko - od września zeszłego roku wróciły wirtualne spotkania, wizytacje i pierwsze transakcje. Od 2005 roku ceny gruntów wzrosły o prawie 70 proc. - w czasie trwania pandemii można było spodziewać się, że znacznie spadną, jednak nic takiego nie miało miejsca i sytuacja na rynku okazała się być stabilna.

2021 rok zaskakuje dużą aktywnością inwestorów na rynkach regionalnych. Ogromny deficyt gruntów przygotowanych pod tereny inwestycyjne m.in. w Krakowie, Wrocławiu czy Trójmieście sprawia, że na rynkach nie doszło do spowolnienia. W ostatnich trzech kwartałach inwestorzy wzięli pod lupę miasta regionalne, które dotychczas nie charakteryzowały się zbyt dużą aktywnością transakcyjną. Rozważane są również mniejsze rynki inwestycyjne takie jak: Łódź, Poznań, Bydgoszcz czy Rzeszów. W zwiększeniu podaży terenów inwestycyjnych nie pomaga wdrożona w 2016 roku ustawa o zakazie obrotu gruntami rolnymi. Na obrzeżach miast takich jak Katowice czy Warszawa znaleźć można ogromne połacie gruntów, które uznawane są za rolne i zgodnie z tą ustawą nie mogą zostać sprzedane.

I półrocze upłynęło pod znakiem ogromnego, gotówkowego zaangażowania inwestorów w grunty, co jest pewną nowością. Konkurencja jest tak duża, że nikogo już nie dziwi zakup gruntu za ponad 150, 200, czy nawet 300 mln zł. Przykłady tego typu inwestycji stanowią ostatnia transakcja w Poznaniu – nabycie gruntu przez krakowskiego dewelopera za ponad 200 mln zł lub zakup ziemi za 300 mln zł w Warszawie, które można określić jako swego rodzaju fenomen. W marcu 2021 roku odnotowana została również największa postpandemiczna transakcja – sprzedaż intratnej działki we Wrocławiu, która zyskała status największej transakcji w obrocie gruntem biurowym w mieście od momentu wybuchu pandemii.

Obecnie większość inwestycji jest realizowana przez deweloperów pod projekty mieszkaniowe, które w I połowie 2021 roku odpowiadały za 70 proc. wartości transakcji na rynku gruntów inwestycyjnych. Każda działka, która pozwala na realizację projektu mieszkaniowego wielorodzinnego sprzedaje się niemal natychmiast. Inwestorzy skrócili terminy transakcyjne w zasadzie do minimum – nabywają tereny nawet bez dogłębnej analizy w obawie, aby nikt nie ubiegł ich w wyścigu o grunty.

Istotną kwestią jest zmniejszająca się drastycznie liczba wydawanych decyzji o pozwolenie na budowę. W samej Warszawie, gdzie jeszcze 2-3 lata temu wydawano pozwolenia na realizację od 20 do 25 tys. mieszkań rok do roku, w 2020 roku wydano je dla 12-14 tys. mieszkań – to spadek o prawie 50 proc. Z drugiej strony aktywność deweloperska wzrosła dwukrotnie - inwestorzy notują bardzo dobre wyniki związane ze sprzedażą mieszkań. Już od dłuższego czasu zwracamy uwagę na to, że w Warszawie, ale również w miastach regionalnych, co drugie mieszkanie jest nabywane w celach inwestycyjnych – na najem. To pokazuje, że rynek chciałby konsumować znacznie więcej niż może dziś wyprodukować. Dochodzi wręcz do sytuacji, w których grunty pod projekty mieszkaniowe sprzedawane są w cenie powyżej 3 tys. zł do metra PUM-u (powierzchnia użytkowa mieszkania) i to w takich lokalizacjach, w których jeszcze 2 lata temu cena ta była dwukrotnie niższa.

Widoczny jest również znaczny wzrost aktywności deweloperów logistycznych (20 proc. wartości), którzy coraz śmielej „wchodzą” do dużych obszarów miejskich. Wcześniej ich aktywność nie była zbyt duża ze względu na wysokie ceny gruntów. Warto zauważyć, że sektor logistyczny odchodzi od formuły dużych parków logistycznych na rzecz szybkich, lekkich, niedużych magazynów, które śmiało konkurują z rynkiem komercyjnym na obrzeżach dużych miast.

Wejście inwestorów logistycznych w projekty spekulacyjne i nowa formuła zostały wymuszone przez pandemię, która zahamowała rozwój rynku gruntów pod projekty biurowe czy hotelarskie. Jednak w tym samym czasie ruch zaczął generować e-commerce. Branża logistyczna, chcąc zbudować znaczące portfele zasobów gruntowych i odpowiadając na duże zapotrzebowanie na powierzchnię magazynową, musiała rozpoczynać inwestycje spekulacyjne, czyli bez potencjalnych najemców na stawiany magazyn. Takie zachowania na rynku nie były zauważalne jeszcze 2-3 lata temu.

Niezwykle aktywny pozostaje segment PRS, czyli mieszkań na wynajem - skala tego typu przedsięwzięć wręcz zaskakuje. Spółki inwestujące w ten obszar notują rekordy transakcyjne, z kwartału na kwartał zwiększając aktywność inwestorską. W okresie ostatnich 36 miesięcy do Polski napłynęła gigantyczna liczba inwestorów, chcących realizować projekty na tzw. miejscowych planach objętych komercją, czyli hotele, akademiki, domy senioralne czy projekty zamieszkania zbiorowego - koncepty, w których najem krótko- i długookresowy ma kluczowe znaczenie. Ci inwestorzy patrzą przez pryzmat znacznie wydłużonego czasu inwestycyjnego i rentowności. Potwierdza się też to, że stopy zwrotu z inwestycji w Polsce są znacząco większe niż w innych krajach Unii Europejskiej – głównie w obszarze mieszkań na wynajem. Jedną z najbardziej spektakularnych transakcji w tym sektorze w I półroczu 2021 roku jest sprzedaż gruntów PepsiCo przy ul. Zamoyskiego na warszawskiej Pradze, gdzie został pobity historyczny rekord - branża PRS zapłaciła ponad 3,5 tys. zł do metra PUM-u (powierzchni użytkowej mieszkania).

Zarysował się też nowy trend transakcyjny. Coraz częściej i chętniej inwestorzy nabywają prosperujące, nawet nie puste, kilkunastoletnie budynki biurowe, w dobrze zurbanizowanej tkance miejskiej po to, aby za kilka lat zmienić ich funkcję. Tak dzisiaj działa branża PRS, która zamienia stare budynki biurowe i hotele na nowoczesne apartamenty na wynajem.

W czasie pandemii doszło do znacznego wydłużenia procedur administracyjnych w urzędach. Dzisiaj decyzje o warunki zabudowy, pozwolenia na budowę nie są wydawane na czas. Poprzez wydłużenie tych procesów inwestorzy nie są w stanie spełnić oczekiwań rynku i wykorzystać pełnego potencjału inwestycyjnego. Na ten moment buduje się dużo, ale jest to pokłosie decyzji wydanych wcześniej, efekty pandemii będzie można zobaczyć zaś w latach 2022-23. Taka sytuacja wymusza próbę dywersyfikacji biznesu. Naturalnym jest dzisiaj myślenie o rentowności długookresowej. Przez ostatnie lata patrzono na rentowność projektów inwestycyjnych przez pryzmat do 10 lat, dziś przyjmuje się horyzonty 20-letnie. To pokazuje, że rynek polski jest rynkiem dojrzałym, doganiającym rynki zachodnioeuropejskie.
Można spodziewać się, że na koniec 2021 roku wartość transakcji na rynku gruntów inwestycyjnych osiągnie wysokość 7-8 mld zł.