Produkcja przegoni logistykę?

Rollercoaster na rynku budowlanym nie zatrzymuje się. Po ostrym hamowaniu na początku 2020 roku i postpandemicznym boomie inwestycyjnym, rynek ponownie mierzy się z kryzysem, tym razem wywołanym inwazją Rosji na Ukrainę. Rekordowo wysoka inflacja, odpływ kapitału inwestycyjnego, trudności w zaopatrzeniu i ograniczona dostępność personelu to największe problemy, z którymi boryka się obecnie rynek. Trudno jest o hurraoptymizm, ale pierwsze pozytywne zmiany są już zauważalne. Obserwujemy stabilizację łańcucha dostaw i zwiększoną podaż po stronie podwykonawców. Wpływ na to mają przede wszystkim nowe kierunki pozyskiwania materiałów oraz zmniejszone przeroby całej branży budowlanej. Oba te czynniki sprawiają, że dostępność poszczególnych surowców rośnie, przy jednoczesnym skracaniu się czasu dostaw. Spada również dynamika wzrostu cen, mimo że branża nadal poddana jest silnej presji inflacyjnej. Warto też nadmienić, że od wybuchu wojny nie odnotowujemy istotnych trudności w kompletowaniu ekip budowlanych – ruchy migracyjne pracowników z Ukrainy nie miały wpływu na rynek wykonawstwa.

Sytuacja przypomina silne hamowanie w czasie pierwszych miesięcy kryzysu pandemicznego, ale uważam, że ta obecna ma trwalszy charakter. Zmniejsza się apetyt funduszy na inwestycje w segmencie deweloperskim, podobnie jak na projekty spekulacyjne. Coraz częściej słyszy się o wstrzymywaniu decyzji o rozpoczęciu inwestycji. W skrajnych przypadkach dochodzi nawet do całkowitego wycofania kapitału z rynku. Szacujemy, że wzrastać będzie waga inwestycji z segmentu produkcji. Wiąże się to z zauważalnym odwróceniem procesu globalizacji. Megatrendy geopolityczne, wpływ pandemii, ograniczenia i wzrost cen transportu motywują producentów do lokowania zakładów w bezpośredniej bliskości rynków konsumentów. Ostatnie dwa lata to czas hossy dla sektora e-commerce i wykonawców, którzy w ekspresowym tempie budowali hale i parki logistyczne dostosowane do specyficznych potrzeb tej branży.

Udział e-commerce w całości handlu systematycznie rośnie, a patrząc na wyniki tego segmentu w Europie Zachodniej, Polska ma jeszcze sporo do nadrobienia. Trend rozwoju sektora zatem się utrzyma. W przypadku obiektów logistycznych odnotowujemy zwiększone zainteresowanie realizacją magazynów celowanych, z konkretnymi najemcami i pod precyzyjnie określone potrzeby.

Bardzo zmienia się podejście inwestorów do przyszłych kosztów utrzymania obiektów, a co za tym idzie – oczekiwanie wobec wykonawcy, że sprawnie i konkretnie rozwiąże dylemat rosnących cen energii. Energooszczędność, samowystarczalność i „zero waste” przestają być hasłami w raportach CSR czy ESG, a stają się wyznacznikiem tego, jak będzie się budowało w najbliższych latach. Pompy ciepła, rekuperacja, fotowoltaika, stacje ładowania czy odzyskiwanie wody deszczowej – to wszystko powoli staje się standardem w budownictwie. Niezależnie zatem od inflacji będą rosły ceny wykonawstwa, bo są to kapitałochłonne rozwiązania. Dodatkowo wpływ na branżę będzie miała odroczona w czasie presja płacowa; należy się spodziewać, że zastąpi lub uzupełni ona presję wzrostu cen materiałów. Wzrośnie znaczenie wspomnianego już segmentu produkcyjnego oraz budów infrastrukturalnych (kosztem budownictwa mieszkaniowego i ograniczenia dynamiki segmentu logistycznego). Zważywszy na trendy makro oraz potencjał naszego kraju, zachowuję umiarkowany optymizm, choć sytuacja zweryfikuje rynek generalnego wykonawstwa i podwykonawstwa.