W 2022 roku to mieszkania były najbliżej ochrony oszczędności przed inflacją

Jeszcze w III kwartale 2022 roku ceny nieruchomości rosły tak wyraźnie, że właściciele mieszkań na wynajem mogli realnie zarobić. Na dane zamykające cały ubiegły rok wciąż czekamy. Już jednak wiemy, że w 2022 roku inflacja na poziomie 16,6 proc. pokonała fundusze, waluty, złoto czy lokaty. Na tych inwestycjach realnie w zeszłym roku traciliśmy.

Inwestorzy mają zapewne jedno życzenie na Nowy Rok – by był lepszy niż poprzedni. Nawet jeśli trzymaliśmy nasze oszczędności w walutach, które w 2022 roku drożały, to i tak nasz realny wynik inwestycji, czyli ten po uwzględnieniu inflacji, był poniżej zera. Patrząc na przeciętne wyniki inwestycji z okresu od końca 2021 roku do końca roku 2022 stracić można było prawie na wszystkim. Szansę na realny zarobek dało tylko posiadanie mieszkania na wynajem.

Nawet kilkadziesiąt procent straty w rok

Nie licząc kryptowalut, największą stratę można było odnotować posiadając akcje WIG20. W tym przypadku realny wynik inwestycji to -29 proc. Jeszcze gorzej byłoby, gdybyśmy pod koniec 2021 roku zamienili nasze oszczędności na najpopularniejszą wirtualną walutę - bitcoina. Wtedy do końca 2022 roku zaliczylibyśmy realną stratę na poziomie aż 65 proc.

Na funduszach akcyjnych i obligacyjnych (polskie i zagraniczne, nie licząc funduszy pieniężnych) średnio inwestorzy stracili od kilku do kilkunastu procent. Jeśli ponadto skorygujemy tę wartość o inflację to okaże się, że realnie przeciętnie inwestorzy stracili od kilkunastu do około 30 proc. Na tym tle lepszym posunięciem byłoby już powierzenie oszczędności bankowi.

Lepiej niż lokaty wypadają za to kursy popularnych walut (oprócz brytyjskiego funta). W przypadku euro, franka szwajcarskiego czy dolara można mówić nawet o nominalnym zysku na poziomie od 2 do 8 proc. w ciągu roku. Zysk ten niweczy jednak znów inflacja, która powoduje, że realnie wartości te osiągają poziom od -7 do -12 proc.

Najmniejszą realną stratę w minionym roku moglibyśmy odnotować, gdybyśmy zainwestowali w złoto. Na wzroście ceny nominalnie zyskalibyśmy 9 proc. Po uwzględnieniu wskaźnika cen towarów i usług konsumpcyjnych nasz realny wynik inwestycji z 9-proc. zysku zamienia się w 7-procentową stratę.

Tylko nieruchomości pokonały inflację?

Rok 2022 do udanych mogli zaliczyć tylko właściciele mieszkań na wynajem. To efekt połączenia utrzymujących się wzrostów cen nieruchomości oraz przychodów z wynajmu.

Po pierwsze, jak wynika z najnowszych danych NBP, mieszkania w największych miastach w ciągu roku podrożały o 13,6 proc. Informacje te płyną z indeksu hedonicznego, ale niestety są to dane wstępne za III kwartał. Niemal pewne jest, że dane za IV kwartał będą gorsze, ale i one powinny pokazywać roczną dynamikę wzrostu cen na poziomie około 8-10 proc. Tak przynajmniej można dziś przewidywać, biorąc pod uwagę informacje na temat zmian cen ofertowych w ostatnich miesiącach 2022 roku. W efekcie ubiegłoroczny realny wynik właściciela mieszkania na wynajem może się więc okazać trochę gorszy niż ten wyliczony na podstawie indeksu hedonicznego za III kwartał.

Niemniej wzrost wartości nieruchomości nie był jedynym źródłem korzyści, na które w 2022 roku mógł liczyć inwestor posiadający mieszkania na wynajem. Wynik inwestycji poprawiać mogły bowiem też wpływające na konto czynsze. Z szacunków HRE Investments opartych o dane NBP i popularnych portali ogłoszeniowych wynika bowiem, że łącznie przez cały ubiegły rok można było liczyć na to, że w formie czynszów na konto właściciela trafi około 4,2 proc. ceny zapłaconej za mieszkanie (cena lokalu powiększona o koszty transakcyjne i nakłady na wykończenie i wyposażenie). Jest to już wartość po uwzględnieniu wszystkich kosztów jak i okresowego braku najemcy. Wynik ten został również skorygowany o podatek, czyli ryczałt równy 8,5 proc. przychodu. Co warto pokreślić, szybko rosnące w 2022 roku czynsze najmu powodują, że dziś na udostępnieniu mieszkania najemcom można zarobić więcej.

Dostępne dziś dane sugerują, że gdyby zsumować ubiegłoroczne dochody z wynajmu i wzrost wartości nieruchomości, to otrzymalibyśmy aż około 18 proc. potencjalnego zysku. Nawet przy inflacji na poziomie 16,6 proc. daje to szanse na zamknięcie 2022 roku realnie na plusie.

Bez sprzedaży nie ma zysku

Tak jak wspomnieliśmy, wynik ten może się okazać gorszy, gdy poznamy dane na temat zmian cen mieszkań za IV kwartał 2022 roku. Trzeba ponadto podkreślić, że jest to jedynie potencjalny zysk, ponieważ żeby faktycznie zarobić na wzroście wartości mieszkania należałoby je sprzedać. To związane jest natomiast z kosztami – na przykład zapłatą podatku od wzrostu wartości lokalu. Ponadto sprzedaż mieszkania po roku jego wynajmu nie ma najmniejszego sensu, biorąc pod uwagę jak dużo pieniędzy trzeba wydać na obsługę transakcji (pośrednik, notariusz, opłaty sądowe, podatki) oraz jak dużo kosztuje wykończenie i wyposażenie mieszkania. W naszych kalkulacjach założyliśmy, że na te cele wydajemy aż 26 proc. ceny mieszkania używanego.

Zakup mieszkania na wynajem powinniśmy więc traktować jako inwestycję długoterminową – co najmniej na pięć, dziesięć lat.

Trudny orzech do zgryzienia dla inwestorów

Musimy przy tym wszystkim pamiętać, że historyczne, dobre wyniki inwestycji nie są gwarantem zysków w kolejnych latach. Ponadto żaden sposób inwestowania nie jest idealny, a oprócz zysków pojawiają się także koszty.

Tak jest też w przypadku wspomnianego mieszkania na wynajem, które mogło dać solidny zysk w zeszłym roku, ale wymaga też sporych nakładów. Lokal należy przecież kupić, wykończyć, przygotować do wynajmu i znaleźć najemcę. W efekcie inwestycja w mieszkanie na wynajem na krótki czas często nie ma sensu, bo koszty obsługi transakcji i wykończenia lokalu często pokrywają dopiero kilkuletnie zyski z wynajmu. Dodatkowo decydując się na konkretną inwestycję, musimy wziąć pod uwagę nie tylko historyczne wyniki, ale też ryzyko strat, płynność, podatność na kradzież czy wszelkie koszty, podatki i prowizje.