Czy warto inwestować w nieruchomości luksusowe?

Odporność na zawirowania rynkowe, wysokie zyski z wynajmu i znaczny wzrost wartości – tak sprzedawcy luksusowych nieruchomości zachwalają swój towar. Czy jednak mają do tego pełne prawo? Twarde dane sugerują, że niekoniecznie. Nierzadko jest wręcz przeciwnie. To mieszkania z segmentu popularnego okazują się często lepszą lokatą kapitału niż luksusowy apartament w centrum miasta.

Analitycy firmy doradczej CoreLogic zszokowali kilka miesięcy temu rynek swoimi doniesieniami na temat tego, jak zachowuje się rynek nieruchomości luksusowych w Australii. Nie bacząc na to, że nacisną przy tym na odcisk wielu osobom z branży, postanowili obalić mit o tym, że rynek nieruchomości luksusowych jest nieczuły na zawirowania rynkowe.

Na potwierdzenie swoich tez CoreLogic przytoczyło twarde dane. Wynikało z nich, że spowolnienie, które w Australii dotknęło rynek mieszkaniowy, najszybciej dotarło właśnie na rynek nieruchomości luksusowych. Jak to udowodniono? Analitycy podzielili rynek na trzy części – nieruchomości najdroższe, najtańsze i przeciętne. I tak w lipcu 2022 roku na rynku ośmiu głównych australijskich miast ceny najdroższych nieruchomości zdążyły już zaliczyć przecenę o 5,1 proc., podczas gdy domy ze średniej półki zniżkowały w tym czasie o 1,2 proc., a najtańsze nawet jeszcze nie zaczęły tracić na wartości.

Luksus pomaga podkreślić status

Należałoby zapytać, dlaczego tak się stało? Przecież nie jest tajemnicą, że najdroższe nieruchomości znacznie częściej kupowane są za gotówkę. W takim razie należałoby się spodziewać, że podwyżki stóp procentowych, które powodują zakręcanie kurków z kredytami nie powinny stanowić większego problemu w segmencie nieruchomości luksusowych. Dane z Australii sugerują, że jest jednak inaczej. To właśnie na rynku najdroższych nieruchomości przecena nastąpiła szybciej niż w segmencie popularnym – wynika z danych CoreLogic.

W podobnym kierunku idą dane publikowane w 2022 roku przez amerykański portal Zillow. W jednej z analiz przytaczali oni zupełnie wycinkowe dane, a mimo to uznali, że są na tyle ciekawe, że warto o nich wspomnieć. Z wyliczeń tej firmy wynikało bowiem, że w jednym z tygodni czerwca obserwowali spadek sprzedaży nieruchomości z wyższej półki o 25,4 proc., podczas gdy w gronie najtańszych lokali sprzedaż spadła znacznie mniej, bo o 14,2 proc. Te przykłady sugerują, że część powszechnej wiedzy na temat nieruchomości luksusowych może być jedynie często powielanym mitem, który nie znajduje potwierdzenia w faktach.

Nie brakuje danych, które sugerują, że sektor nieruchomości luksusowych wcale nie są tak bezpieczny, zyskowny i nieczuły na zawirowania rynkowe. Łatwo taką hipotezę uzasadnić. Przecież osoby najbardziej majętne mają często lepszy dostęp do informacji o zmianach w gospodarce, co pozwala im szybciej reagować. Do tego zamożni często kupują nieruchomości za gotówkę i nie są uzależnieni od sytuacji na rynku kredytowym i wykorzystują swoją uprzywilejowaną pozycję w okresie dekoniunktury na rynku mieszkaniowym. Mogą więc w większym stopniu ograniczać zakupy nieruchomości luksusowych oraz żądać rabatów. Ponadto pamiętajmy, że nieruchomości z najwyższej półki cenowej nierzadko kupowane są przecież z pobudek snobistycznych czy dla podkreślenia posiadanego statusu majątkowego. Do tego znacznie trudniej jest znaleźć chętnego na zakup apartamentu wartego np. 10 mln zł niż mieszkania za kilkaset tysięcy. W efekcie nieruchomość luksusowa jest po prostu mniej płynna.

Za to mieszkania tańsze – z segmentu popularnego – odpowiadają na podstawową potrzebę posiadania dachu nad głową. Przez to popyt na nie jest trochę bardziej sztywny i w większym stopniu niezależny od zawirowań rynkowych. Ze względu na przystępniejszą cenę tanie mieszkanie łatwiej jest przecież kupić nawet przy utrudnionym dostępie do kredytów hipotecznych. A gdyby tego było mało, to wiele badań potwierdza, że tańsze mieszkania pozwalają generować wyższą rentowność wynajmu, stąd interesują się nimi też inwestorzy. Z tego moglibyśmy wysnuć wniosek, że w dłuższym terminie ceny tańszych nieruchomości powinny rosnąć szybciej niż ceny apartamentów i rezydencji.

Rezydencje i apartamenty wypadają gorzej niż „średniaki”

Aby to sprawdzić potrzebujemy jednak informacji na temat zmian cen nieruchomości luksusowych. Niestety nie ich ma aż tak dużo jak indeksów badających szerszy rynek. Przyjrzyjmy się jednak tym, które są dostępne. Amerykański portal Realtor.com opublikował na przykład indeksy sprawdzające, jak zmieniały się ceny luksusowych nieruchomości w latach 2011-2019. Co więcej, dostępne są dane dla rynku luksusowego z podziałem na dwie kategorie. Jedną jest rynek luksusowy rozumiany szeroko, do którego to worka trafia 5 proc. najdroższych nieruchomości. Drugą kategorią jest rynek najdroższych nieruchomości luksusowych. Mowa tu o 1 proc. nieruchomości, które osiągnęły najwyższe ceny.

W badanym okresie wyniki poszczególnych rynków były bardzo zróżnicowane. Na przykład w Atlancie, Chicago czy Minneapolis portal Realtor.com donosi o spadku cen nieruchomości luksusowych, ale na przykład w San Francisco, Seattle, Portland, Las Vegas czy Los Angeles doszło do wzrostów wycen o co najmniej 50 proc. Jak na tym tle zachowywał się szeroki rynek, czyli co działo się z cenami, jeśli wzięlibyśmy pod uwagę wszystkie zawierane transakcje? Indeksy (S&P Case/Shiller) dla przebadanych przez Realtor.com obszarów metropolitalnych za każdym razem pokazują wyższe zmiany cen. To znaczy, że we wszystkich 19 lokalizacjach przeciętny dom drożał szybciej niż luksusowy apartament. Najjaskrawszym przykładem jest Minneapolis. Tam nieruchomości luksusowe z najwyższej półki staniały w badanym okresie o ponad 17 proc., a przeciętna cena nieruchomości w obszarze metropolitalnym tego miasta zdrożała w badanym okresie o ponad połowę. Gdyby ponadto uśrednić dane dla wszystkich lokalizacji, to w latach 2011-2019 przeciętny wzrost cen na szerokim rynku był prawie dwa razy wyższy niż na rynku nieruchomości luksusowych.

Dysponujemy też danymi dla Londynu. Zgodnie z informacjami publikowanymi przez bank Coutts luksusowe nieruchomości w stolicy Wielkiej Brytanii w latach 2013-2022 zdrożały o 7 proc. Dla porównania dane brytyjskiego urzędu statystycznego mówią w tym samym okresie o wzroście cen w wewnętrznym Londynie o prawie 62 proc. Przeciętna nieruchomość w stolicy Wielkiej Brytanii zdrożała na przestrzeni ostatnich kilku lat wielokrotnie bardziej niż nieruchomości z najwyższej półki cenowej.

Podobne wnioski możemy wysnuć na podstawie danych z Hong Kongu. Dane Knight Frank sugerują, że nieruchomości luksusowe w tej lokalizacji zdrożały od stycznia 2016 do października 2022 o trochę ponad 12 proc. Dla porównania Bank Rozrachunków Międzynarodowych sugeruje, że w tym samym czasie przeciętne hongkońskie M zdrożało ponad dwukrotnie mocniej, bo o prawie 26 proc.

Najtańsze bywa niemal tak dobre jak luksusowe

Wyjątkiem od przytoczonych wcześniej reguł zdają się być dane z Vancouver. Trzeba jednak wziąć poprawkę na fakt, że miasto to stało się ważnym ośrodkiem dla firm technologicznych, których liczni wysoko wynagradzani pracownicy mogą mieć znaczący wpływ na dynamikę cen nieruchomości z wyższej półki. Dane dla tego miasta za lata 2005-2022 pokazują, że najdroższa część miasta, czyli Chartwell, zaliczyła wzrost przeciętnej ceny nieruchomości mieszkalnej aż o 265 proc. To więcej niż średnia dla całego miasta, która wyniosła 215 proc. Mając jednak dane Real Estate Board of Greater Vancouver, warto spojrzeć też na to, jak zachowywały się ceny najtańszych mieszkań. Efekt? Okazuje się, na terenie New Westminster w latach 2005-2022 cena przeciętnej sprzedawanej nieruchomości poszła w górę o 250 proc. Niewiele mniej niż w topowej lokalizacji tego kanadyjskiego miasta.