Najemcy wybierają atrakcyjne budynki, z dostępem do usług oraz modnych miejsc

Najemców biurowych nie stać na pomyłki, ani utratę najlepszych pracowników. Chociaż korporacje są gotowe do rezygnacji z części powierzchni, by ograniczyć wydatki, to jeszcze bardziej niż dotychczas zależy im na biurach w dobrze zlokalizowanych i nowoczesnych budynkach spełniających wymogi ESG. Za przykład mogą posłużyć popularne wśród najemców budynki zlokalizowane przy Rondzie Daszyńskiego, do których relokowało się wiele firm, w tym ze Służewca Przemysłowego.

Podejmując decyzję o relokacji, wiele firm opuszcza peryferyjne lokalizacje, by wynająć powierzchnie biurowe położone bliżej centrum. Trend ten dotyczy głównie sektorów IT czy bankowego, w których panuje silna konkurencja o talenty. Najlepsi pracownicy mają wyższe wymagania, dlatego dla pracodawców poszukujących specjalistów najbardziej atrakcyjne są budynki oferujące dostęp do usług i modnych miejsc, w tym centrum medycznego, drogerii, siłowni, restauracji, kantyny czy kawiarni.

Praca hybrydowa coraz popularniejsza

Wpływ na preferencje najemców ma też hybrydowy model pracy – wbrew wielu prognozom zostanie z nami na dłużej. Znajduje to swoje odzwierciedlenie w tym, jak zorganizowana jest przestrzeń biurowa. Firmy rezygnują z przypisanych do pracownika, spersonalizowanych stanowisk pracy na rzecz formuły activity based working. W nadchodzących kwartałach można się zatem spodziewać dalszej transformacji biur w miejsca wspierające integrację oraz pracę kreatywną i zespołową.

Argumentem przemawiającym za przejściem na pracę hybrydową są również rosnące koszty najmu – w niektórych lokalizacjach w ciągu roku opłaty eksploatacyjne wzrosły z kilkunastu do nawet 40 zł za mkw. Szukając oszczędności, wiele firm zmniejsza lub konsoliduje – z dwóch lub trzech lokalizacji do jednej – wynajmowaną powierzchnię biurową. Mniejsze biuro, ale z podobnym poziomem zatrudnienia, wymaga jednak więcej wysiłku włożonego w wykorzystanie zasobów. Odpowiedzią na ten problem są różnego rodzaju systemy informatyczne oraz aplikacje pozwalające pracownikom na rezerwację biurek, sal konferencyjnych, szafek czy miejsc parkingowych. Konsolidacja przestrzeni biurowej sprawia, że zwłaszcza liczba tych ostatnich jest ograniczona.

Luka podażowa na warszawskim rynku

Pomimo spadku aktywności deweloperów, zainteresowanie najemców warszawskim rynkiem biurowym wróciło do poziomu sprzed pandemii. W rezultacie firmy poszukujące dużych biur mają niewielki wybór, przede wszystkim w centrum. Obecnie w stolicy w budowie pozostaje około 210 tys. mkw. powierzchni biurowej, z czego w 2023 roku na rynek trafi zaledwie 60 tys. mkw. Wstępne prognozy zakładają występowanie luki podażowej do 2025 roku, jednak nie ma pewności, czy wszystkie inwestycje zostaną zrealizowane w założonych terminach.

Część najemców odkłada decyzję o relokacji na kolejne dwa, trzy lata. Powodem jest ograniczony wybór i duża konkurencja o dostępne powierzchnie. Jednocześnie wielu podmiotom kończą się umowy zawarte w szczycie popytu przypadającym na lata 2018-2019. W tym rekordowym okresie firmy wynajęły odpowiednio 1,5 i niemal 1,6 mln mkw. powierzchni biurowej – w 2023 roku większość z nich będzie musiała zadecydować o przedłużeniu najmu lub relokacji. Z uwagi na ograniczoną dostępność biur oraz wysokie koszty ich adaptacji i utrzymania należy spodziewać się fali renegocjacji kontraktów. W ubiegłym roku renegocjacje stanowiły prawie 40 proc. wszystkich podpisanych umów i można założyć, że w tym roku trend będzie podobny.

Podnajem i elastyczne warunki najmu

Kolejnym wartym uwagi trendem jest rosnąca popularność podnajmu. W Warszawie w czasie pandemii do wynajęcia w tej formie oferowano około 130 tys. mkw. Obecnie wielu najemców dopuszcza rezygnację z części wynajmowanej powierzchni. Jeżeli podpisane umowy nie gwarantują im takiej możliwości, wyjściem dla nich jest właśnie podnajem. Jest to jeden z powodów, dla których firmy jeszcze bardziej niż dotychczas cenią sobie elastyczne warunki kontraktu.

Zmiany, jakie zaszły na rynku nieruchomości przez ostatnie trzy lata, wpłynęły na oczekiwania najemców i spowodowały, że wynajmujący są gotowi na ustępstwa, które do niedawna byłyby niemożliwe. Receptą na brak pewności uczestników rynku co do przyszłości czy kierunku dalszego rozwoju są klauzule pozostawiające stronom pewne pole manewru. Negocjując umowę, firmy chcą zagwarantować sobie możliwość skrócenia okresu najmu i zwiększenia lub zmniejszenia wynajmowanej powierzchni. Elastyczność dotyczy przy tym nie tylko warunków najmu, ale także aranżacji biura – najemcy np. chętnie zamawiają wielofunkcyjne meble, które pozwalają łatwo zmienić funkcję pomieszczenia.

Wzrost znaczenia rynków regionalnych i zielone umowy

W 2022 roku rynki regionalne po raz pierwszy wyprzedziły rynek warszawski pod względem całkowitych zasobów powierzchni biurowej. Podczas gdy w największych miastach regionalnych nadal dostępne są grunty, na których mogą powstawać obiekty biurowe, w Warszawie zaczyna brakować odpowiednich działek. Notując wysoki popyt poza stolicą, deweloperzy ogłaszają kolejne projekty. Odpowiedzialne są za to głównie firmy z branży usług wspólnych czy IT.

Sektor BPO/SSC rozwija się w Polsce od wielu lat i ma bardzo dobre perspektywy wzrostu – duże międzynarodowe firmy w związku z pogarszającymi się warunkami ekonomicznymi szukają oszczędności i stawiają na outsourcing. Polska jest dla nich atrakcyjna ze względu na niższe koszty i dostępność wykształconej kadry. W ubiegłym roku 19 proc. powierzchni biurowej wynajętej na rynkach regionalnych przypadało na podmioty działające w sektorze BPO/SSC.

Na rynku nieruchomości biurowych coraz częściej standardem są też zielone umowy. Takie zapisy obecnie pojawiają się w większości podpisywanych kontraktów, podczas gdy jeszcze w ubiegłym roku były one rzadkością. Dodatkowe klauzule mają zapewnić korzystanie z biura w zrównoważony sposób – pod kątem wyposażenia, użytkowania oraz utrzymania nieruchomości. Dla dewelopera są to bardzo ważne zapisy, ponieważ pytają o nie fundusze zainteresowane kupnem budynków.

Zielone umowy nie są charakterystyczne wyłącznie dla nowych biurowców – stosowne klauzule pojawiają się również w kontraktach najmu starszych budynków. Właściciele, którzy jeszcze ich nie stosują, mogą się na nie zdecydować przy najbliższej okazji. Może nią być renegocjacja lub podpisanie aneksu. Jednocześnie w przypadku starszych obiektów konieczne będą inwestycje (w tym wdrożenie m.in. rozwiązań monitorujących i ograniczających zużycie mediów), a także przeprowadzenie procesów certyfikacji. Poskutkuje to nie tylko lepszą ochroną środowiska, ale też polepszeniem dobrostanu pracowników.