Trzy wstrząsy w ciągu roku to dla rynku mieszkaniowego za dużo

Rok 2023 przejdzie najpewniej do historii jako czas najdynamiczniejszego ożywienia na rynku mieszkaniowym. Oferta mieszkań na sprzedaż topniała w oczach, a ceny pięły się w górę. Rok zakończyliśmy szałem na „Bezpieczny Kredyt 2 proc.”, którego można było uniknąć. Odkręcenie kurków z kredytami, uruchomienie rządowego programu dopłat do kredytów, a potem brak zabezpieczenia odpowiednich środków na jego realizację – takie były trzy zdarzenia, które w 2023 roku doprowadziły do gwałtownego wzrostu popytu na mieszkania. Popyt ten przerósł możliwości podaży i chociaż deweloperzy pod koniec roku podjęli rękawicę, to gra była nierówna – tak można podsumować to co działo się na rynku mieszkaniowym w 2023 roku.

Nierówna gra na rynku mieszkaniowym w 2023 roku

Dodatnie szoki popytowe bardzo szybko motywowały Polaków do kupowania mieszkań, a rozpoczęcie budowy nowych osiedli wymaga czasu. Trudno się więc dziwić, że w 2023 roku efektem tych wszystkich zmian była topniejąca oferta i wzrost cen. Aby jednak dokładnie wytłumaczyć czego właściwie byliśmy w ostatnich miesiącach świadkami, trzeba narysować szerszy obraz. Przecież to, co działo się w 2023 roku miało swoje korzenie w bardzo słabym roku 2022. To wtedy zaczęła się wojna na Ukrainie, RPP podnosiła stopy procentowe, a KNF wprowadziła regulacje jeszcze bardziej przykręcające i tak już zakręcane kurki z kredytami. Efektem był boom na najem i gwałtowny spadek sprzedaży mieszkań. W obliczu zakręconych kurków z kredytami rósł nam więc popyt odroczony reprezentowany przez Polaków, którzy bez wsparcia ze strony banków, nie byli w stanie kupić swojego pierwszego mieszkania lub nawet zamienić posiadanego lokum na większe. Wiele osób zostało też tą sytuacją zmuszonych do korzystania z oferty rynku najmu.

Jak dają to bierz

Gdy dodamy do tego fakt, że w Polsce mieszkań brakuje już od czasu panowania Mieszka I, to mamy najlepsze wytłumaczenie, dlaczego Polacy pędzą po kredyty, gdy tylko nadarza się ku temu okazja. Jeśli więc banki otwierają się na statystycznych Kowalskich, to do działów hipotecznych płynie rzeka wniosków o kredyty. Podobnie jest, gdy rząd wprowadza program wspierający kupujących mieszkania. Nie inaczej działa jednak też widmo zakręcenia kurków z kredytami – wtedy Polacy ruszają po hipoteki, bo boją się, że zaraz będą one trudno dostępne.
Problem w tym, że w 2023 roku takich powodów, aby wziąć kredyt i kupić mieszkanie było aż nadto. Mieliśmy co najmniej trzy takie pozytywne szoki popytowe. Jak na jeden rok, to za dużo. Pierwsze zwiastuny odkręcania kurków z kredytami mieliśmy jeszcze pod koniec 2022 roku, ale realne skutki zaczęły one przynosić w roku 2023. W I półroczu drogę po kredyt ułatwiało spadające oprocentowanie i decyzja KNF pozwalająca bankom liczyć zdolność kredytową w sposób bardziej liberalny. Przy tym wszystkim sytuacja na rynku pracy była bardzo dobra. W efekcie ludzie rzadko byli bezrobotni, a średnie pensje rosły z dwucyfrową dynamiką. Skoro banki zaczęły się na klientów otwierać, to po słabym 2022 roku Polacy ruszyli po kredyty mieszkaniowe. W efekcie dane BIK sugerują, że popyt na hipoteki rósł nawet dwukrotnie względem najgorszych odczytów z 2022 roku.

Samospełniająca się przepowiednia

W pierwszych miesiącach 2023 roku popyt na mieszkania stymulował też zbliżający się program tanich i łatwo dostępnych kredytów. Chodzi o to, że prace nad „Bezpiecznym Kredytem 2 proc.” dynamicznie postępowały i coraz powszechniejsze stało się przekonanie, że jego wprowadzenie spowoduje, że oferta mieszkań zostanie wykupiona, a ceny wzrosną. W efekcie wiele osób – szczególnie tych, które na kredyt z dopłatą mogłyby się nie załapać – postanowiło kupić mieszkanie zanim w życie wszedł rządowy program. Zjawisko było tak powszechne, że doszło tu do realizacji samospełniającej się przepowiedni – oferta została bowiem przebrana, a ceny mieszkań rosły jeszcze przed uruchomieniem „Bezpiecznego Kredytu 2 proc.”.

Najhojniejszy program mieszkaniowy w historii

Ale to był dopiero początek, bo w lipcu uruchomiony został program „Bezpieczny Kredyt 2 proc.” i możliwość zaciągnięcia kredytu mieszkaniowego zyskały osoby, które wcześniej nie miały szans na własne mieszkanie. Przecież, aby wnioskować o kredyt z dopłatą można było dysponować mniejszym dochodem niż przy standardowej hipotece, wymagany przez banki wkład własny zastępowano gwarancją udzielaną przez BGK, a i tak spłacane raty były wyraźnie niższe niż przy zwykłym długu. Mieliśmy przy tym do czynienia z najhojniejszym programem w historii rodzimego rynku mieszkaniowego.
Powszechnie obwiniany jest on o wykupienie oferty i podniesienie cen. I choć głośne nagłówki często pokazują informacje o wzrostach cen mieszkań, które są sztucznie zawyżone wyprzedaniem najtańszych mieszkań, to nie zmienia to faktu, że nieruchomości w 2023 roku zdrożały. Może nie o 20-30 proc., tylko raczej 10-15 proc., ale pewne jest to, że ruch był dynamiczny. Jego skalę lepiej poznamy jednak za kilka miesięcy, gdy poznamy dane o cenach zapisywanych w aktach notarialnych, a nie tych, które widnieją w ogłoszeniach o chęci sprzedaży mieszkań.
Inna rzecz, że „Bezpieczny Kredyt 2 proc.” miał też pozytywny wpływ na rynek mieszkaniowy. Relatywnie szybko deweloperzy zostali bowiem zmotywowani do działania, a wiele osób wykluczonych z rynku mieszkaniowego zyskało możliwość realizacji marzeń o własnych „czterech kątach”. Do tego fakt, że zakup na preferencyjny kredyt jest tańszy niż płacenie czynszu, ograniczył presję wywieraną na rynek najmu. Nie możemy też zapominać o fakcie, że dopłaty do kredytów utrudniły ekspansję funduszy tworzących w Polsce portfele mieszkań na wynajem, a większy ruch na rynku mieszkaniowym daje impuls dla gospodarki i oznacza spore dochody dla budżetu państwa. Więcej informacji na ten temat znajdą Państwo w grudniowym indeksie koniunktury na rynku mieszkaniowym przygotowanym przez HREIT.

Boom, którego można było uniknąć

Najwięcej żalu można mieć jednak do tego co stało się z „Bezpiecznym Kredytem 2 proc.” pod koniec roku. Po tym bowiem, gdy na rynek wylała się fala kupujących, a deweloperzy w końcu zaczęli na ich potrzeby odpowiadać większą liczbą rozpoczynanych budów, wygaszenie „Bezpiecznego Kredytu 2 proc.” jest nierozsądne. Zapłaciliśmy już bowiem cenę za rządową interwencję w postaci droższych mieszkań. Pobudzenie aktywności deweloperów spowodowało, że oferta zaczęła się odbudowywać, a dynamika wzrostu cen spadać. Rynek zaczął się w ten sposób dostosowywać do większego popytu. Dzięki temu więcej rodaków stać na realizację marzeń o pierwszych własnych „czterech kątach”. Niestety widmo końca pieniędzy na „Bezpieczny kredyt 2 proc.” wywołało nam trzeci już w 2023 roku szok popytowy. W ostatnich tygodniach roku powszechna stała się bowiem obawa, że pieniędzy na dopłaty do kredytów zabraknie. Rezultat? Wiele osób spełniających wymagania programu dopłat do kredytów chciało skorzystać z tego taniego i relatywnie łatwo dostępnego finansowania. W samym tylko tygodniu od 14 do 21 grudnia do banków wpłynęło prawie 12 tysięcy wniosków o kredyt z dopłatą. Dlatego, po kilku tygodniach odbudowy oferty, pod koniec 2023 roku unikalnych ofert mieszkań na sprzedaż gwałtownie ubyło. W grudniu w miastach wojewódzkich było ich o około jedną trzecią mniej niż rok wcześniej – sugerują dane Unirepo. Po prostu potencjalni beneficjenci „Bezpiecznego Kredytu 2 proc.” wyssali mniej lub bardziej sensowne oferty mieszkań kwalifikujących się do rządowego programu. Tym bardziej szkoda tego, co przyniosły ostatnie tygodnie, bo takiego obrotu spraw można było uniknąć zawczasu zabezpieczając odpowiednie finansowanie dla programu mieszkaniowego. Tak się jednak nie stało, czemu winna może być temperatura sporu politycznego w Polsce.