Konsolidacja czy specjalizacja? Zarządcy nieruchomościami mają wybór

Jednym z pozytywnych aspektów boomu budowlanego, którego doświadczamy w Polsce, jest naturalny sprawdzian dla całej branży nieruchomości. Rekordowa liczba wydanych pozwoleń na budowę oraz mieszkań trafiających na rynek pierwotny pozwalają realnie ocenić kondycję i jakość podmiotów, które działają na tym rynku. Nie inaczej sprawa wygląda w przypadku firm specjalizujących się w zarządzaniu nieruchomościami. W starciu z dużymi graczami (przez takie rozumiemy firmy zarządzające ponad 1 mln mkw. powierzchni) mniejsze firmy mogą znaleźć się na straconej pozycji nawet pomimo wysokiego poziomu świadczonych usług. Skala działalności i ugruntowana pozycja rynkowa tych pierwszych pozwala im bowiem dyktować warunki pozostałym. Z tego względu zyskuje na popularności idea konsolidacji biznesu, której największą zaletą jest zachowanie (chociaż nierzadko pod inną marką) zleceń klientów.
Należy wymienić dwa kluczowe czynniki, które ograniczają drastyczny wzrost kosztów eksploatacji powierzchni użytkowej. Pierwszym jest rekordowo duża liczba nowych inwestycji, która trafia na rynek, druga natomiast to wspomniana konsolidacja w branży zarządczej, która wpływa na spadek cen. Obecnie stawki za zarządzanie budynkiem mieszkaniowym (w przypadku nowo zawartych umów) oscylują w granicach 40-55 groszy za mkw. i można uznać je za relatywnie niskie (ceny w Europie Zachodniej wynoszą w przeliczeniu ok. 70-90 groszy/ mkw.). Możemy jednak założyć, że ceny te osiągnęły poziom zbliżony do progu rentowności, a w dłuższej perspektywie będziemy świadkami odczuwalnego zwiększenia stawek za zarządzanie. Dziś jedynie ok. 5-10 proc. rocznego obrotu firm zarządczych stanowi ich zysk, resztę pochłaniają wynagrodzenia pracowników (70-80 proc.) i pozostałe koszty (15-20 proc.). Dalsze obniżanie cen prowadziłoby zatem do utraty rentowności tych firm.
Rynek firm zarządzających w Polsce jest obszerny i zróżnicowany – działają tu i "majorsi" o zasobach przekraczających 1 mln mkw., i firmy średnie, i te najmniejsze, często rodzinne czy nawet jednoosobowe. Model biznesowy największych graczy zakłada zazwyczaj przyjmowanie w zarząd powierzchni przekraczających 5 tys. mkw., co przekłada się na nieruchomość z ok. 70-100 lokalami. Z tego względu mniejsze wspólnoty mieszkaniowe korzystają przeważnie z mniejszych firm zarządczych, jednak te nie zawsze są w stanie oferować niskie stawki, którymi kuszą korporacje. Taka polaryzacja będzie sprzyjać pogłębianiu się rynkowych dysproporcji, a w efekcie może sprawić, że profesjonalne usługi zarządcze będą sprawiać wrażenie dostępnych jedynie „dla wybranych”.
Jedną z alternatyw dla konsolidacji w naszej branży może być podnoszenie jakości usług i rozszerzanie ich zakresu. Warto tutaj wymienić – popularne na świecie, a u nas dopiero raczkujące – usługi typu door-to-door czy on-demand świadczone przez firmy zarządzające już nie tylko ekskluzywnymi apartamentowcami, ale i budynkami segmentu średniego. Zrobienie zakupów, dostarczenie garnituru do pralni, odebranie samochodu z serwisu czy przeprowadzenie drobnego remontu (często w ramach opłaty abonamentowej) – te usługi oferowane przez zarządcę nie tylko pozwalają zyskać zaufanie mieszkańców, ale także pozyskać nowych klientów, co jest warunkiem wzrostu organicznego firmy.
Zarządzanie nieruchomościami to branża, w której warto iść z duchem czasu, to także wcale niemały tort do podziału – według danych GUS i naszych szacunków, roczne przychody branży zarządzania nieruchomościami w Polsce wynoszą 1,5-1,8 mld zł.